文◎李永然律師

一、大陸台商買受預售商品房須注意「認購協議」的簽訂

  中國大陸近年來一線城市、二線城市的房地產猛漲,有些台商為了獲利,進而投資買受商品房,而中國大陸容許商品房預售,然大陸房地產開發商有些是與購房者簽訂「認購協議」,而不是直接簽訂「預售商品房買賣合同」;此種情形下,大陸台商於決定簽訂「認購協議」時,一定要了解何謂「認購協議」?其法律效力如何?又如何防範風險?如此方能確保自身權益,筆者願藉本文予以剖析,俾供購買預售商品房之大陸台商參酌運用。

二、何謂「認購協議」或「認購書」?

  首先大陸台商須瞭解「認購協議」(或認購書),其乃指在商品房預售中,「房地產開發商」與「買受人」在簽訂「正式商品房買賣合同」之前,往往先行簽訂一份「商品房認購書」,並由買受人按照該認購書向開發商繳納一定數額的款項(註1)。

  認購書的內容一般言較正式商品房買賣合同簡單,一般內容包括(1):買受人所認購之房屋的房號、面積、單價或總價;(2)雙方應簽署正式「買賣合同」的期限;(3)有些內容會提及未能在「約定期限」內簽署正式買賣合同,就買方已付款項的處理方式(註2)。

三、「認購協議」的法律效力如何?

  其次在中國大陸因「認購協議」而發生的糾紛不少,主要乃在於開發商與買受人對於「認購協議」效力的認知產生差異,究竟「認購協議」是意向書或正式合同?其效力如何?如果雙方於「認購協議」已約定開發商和購房者將來所約定的期限內應繼續洽談「買賣合同」的條款,並就買受人不依約處理時,已交付款項如何處置時,則該「購屋協議」本質上是一「預約」性質的合同(註3),故大陸台商不得輕忽「購屋協議」的簽訂。

四、買受人如何防範訂立「購屋協議」的風險?

  再者,買受人於了解「購屋協議」的內容及其法律性質後,如何防範實務上因「購屋協議」之訂立所引起的風險,謹建議以下三點:

  1、在簽訂購屋協議前,最好先看一下開發商將來正式供簽約用的「商品房買賣合同」並進行研究斟酌條款內容;

  2、對自己所關心的問題與開發商溝通在末獲開發商肯定前,切勿簽訂;

  3、購房協議中最好載明,如因雙方對買賣合同條款內容無法達成一致協議致未能簽署買賣合同,開發商應將買受人所交付款項全額退款(註4)。

五、結語:

  綜上所述,台商在中國大陸購買預售商品房,在未簽訂正式「商品房買賣合同」時,如有開發商要求買方先簽訂「購房協議」時,切勿草率簽訂,而應事先瞭解本文中所敘之相關的法律問題,進而簽訂,這樣方能避免因購房協議所衍生之糾紛的風險。

註釋:
註1:王勁松等著:開發商的法律課堂,頁266,2015年1月第1版第1刷,中國建築工業出版社出版發行。
註2:劉浩律師撰:「商品房買賣過程中認購書糾紛的發生及解決」乙文,載陳文主編:房地產律師高端業務,頁259,2011年5月第1版第1刷,法律出版社出版。
註3:丁會仁編著:房地產經營管理與法律問題實務全書,頁249,2015年7月第1版第1次印刷,中國法制出版社出版。
註4:劉浩律師撰:前揭文,載前揭書,頁262。

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