一、投資人持有房地產,須注意房屋稅的課徵:

  在台灣民眾的房屋自有率非常高,但仍有少部分人沒有自有房屋,少數學者就撰文表示台灣的房屋持有稅較低,導致有錢人的游資就跑到房地產,導致房價攀升,害少部分人未能擁有自有房屋,進而要求政府要修改房屋稅的課徵方式,加重所有人之持有稅的負擔。

  立法院已於民國103年5月20日三讀通過《房屋稅條例》的修正,總統也於民國103年6月4日修正公布;對於此一修正,房屋所有權人必須加以注意,並進行節稅規劃,俾免房屋稅的負擔過度增加。筆者願藉本文介紹此次修正,並提醒房屋所有人相關注意事項。

二、《房屋稅條例》第5條修正的規定:

  首先提到此次修法,主要是針對該條例第5條條文,該條文原係規定「房屋稅的稅率」,修正後的條文為:

  第一項:房屋稅依「房屋現值」按下列「稅率」課徵之:

  1.「住家用房屋」:「供自住或公益出租人出租使用者」,為其房屋現值1.2%;其他「供住家使用者」,最低不得少其房屋現值1.5%,最高不得超過3.6%。各地方政府課稅所有權人持有「房屋戶數」訂定差別稅率。

  2.「非住家用房屋」:「供營業、私人醫院、診所或自由職業事務所使用者」,最低不得少於其房屋現值3%,最高不得超過5%;「供人民團體等非營業使用者」,最低不得少於其房屋現值1.5%,最高不得超過2.5%。

  3.房屋同時作為「住家」或「非住家用者」,應以「實際使用面積」,分別按「住家用」或「非住家用」稅率,課徵房屋稅。但「非住家用者」,課稅面積不得少於全部面積六分之1。

  第二項:前項第1款「供自住及公益出租人出租使用」的認定標準,由「財政部」定之。

  由上述規定,可知經修正後的房屋稅率,按其使用情形的不同適用不同的稅率,其不同的使用情形分為:

  1.供自住使用;

  2.供「公益出租人」出租使用;

  3.其他供住家使用;

  4.供營業、、私人醫院、診所或自由職業事務所使用之「非住家用」;

  5.供人民團體等非營業使用之「非住家用」。

  在上述「自住使用」與「供公益出租人出租使用」是此次修正新增的規定,其究何所指?分述之如下:

  1.供自住使用:依財政部於民國103年6月29日訂定公布《住家用房屋供自住及公益出租人出租使用認定標準》(該標準自民國103年9月1日起生效)的規定,「自住使用」必須符合下列情形:

  (1)房屋無出租使用;

  (2)供本人、配偶或直系親屬實際居住使用;

  (3)本人、配偶及未成年子女全國合計「3戶」以內。

  2.供公益出租人出租使用:依《住家用房屋供自住及公益出租人出租使用認定標準》的規定,乃指持有直轄市、縣(市)主管機關核發「公益出租人核定函」的「公益出租人」,將房屋出租予領有政府最近年度核發之「租金補貼核定函或資格證明之中低所得家庭」供住家使用者。

  三、那些情形可以適用非屬「自住或公益出租人使用」之「其他供住家使用」?

  瞭解《房屋稅條例》第5條條文的修正後,可知「供自住或公益出租人使用」之住家使用的稅率最低,其次則為「其他供住家使用」的房屋稅稅率;而何種情形可以適用非屬「自住或公益出租人使用」之「其他供住家使用」?筆者例舉如下:

  1.本人、配偶及未成年子女全國合計有4戶以上的房屋,自第4戶起縱屬「自用」,仍屬「其他供住家使用」情形,而須按《房屋稅條例》第5條第1項第1款後段之房屋稅的稅率課徵。

  2.「民宿」依財政部90年12月27日台財稅字第0900071529號函規定,如果是「鄉村住宅供民宿使用,在符合客房數5間以下,客房總面積不超過150平方公尺以下,及未僱用員工,自行經營情形下,將民宿歸為家庭副業,得免辦營業登記,免徵營業稅,依住宅用房屋稅率課徵房屋稅」(行政院觀光發展推動小組第34次會議決議);此種情形亦按《房屋稅條例》第5條第1項第1款後段之房屋稅的稅率課徵。

四、房屋稅納稅義務人也要注意地方政府的規定:

  又由於「房屋稅」是地方稅,所以《房屋稅條例》僅規定相關稅率的上下限,至於徵收率授權地方訂定。就以台北市而言,須適用《台北市房屋稅徵收自治條例》,依該自治條例第4條規定:1.供自住或公益出租人出租使用的稅率為1.2%;2.持有台北市非自住的其他住家用房屋在「2戶」以下,每戶均為2.4%;持有「3戶」以上者,每戶均為3.6%;3.非住家用房屋如係「供營業、私人醫院、診所或自由職業事務所使用」稅率3%;如依「供人民團體及其他性質可認定為非供營業使用」稅率2%。

五、結語:

  綜上所述,房屋稅稅率的課徵方式及比率已有極大之改變,房屋所有人必須注意並適當地予以規劃,才可以為自己「節稅」,俾免過重的負擔。

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