2011年11月22日上午,我赴新北市政府「公寓大廈法規及實務研討會」演講。

 該研討會由新北市政府工務局、財團法人台灣建築中心主辦,研討會自上午9時開始,我演講題目為「公寓大廈規約範本修正解說」,其他演講者還有財團法人住宅地震保險基金連振光經理,演講「住宅建築物之地震風險與保險」,及財團法人台灣建築中心李明澔經理、亞美地科技股份有限公司周迪設計師共同演講「山坡地公寓大廈管理實務解說及社區自主關懷巡檢系統簡介」。


 「公寓大廈規約範本修正解說」演講大綱如下:

壹、    公寓大廈規約範本修正後新增注意事項:
規約是區分所有權人及住戶之共同遵守事項,內容牽涉事務繁雜,非一般人所能普遍瞭解,為利區分所有權人使用規約範本、訂定規約,爰於原規約範本規定前增訂「壹、注意事項」,提醒區分所有權人應注意之事項,修正內容如下:
一、    依據條例規定區別規約之形式:
(一)    規約: 經區分所有權人會議決議之共同遵守事項(管理條例第3條第12款)。
(二)    規約草約: 公寓大廈之起造人於申請建造執照時,所檢附之專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分標示及規約草約;經承受人簽署同意後,於區分所有權人會議訂定規約前,視為規約。(管理條例第56條第1、2項)
(三)    規約範本:規約範本為參考性質,由中央主管機關定之;《公寓大廈管理條例》施行前已取得建造執照之公寓大廈,於區分所有權人會議訂定規約前,以規約範本視為規約。(管理條例第55條第2項)
二、    規約之報備:
(一)    規約內容訂有管理組織籌組規範事項者,報備時應一併檢附,以利備查。
(二)    規約內容涉及條例第八條規定之行為(如訂定公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備,其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為規範者)應報備。
三、    規約記載之事項:依條例及其施行細則規定,規約記載事項之效力可分為7大類:
(一)    非經載明於規約者不生效力之事項【第二十三條第二項】
(二)    載明於規約亦不生效力之事項【第七條】
1.    不得約定專用之部分。
2.    違反公序良俗者。
(三)    《公寓大廈管理條例》或《公寓大廈管理條例施行細則》已有規定,僅得於規約變更規定之事項
1.    區分所有權人會議之開議及決議額數【第三十一條】
2.    區分所有權人會議重新召集之開議及決議額數【第三十二條第一項及第二項】
3.    召集人與管理負責人之互推方式﹝第七條﹞
(四)    《公寓大廈管理條例》或《公寓大廈管理條例施行細則》已有規定,可於規約變更規定之事項
1.    變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為【第八條第一項】
2.    共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護費用之分擔標準【第十條第二項】
3.    開放空間及退縮空地供營業使用【第十六條第二項】
4.    住戶飼養動物【第十六條第四項】
5.    區分所有權人會議召集人之任期【第二十五條第三項】
6.    管理委員、主任委員及管理負責人之任期【第二十九條第三項】
7.    住戶非該專有部分之區分所有權人之被選舉權【第二十九條第五項】
8.    管理委員會職務委辦之授權﹝第十一條﹞
(五)    《公寓大廈管理條例》尚無規定,可於規約規定之事項
1.    分幢或分區成立管理委員會:非封閉式之公寓大廈集居社區之各自獨立建築物,且出入口各自獨立之公寓大廈【第二十六條第一項】
2.    管理委員會之籌組運作規範【第二十九條第二項】
(六)    區分所有權人會議決議權限,可於規約規定之事項
1.    共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良之標準及授權【第十一條第一項】
2.    公共基金繳納標準及運用之授權【第十八條第一項及第三項】
四、    規約範本條文參考選項之適用:規約範本規定選項之適用方式。
(一)    因公寓大廈個案之差異,規約範本提供管理或處理方式之條文選項,作為規約訂定、修訂時選用之參考。
(二)    如無適用之選項時,得依個別需求另行擬訂條文載明於規約中。
(三)    如未勾選時,以第1選項準用之。
(四)    修訂規約時,應將不適用條文或未勾選之選項刪除。
五、    規約範本部分條文另訂管理規章:規約範本部分內容得分離單獨訂定。
公寓大廈可因應個案的需要,將部分規章內容與規約分離單獨訂定,以降低規約之複雜性,例如:
(一)    第三章有關管理委員會籌組運作之規範,得另行單獨訂定[○○公寓大廈管理委員會組織章程]。
(二)    第四章有關公共基金及管理費之財務管理規範,得另行單獨訂定[○○公寓大廈財務管理規定]。
(三)    有關公寓大廈停車位管理費收取標準、停放車種管理方式及住戶使用停車空間之方式、違反義務處理方式等,得另行單獨訂定[○○公寓大廈停車空間使用管理規定]。

貳、    本文修正內容:
前言修正理由:
一、    明示《公寓大廈管理條例》(以下簡稱條例)第三條第十二款規約定義,並載明公寓大廈名稱。
二、    規約效力所及對象與第一條第一項重複,爰予刪除。

第一章    使用區分及管理
第一條    本規約效力所及範圍
修正理由:
第二項增列選項以使用執照及其竣工圖為規約效力所及公寓大廈標的物之範圍。
    是否包括承租人、轉租人?
內政部營建署99.11.9營署建管字第0990075322號
按「住戶」:指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意而為專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者」為《公寓大廈管理條例》第條第8款所明訂,故承租人當指經區分所有權人同意,並具有「專有部分之使用者」之條件,使符合上開所稱住戶,惟上開所稱「專有部分之使用」並非僅已有無居住行為認定是否為住戶身份。

第二條    專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分
修正理由:
一、    第一款第一目明示條例第三條第三款專有部分定義。
二、    第二款增列專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分範圍界定之選項。
三、    第三款增列法定空地、樓頂平臺使用管理之選項。
    法定空間解釋
內政部營建署85.3.12營署建字第03278號
依《公寓大廈管理條例》第58條第2項規定,法定空間明列為共用部分,另公寓大廈共用部分依條例第7條,列有不得約定專用項目,法定空間非不得約定專用的列舉項目,故得依條例第3條第5款約定專用。
四、第四款增列停車空間使用管理之選項。
    停車空間之約定專用與使用管理
內政部營建署91.12.9營署建管字第0910076827號
依《公寓大廈管理條例》第三條至五款規定「專有部分:指公寓大廈之一部分,具有使用上之獨立性,且為區分所有之標的者。」、「共用部分:指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物,而供共同使用者。」及「約定專用部分:公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。」又依同條例第四條第一項規定「區分所有權人除法律另有限制外,對其專有部分,得自由使用、收益、處分,並排除他人干涉。」;該條例第九條第二項規定「住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定。」。有關函為公寓大廈停車空間之使用管理,倘為共同部分或約定專用部分者,按該條例第二十三條及《公寓大廈管理條例》施行細則第二條規定觀之,如不牴觸法令之特別約定得訂於規約中,有關公寓大廈停車空間之使用管理自得訂定於規約中或於規約約定另行訂定「停車場使用管理」有關辦法。
五、第五款增列公寓大廈外牆使用管理之選項。
六、第六款依本條例第八條規定,修正公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備使用管理之選項。另為避免本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈,於訂定規約前以規約範本視為規約之適用爭議,爰僅限制新建之公寓大廈。
    有關集合住宅住戶擅自將客廳與陽台間之RC牆拆除,並於陽台裝設窗戶,是否有《公寓大廈管理條例》第八條所規定變更公寓大廈外牆面之情事?
內政部營建署90.11.6營署建管字第929159號函
有關函為集合住宅住戶擅自將客廳與陽台間之RC牆拆除,並於陽台裝設窗戶,是否有《公寓大廈管理條例》第八條所規定變更公寓大廈外牆面之情事宜疑義乙節,前經本部九十年九月二十七日台九十內營字第九○八五五六七號函復貴府在案(諒達),有關為針對二樓以上住戶擅自將客廳與陽台間之RC牆拆除,並於陽台裝設窗戶,是否有《公寓大廈管理條例》第八條所規定變更公寓大廈外牆面之情事,本部前開函文說明二:「:.另按公寓大廈一樓外牆鐵捲門內側,加設玻璃門窗,如該門窗係位於專有部分範圍內,且未有妨害或變更或破壞主要構造,應非屬前開條例第八條規定之變更外牆面行為,:.」,…;惟按『公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及防空避難室,非依法令規定並經區分所有權人會議之決議,不得有變更構造、顏色、使用目的、設置廣告物或其他類似之行為』、『住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分,不得擅自變更』分別為《公寓大廈管理條例》第八條、第十五條之規定,是如非屬公寓大廈之建築物自不適用,如屬公寓大廈則其改變外牆構造、顏色等之行為,應依法令規定並經區分所有權人會議之決議,」。是本案因屬事實認定,請依上開函釋查明,妥為處理。

第三條   共用部分及約定共用部分之使用管理
修正理由:
一、    條次變更。(原第14條)
二、    為確保消費者權益,爰第一款增訂法定以外之共用設施設置情形及其使用管理之選項。
三、    對於公寓大廈共用部分及約定共用部分違建及違規使用,為發揮管理自治,充實管理組織功能,落實共用部分管理、維護及改善工作,爰第二款賦予管理負責人或管理委員會改善或回復原狀之義務,期消弭「二次施工」之情形。

第四條   專有部分及約定專用部分之使用管理
修正理由:
一、    條次變更。(原第16條)
二、    依本條例第四條、第五條、第十五條之規定增訂第一款至第三款。
三、    對於公寓大廈專有部分及約定專用部分違建及違規使用,為發揮管理自治,落實管理、維護及改善工作,爰於第六款賦予區分所有權人改善或回復原狀之義務,期消弭「二次施工」 之情形。
    關於公寓大廈外牆面雖屬於專有部分,但其使用管理《公寓大廈管理條例》第八條另有規定,自應從其規定辦理
內政部85.9.9台內營字第8505707號函
關於公寓大廈外牆面雖屬於專有部分,但其使用管理《公寓大廈管理條例》第八條另有規定,自應從其規定辦理。

第二章  區分所有權人會議

第五條  區分所有權人會議之目的
修正理由:
一、    條次變更。(原第3條)
二、    依本條例第三條第七款增訂區分所有權人會議之目的。
三、    區分所有權人會議之召開、開議、重新召集、議案成立之要件及會議紀錄之規定,分別移列於修正條文第六條至第十條。
第六條   區分所有權人會議之召開
修正理由:
一、    本條新增。
二、    第一款依本條例第二十五條規定明定區分所有權人會議之類別。
三、    第二款依本條例第二十五條規定,明定區分所有權人會議之召集人產生方式。
四、    第三款依本條例第三十條規定明定區分所有權人會議開會通知之規定。
五、    第四款依本條例第二十七條、第三十三條規定,明定區分所有權人會議之出席資格。
    有關公寓大廈區分所有權人委託他人出席區分所有權人會議之疑義乙案
內政部96.9.19內授營建管字第0960805976號函
按「區分所有權人因故無法出席區分所有權人會議時,得以書面委託他人代理出席。但受託人於受託之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上者,或以單一區分所有權計算之人數超過區分所有權人數五分之一者,其超過部分不予計算。」為《公寓大廈管理條例》第27條第3項所明定,又按「上開條文須由『區分所有權人』本人以『書面』方式委託他人代理出席,始具效力,如他人代理出席未出具書面委託,自無法納入該會議出席人數之計算。」為本部96年1月 10日內授營建管字第0960003747號函(附件2)所明示。至於上開區分所有權人會議出席委託書,係針對該次會議區分所有權人無法出席時之委託,其內容當敘明該次會議之時間及受託人(代理人)之姓名,另公寓大廈規約範本訂有「會議出席委託書」之格式,可供參考。
    關於公寓大廈區分所有權人會議原召集人任期屆滿,新召集人重新推選之時間疑義乙案
內政部95.11.1內授營建管字第0950806682號函
按「區分所有權人會議除第二十八條規定外,由具區分所有權人身分之管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員為召集人;管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員喪失區分所有權人資格日起,視同解任。無管理負責人或管理委員會,或無區分所有權人擔任管理負責人、主任委員或管理委員時,由區分所有權人互推一人為召集人;召集人任期依區分所有權人會議或依規約規定,任期一至二年,連選得連任一次。但區分所有權人會議或規約未規定者,任期一年,連選得連任一次。」《公寓大廈管理條例》(以下簡稱本條例)第25條第3項定有明文,故區分所有權人會議召集人之任期,依上開條文規定辦理,其任期屆滿未再選任時,自當解任。至於互推之召集人依本條例第29條第6項規定為管理負責人,其於任期屆滿前,如公寓大廈仍未成立管理委員會或推選管理負責人,該召集人於任期屆滿後,方符合本條例第25條第3項所稱無管理負責人或管理委員會之規定,始得由區分所有權人依本條例施行細則第7條規定重新互推一人為召集人。

第七條   區分所有權人會議之開議
修正理由:
一、    本條新增。
二、    第一款增訂會議主席產生方式之選項。
三、    第三款依本條例第二十七條、第三十一條規定,明定區分所有權人會議之開議及決議數額;選項一、二配合款次酌作文字修正,並增訂修正數額之選項。
第八條   區分所有權人會議之重新召集
修正理由
一、    本條新增。
二、    第一項依本條例第三十二條規定,明定區分所有權人會議重新召集會議之法定程序。
三、    第二項依本條例第三十四條規定明定會議紀錄送達時間。
四、    倘有出席區分所有權人會議之區分所有權人人數及其權比,符合規約之規定,惟進行決議時,在場之區分所有權人人數與權比未達規約規定定額之情形,自有本條未獲致決議之適用。
    關於就同一議案重新召集區分所有權人會議時,其與第一次會議所須最少間隔時間之疑義乙案 
內政部96.3.1內授營建管字第0960801174號函
按「區分所有權人會議依前條規定未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達前條定額者,召集人得就同一議案重新召集會議;其開議除規約另有規定出席人數外,應有區分所有權人三人並五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上出席,以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議。」《公寓大廈管理條例》(以下簡稱本條例)第32條第1項所明定,其立法目的係為避免區分所有權人會議第一次會議未獲致決議、出席之人數或比例未達本條例第31條定額時,由召集人就同一議案重新召集會議,使區分所有權人有再次參與會議之機會,並以降低出席、同意之人數及比例之門檻方式作成決議,俾利管理維護事務之執行,故本條例第32條所稱就同一議案重新召集會議,自當於第一次會議結束後,始得進行會議召集之程序。即該會議依本部94年5月30日台內營字第 0940005849號函釋踐行本條例第30條第1項規定開會「通知」或「公告」之程序,應於第一次會議結束後始得進行。是本案就同一議案重新召集區分所有權人會議時,其與第一次會議所須最少間隔時間之疑義,請依本條例上開規定及說明辦理。 
    有關召開區分所有權人會議,因出席人數不足而流會,召集人就同一議案重新召集會議,其出席會議之區分所有權人比例疑義乙案
內政部94.1.24內授營建管字第0940081380號函
按「區分所有權人會議依前條規定未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達前條定額者,召集人得就同一議案重新召集會議;其開議除規約另有規定出席人數外•••」為《公寓大廈管理條例》(以下簡稱本條例)第三十二條第一項前段所明文規定,本條文係針對區分所有權人會議依本條例第三十一條規定,未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達定額者,所為之特別規定。另按本條例第三十一條規定,區分所有權人會議之決議,區分為「規約規定」、及本條例規定二種,故未達規約規定之出席人數時,除規約另有「規定」外,自得依本條例第三十二條所規定之程序辦理。 

第九條   議案成立之要件
修正理由
一、    本條新增。
二、    第一款酌作文字修正。
三、    第四款依本條例第三十三條規定增訂具備要件之議案。
    關於公寓大廈管理委員罷免得否於區分所有權人會議以臨時動議提出之疑義乙案
內政部95.11.22台內營字第0950806835號函
一、按「主任委員、管理委員之選任、解任、權限與其委員人數、召集方式及事務執行方法與代理規定,依區分所有權人會議之決議。但規約另有規定者,從其規定。」為《公寓大廈管理條例》(以下簡稱本條例)第29條第2項所明定,依上開條文規定,「選任」及「解任」係屬二事,其「選任」為管理委員身分之取得,而「解任」為管理委員身分之喪失,故「罷免」之性質係屬「解任」。又規約內之「解任」規定,如對於主任委員、管理委員之「罷免」方式已有明定,依「規約之規定」,未規定者,則依區分所有權人會議之決議。
二、另按本條例30條第2項規定,管理委員之「選任」事項,應在區分所有權人會議開會通知中載明並公告之,不得以臨時動議提出,依其文義並未包含「解任」,因「罷免」之性質係屬「解任」,故本條例第30條第2項規定之範疇,自不包含管理委員之罷免,其管理委員之罷免,若規約未規定不得以臨時動議於區分所有權人會議提出,該罷免於區分所有權人會議以臨時動議提出時,尚非本條例所不許;惟其決議之成立,應踐行本條例第30條至第32條及第34條規定之程序。
    關於公寓大廈頂層或其他樓層其中一戶因法拍無人居住致未簽署同意書,其區分所有權人會議決議於頂層或該樓層設置無線電台基地台之效力乙案 
內政部94.11.28內授營建管字第0940087503號函
按「區分所有權人會議之決議,未經依下列各款事項辦理者,不生效力:二、公寓大廈外牆面、樓頂平臺,設置廣告物、無線電台基地台等類似強波發射設備或其他類似之行為,設置於屋頂者,應經頂層區分所有權人同意;設置其他樓層者,應經該樓層區分所有權人同意。該層住戶,並得參加區分所有權人會議陳述意見。」為《公寓大廈管理條例》(以下簡稱本條例)第33條第2款所明定,該條文依其規定意旨,係對區分所有權人會議決議之限制,以保障頂層或其他樓層區分所有權人之權益,且該條文並無因「法拍」而排除適用之規定,故旨揭區分所有權人會議決議於頂層或其他樓層設置無線電台基地台,未取得頂層或該樓層區分所有權人同意時,不生效力。

第十條   會議紀錄
修正理由
一、    本條新增。
二、    第三項依本條例第三十四條第二項規定增訂會議紀錄、出席人員簽名簿及代理出席委託書之保存規定。
    關於公寓大廈區分所有權人會議紀錄未送達之效力疑義乙案 
內政部95.2.14內授營建管字第0950800702號函
按「區分所有權人會議:指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項,召集全體區分所有權人所舉行之會議。」為《公寓大廈管理條例》(以下簡稱本條例)第3條第7款所明文規定,又按「區分所有權人會議決議或規約之規定者,應依《公寓大廈管理條例》規定程序召集或訂定始具有法律效力,...」為本部86年1月30日台(86)內營字第8672164號函研商「《公寓大廈管理條例》執行疑義」第三次會議紀錄案由三結論所明示,故區分所有權人會議決議之成立需踐行本條例第31、第32條規定程序始生效力。即區分所有權人會議決議如係依本條例第31條規定程序成立,其會議紀錄依本條例第34條第1項規定送達各區分所有權人,屬區分所有權人會議附隨之通知義務,非該區分所有權人會議決議成立之構成要件,與該會議決議之效力無涉。

第三章  管理委員會
第十一條   管理委員會之目的、人數
修正理由:
一、    條次變更。(原第5條)
二、    第一款依本條例第三條、第三十九條規定明定管理委員會設立之目的。
三、    第二款增列管理委員設置人數及分配方式之選項。
四、    原條文第五條主任委員等之選任資格及選任、解任之公告移至修正條文第十二條及第十五條分別規定之。
    有關公寓大廈管理委員會執行職務之範圍,請轉知所轄各管理委員會確依《公寓大廈管理條例》第36條規定辦理 
內政部94.7.26內授營建管字第0940084882號函
按「主任委員、管理委員之選任、解任、權限...事務執行方法與代理規定,依區分所有權人會議之決議。但規約另有規定者,從其規定。」《公寓大廈管理條例》(以下簡稱本條例)第29條第2項定有明文,又「按公寓大廈管理委員會依條例第3條第9款規定,係指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作,由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織。管理委員會依條例第29條規定成立,其職務內容依條例第36條之規定,因此,管理委員會之成立目的、選任方式、及其職務範圍皆有一定之規範,區分所有權人亦得以區分所有權人會議決議之方式,要求管理委員會依該決議來執行。又按條例第37條規定,管理委員會會議決議之內容不得違反本條例、規約或區分所有權人會議決議。」為本部營建署93年4月26日營署建管字第0932906479號函所明示,故管理委員會之職務範圍,請轉知所轄各管理委員會確依本條例第36條規定之職務執行,且管理委員會會議之決議自不得違反本條例、規約或區分所有權人會議決議。
    關於公寓大廈或社區管理委員會是否為「公益團體」乙案 
內政部85.8.5台內營字第8504412號函
按《公寓大廈管理條例》第三條第八款規定管理委員會,係指住戶為執行區分所有權人會議決議事項暨公寓大廈管理維護工作,互選管理委員若干人設立之組織。另管理委員會之組設及其職務,本條例第廿七條及第卅四條業有明定,其設立之目的除負責所屬公寓大廈或社區共有及共用部分之清潔、維護、修繕、一般改良及其周圍安全與環境維護事項外,並協助政府對所屬住戶違規情事之制止,協調及相關資料之提供;是依《公寓大廈管理條例》規定成立之公寓大廈或社區管理委員會,依其性質及設立目的,是應請歸類為「公益團體」,以鼓勵公寓大廈或社區成立管理委員會,加強公寓大廈或社區之管理維護,提昇居住品質。

第十二條   主任委員、副主任委員、監察委員、財務委員及管理委員之資格、選任、任期及解任
修正理由:
一、    條次變更。(原第7條)
二、    第一款至第四款增訂管理委員之資格、選任、任期及解任之選項。
    有關非居住於大廈內之區分所有權人,可否當選為該公寓大廈管理委員會委員疑義乙案 
內政部93.10.14台內營字第0930086958號函
按「住戶:指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意而為專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者。」、「管理委員會:指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作,由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織。」、「主任委員、管理委員之選任、解任、權限與其委員人數、召集方式及事務執行方法與代理規定,依區分所有權人會議之決議。但規約另有規定者,從其規定。」分別為《公寓大廈管理條例》第三條第八款、第九款、以及第二十九條第二項所明文。有關非居住於大廈內之「區分所有權人」者,除區分所有權人會議或規約另有規定外,得被選任為管理委員。
    關於《公寓大廈管理條例》第29條第3項規定管理委員會委員任期之疑義乙案 
內政部95.4.28台內營字第0950802204號函
按95年1月18日修正公布之《公寓大廈管理條例》(以下簡稱條例)第29條第3項所明定,其立法意旨,係為符合現行公寓大廈管理委員會之狀況,並避免產生特定住戶把持管理委員會之現象,修正擔任主任委員、管理負責人、負責財務管理及監察業務之管理委員者,有連任次數之限制,其餘管理委員無連任次數之限制,意即管理委員依其性質分為「有連任次數限制」及「無連任次數限制」二種,故擔任有連任次數限制之管理委員,其連任後仍擔任上開性質之管理委員,無論是否為同一職務,均有本條例第29條第3項連任一次之限制;惟該職務擔任一次或連任一次後,得被選任為上開職務以外之管理委員。

第十三條   主任委員、副主任委員、監察委員、財務委員及管理委員之權限
修正理由:
一、    條次變更。(原第9條)
二、    第七款依本條例第二十九條規定,增列監察委員之權限。
三、    第九款增列管理委員是否支領報酬之選項。
四、    第十款依本條例第三十六條規定,增訂執行公共安全檢查與消防安全設備檢修之申報及改善規定。
    關於公寓大廈主任委員未經管理委員會同意,即代表管理委員會與業者簽約,是否違反《公寓大廈管理條例》之疑義乙案 
內政部96.4.17內授營建管字第0960802493號函
按「...主任委員對外代表管理委員會。主任委員、管理委員之選任、解任、權限...及事務執行方法與代理規定,依區分所有權人會議之決議。但規約另有規定者,從其規定。」為《公寓大廈管理條例》(以下簡稱條例)第29條第2項所明定,故主任委員雖對外代表管理委員會,惟涉及主任委員之權限及事務執行方法,當依「規約之規定」;規約未規定者,依「區分所有權人會議決議」。至關本案規約如未明定主任委員之權限,其與業者之簽約,自當於區分所有權人會議作成決議後始得為之。惟規約倘未規定,或區分所有權人會議未作成決議前,主任委員即與業者逕行簽約,其契約之效力疑義,係屬「私權爭執」,自宜循司法途徑解決。

第十四條   管理委員會會議之召開
修正理由
一、    條次變更。(原第6條)
二、    依本條例第二十九條規定,增訂管理委員會會議召開之次數、開議決議數額、代理出席等之選項。

第十五條   管理委員會之保管、公告及移交責任
修正理由
一、條次變更。(原第4條)
二、依本條例第二十條、第三十六條規定增訂管理委員會之保管、公告及移交責任。
三、現行條文第二十條第六款公告欄設置位置,配合管理委員會之公告責任,爰於第二款第六目規定之。

    關於公寓大廈管理委員會得否以管理委員會會議決議限制區分所有權人申請閱覽或影印該社區會計憑證等相關資料乙案
內政部94.9.7內授營建管字第0940085732號函 
一、按「利害關係人於必要時,得請求閱覽或影印規約、公共基金餘額、會計憑證、會計帳簿、財務報表、欠繳公共基金與應分攤或其他應負擔費用情形、管理委員會會議紀錄及前條會議紀錄,管理負責人或管理委員會不得拒絕。」為《公寓大廈管理條例》(以下簡稱本條例)第35條所明定,其立法目的係賦予利害關係人,得請求閱覽或影印規約等相關資料之權利,自不得以管理委員會會議決議限制其權利。 
二、惟依本條例第36條第8款規定,規約、會議紀錄、使用執照謄本、竣工圖說、水電、消防、機械設施、管線圖說、會計憑證、會計帳簿、財務報表、公共安全檢查及消防安全設備檢修之申報文件、印鑑及有關文件之保管,為管理委員會職務之一,又管理委員會事務執行方法,依區分所有權人會議之決議,但規約另有規定者,從其規定,為本條例第29條第2項所明定,故於不違反本條例第35條規定之前提下,針對該閱覽或影印之程序、時間及其相關事務之執行方法,管理委員會得依規約之規定或區分所有權人會議之決議執行。
    為《公寓大廈管理條例》第20條有關「管理委員請辭卻拒絕辦理印鑑移交新管理委員會」執行疑義乙案 
內政部98.10.15內授營建管字第0980810308號函
「管理負責人或管理委員會應定期將公共基金或區分所有權人、住戶應分擔或其他應負擔費用之收支、保管及運用情形公告,並於解職、離職或管理委員會改組時,將公共基金收支情形、會計憑證、會計帳簿、財務報表、印鑑及餘額移交新管理負責人或新管理委員會。管理負責人或管理委員會拒絕前項公告或移交,經催告於七日內仍不公告或移交時,得報請主管機關或訴請法院命其公告或移交。」、「公寓大廈成立管理委員會者,應由管理委員互推一人為主任委員,主任委員對外代表管理委員會。主任委員、管理委員之選任、解任、權限與其委員人數、召集方式及事務執行方法與代理規定,依區分所有權人會議之決議。但規約另有規定者,從其規定。」分別為《公寓大廈管理條例》(以下簡稱本條例)第20條、第29條第2項所明定,故管理負責人解職、離職或管理委員會改組時,如有違反移交義務者,依本條例第49條規定辦理。倘管理委員會之主任委員或部分管理委員解任,惟未有管理委員會改組之情事,其交接事務執行方式,規約有規定者,從其規定,未規定者,依「區分所有權人會議決議」辦理,無涉本條例第20條移交規定之適用。

第十六條   管理負責人準用規定之事項
修正理由
一、條次變更。
二、第一項明定管理負責人之產生方式。
三、第二項依本條例第三十六條、第三十八條、第三十九條及第四十條規定,明定管理負責人之準用事項。
    有關函詢公寓大廈管理委員會任期到期未改選、管理負責人疑義等節乙案
內政部91.7.8台內營字第0910084814號函
管理委員會任期屆滿未改選,應依本條例規定選任管理負責人(本部營建署八十八年二月十一日八十八營署建字第五七六○九號函釋有案、如附件二),如未選任管理負責人時,則應以區分所有權人互推之召集人或申請指定之臨時召集人為管理負責人。具管理負責人資格者,原管理委員會自應依本條例第二十條規定將公共基金收支情形及餘額移交新管理負責人。

第四章  財務管理

第十七條   公共基金、管理費之繳納
修正理由:
一、條次變更。(原第10條)
二、第一款依本條例第十條及第十八條規定明定公共基金及管理費之來源。公共基金除由起造人依法提撥外,尚包含區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納之儲備資金及其孳息。另管理費係指經區分所有權人會議決議或規約規定,應由區分所有權人分擔之共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護費用。
三、第二款依本條例第十條規定,增訂管理費分擔基準之選項;第三目配合條次酌作文字修正。
四、第三款依本條例第十八條規定,增訂公共基金收繳方式之選項。
五、第四款依本條例第二十一條規定,明定欠費之催繳程序。
六、第五款及第六款依本條例第十九條、第二十三條規定,分別增訂公共基金移轉之限制及共用部分收益之分配。

第十八條   管理費、公共基金之管理及運用
修正理由:
一、條次變更。(原第11條)
二、第一款為利於管理費與公共基金之管理,爰增訂分別設專戶保管及運用之規定。
    關於公寓大廈管理委員會經區分所有權人會議同意後,得否將公共基金交付銀行信託之疑義乙案
內政部100.10.3台內營字第1000808387號書函
一、按《信託法》第1條規定:「稱信託者,謂委託人將財產權移轉或為其他處分,使受託人依信託本旨,為受益人之利益或為特定之目的,管理或處分信託財產之關係。」係指財產所有人(委託人)為自己或自己指定之人(受益人)之利益或特定目的,將財產權移轉或為其他處分,使受託人依信託本旨為管理或處分之。是以信託必有財產權之移轉,使受託人以財產權利人之名義管理信託財產,並於信託關係存續中,就該信託財產對外為唯一有權管理及處分權人;而受託人管理或處分信託財產之效果,於信託關係終止前,仍歸屬於受託人,為法務部上開號書函所明釋。
二、又公寓大廈之公共基金,依《公寓大廈管理條例》(以下簡稱本條例)第18條第3項規定:「公共基金應設專戶儲存,並由管理負責人或管理委員會負責管理。其運用應依區分所有權人會議之決議為之。」如以公共基金交付信託,揆諸前開《信託法》第1條規定,需將該公共基金移轉至受託人名下,以受託人為名義上之所有權人,與本條例第18條第3項「公共基金應設專戶儲存,並由管理負責人或管理委員會負責管理」之規定不符。
另按「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護,由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付...」、「共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良,應依區分所有權人會議之決議為之。前項費用,由公共基金支付...」分別為本條例第10條第2項及第11條所明定,又區分所有權人會議之決議不得違反《公寓大廈管理條例》之規定,本部94年5月12日內授營建管字第0940083300號函已有明釋。故公共基金之用途及運用方式,應以前揭規定為原則,不得作為信託用途。

第十九條   重大修繕或改良之標準
修正理由:
一、條次變更。(原第12條)
二、為明定重大修繕之標準及授權管理委員會動支權限,爰增訂選項四。
第二十條   約定專用部分或約定共用部分使用償金繳交或給付
修正理由:
一、條次變更。(原第15條)
二、鑑於「使用償金」之金額及收入款之用途,應由區分所有權人會議決議後為之,以避免管理委員會恣意調整或不當使用,爰刪除由管理委員會訂定之規定。
三、第三項配合條次酌作文字修正。
    關於公寓大廈管理委員會得否向住戶收取共用部分使用償金乙節
內政部87.7.15台內營字第8772278號函
按各區分所有權人對建築物共用部分及其基地之使用收益權及住戶共用部分使用之特別約定,非經載明於規約者,不生效力,《公寓大廈管理條例施行細則》第二條第三款業有規定,另管理委員會係指住戶為執行區分所有權人會議決議事項暨公寓大廈管理維護工作,互選管理委員若干人設立之組織,故管理委員會向住戶收取共用部分「使用償金」時,應符合前揭規定要件。

第二十一條   財務運作之監督規定
修正理由:
一、條次變更。
二、第一款酌作文字修正。(原第17條)
三、第二款增訂財務報表等資料監督責任之選項。
四、第三款及第四款依本條例第二十六條、第三十五條、第三十六條及本條例施行細則第十條規定,增訂會計帳簿及財務報表應包含項目及內容。
五、第五款及第六款依本條例第二十三條規定,分別增訂監察委員監督報告之責任及授權管理委員會訂定財務管理之監管辦法。

第五章  住戶共同遵守協定事項
第二十二條   住戶應遵守之事項
修正理由:
一、本條新增。
二、依本條例第六條、第十二條、第十六條、第二十三條規定,分別增訂住戶應遵守之事項及飼養動物之選項。
第二十三條   投保火災保險之責任
修正理由:
一、本條新增。
二、依本條例第十七條規定,增訂住戶投保火災保險之責任。
    關於《公寓大廈管理條例》第17條所稱「管理負責人或管理委員會應代為投保」之疑義乙案 
內政部96.5.29內授營建管字第0960803419號函
關於《公寓大廈管理條例》(以下簡稱本條例)第17條之立法意旨係為確保公共安全,爰明定住戶於公寓大廈內依法經營危險營業或存放危險物品者,應投保公共意外責任保險,住戶未依第1項規定投保時,爰明定管理委員會應代為投保,其費用仍由住戶負擔,為本署96年4月20日及同年5月3日營署建管字第0960019629號函及0960022955號書函示在案(如附件)。又按本條例第17條第2項規定:「前項投保公共意外責任保險,經催告於七日內仍未辦理者,管理負責人或管理委員會應代為投保;其保險費、差額補償費及其他費用,由該住戶負擔。」,上開條文所稱「管理負責人或管理委員會應代為投保」,係賦予管理負責人或管理委員會,於住戶未依本條例第17第1項規定投保時,有代為投保之責任,其代為投保所支付之保險費、差額補償費及其他費用,當屬該住戶應負擔之費用。又該住戶積欠應負擔之保險費、差額補償費及其他費用,管理負責人或管理委員會得依本條例第21條規定辦理。
第二十四條   其他事項
修正理由:
一、條次變更。(原第20條)
二、原條文公告欄設置位置,配合管理委員會之公告責任,爰於修正條文第十五條第二款規定之。

第六章  爭議事件及違反義務之處理
第二十五條   爭議事件之處理
修正理由:
一、條次變更。(原第18條)
二、第一款為使管理委員會協調之事項臻於明確,爰載明係公寓大廈爭議事件。又考量當事人可能為多數人,爰修正為相關當事人。另為使民眾知悉處理之管道,爰增列住戶得向「縣市政府公寓大廈爭議事件調處委員會」申請調處、或向鄉(鎮、市、區)公所調解委員會申請調解之規定。
三、第二款酌作文字修正。
第二十六條   違反義務之處理
修正理由:
一、條次變更。(原第19條)
二、序文參照本條例第二十三條第二項第四款「違反義務之處理方式」文字,爰予修正。
三、酌作文字修正。

第七章  附則
第二十七條  利害關係人請求閱覽或影印
修正理由:
一、本條新增。
二、第一項依本條例第三十五條規定,增訂利害關係人得閱覽或影印之文件。
三、第二項增訂文件保管及閱覽管理辦法之選項。
    關於函詢《公寓大廈管理條例》第35條及第48條第3款規定之疑義乙案
內政部94.11.2台內營字第0940010838號函
按92年12月31日修正前之《公寓大廈管理條例》(以下簡稱本條例)第35條規定:「利害關係人於必要時,得請求閱覽或影印規約及前條會議記錄,管理負責人或管理委員會不得拒絕。」,另按92年12月31日修正後之本條例第35條規定:「利害關係人於必要時,得請求閱覽或影印規約、公共基金餘額、會計憑證、財務報表、欠繳公共基金與應分攤或其他應負擔費用情形、管理委員會會議記錄及前條會議記錄,管理負責人或管理委員會不得拒絕。」,其立法意旨係賦予利害關係人,得請求閱覽或影印規約等相關資料之權利,該條文對於管理負責人或管理委員會提供之資料並無日期上之限制,且不因本條例修正前後而有所區別,其管理委員會成立後,自當依條例第36條第8款規定之職務,保管規約等相關資料。故管理委員會無正當理由違反本條例第35條規定者,依本條例第48條第3款規定,由直轄市、縣(市)主管機關處新台幣一千元以上五千元以下罰鍰,並得令其限期改善或履行義務、職務;屆期不改善或不履行者,得連續處罰。

第二十八條   繼受人之責任
修正理由:
一、本條新增。
二、依本條例第二十四條規定,增訂繼受人之責任。
    關於公寓大廈新區分所有權人經法拍取得所有權後,其管理費繳交之疑義乙案
內政部95.5.18台內營字第0950080009號函 
另按《公寓大廈管理條例》(以下簡稱本條例)第10條第2項及第24條第1項規定:「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護,由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者,由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者,從其規定。」、「區分所有權之繼受人,應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第35條所定文件,並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項。」,至於經法拍取得公寓大廈所有權之新區分所有權人,雖因故無法進住,然因買受人自取得「不動產權利移轉證書」之日,即取得房屋之所有權,成為區分所有權人,即屬前揭條例所稱之繼受人,其共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護費用,及依本條例或規約所定之一切權利義務事項,當依前揭本條例條文規定辦理。 
    有關公寓大廈區分所有權人之繼受人,應否繳納原區分所有權人積欠之管理、修繕、維護費用乙案
內政部95.2.16內授營建管字第0950800653號函 
一、按「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護,由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。‧‧‧其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者,從其規定。」為《公寓大廈管理條例》(以下簡稱本條例)第10條第2項所明定。故共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護費用之負擔,依前揭條文規定辦理。 
二、另按本部93年7月12日內授營建管字第0930008338號函說明二(附件):「...《公寓大廈管理條例》第24條第1項規定,『區分所有權之繼受人,...應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項。』。有關欠繳公共基金之原區分所有權人,如已將其專有部分之區分所有權過戶他人,除過戶後之新區分所有權人已參照民法第300條或第301條規定,訂定債物承擔契約,願為原區分所有權人代為清償所欠之公共基金外,應依《公寓大廈管理條例》第21條規定辦理,不得逕向新區分所有權人請求繳納之。為本部86年2月26日台(86)內營字第8672309號函所明釋。故公寓大廈區分所有權人之繼受人,應否繼受並繳交原區分所有權人積欠管理費乙節,應依前開規定辦理。」,故公寓大廈區分所有權人之繼受人,應否繳納原區分所有權人積欠之修繕、維護費用乙節,仍應依上開函示規定辦理。 

第二十九條   催告與送逹方式
修正理由:
一、本條新增。
二、依本條例第五十四條規定,增訂催告方式。
三、明定送逹方式為通知性質及增訂送達方式之選項。

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