文◎陳淑芬律師

  一、關於房屋租賃契約書應該怎麼簽?簽約前應注意哪些事項?這都是出租人、承租人雙方都很關心的事。就這個問題而言,建議可於簽約前,參照「房屋租賃契約書範本」,儘量避免日後產生租賃糾紛。依照租賃標的現況確認書內容所載:有關房屋是否有海砂屋的問題,可依照建築法規就鋼筋混凝土中最大水溶性氯離子含量的相關規定,在民國83年7月21日以前無訂定,83年7月22日至87年6月24日CNS3090檢測標準,鋼筋混凝土中氯離子含量容許值為0.6㎏/m3。87年6月25日至104年1月12日鋼筋混凝氯離子含量容許值含量為0.3㎏/m3。104年1月13日以後鋼筋混凝土氯離子含量容許值含量為0.15㎏/m3。

  另外,出租的房屋是否有包括未登記之改建、增建、加建、違建部分面積有多少坪?有無住戶規約住戶應遵行事項有哪些?房屋有無滲漏水情況?附屬設備有哪些?管理費有無積欠?房客是否要付擔管理費繳納?以上種種房屋現況,出租人都應該在「租賃標的現況確認書」中逐一載明清楚,以免日後產生糾紛。

  二、另外關於出租之住宅修繕的約定,例如:有無滲漏水之情形,若有,則滲漏水處之處理由何人處理之,也應於「現況確認書」中勾選清楚由何人修繕,以及住宅之供水及排水是否正常,若不正常時,係由出租人修繕後交屋,還是由承租人修繕,或者以現況交屋,以上種種房屋現況都需要由出租人於「租賃標的現況確認書」載明,再依租賃當事人雙方約定修繕責任歸屬,以免日後發生糾紛。依照《租賃住宅市場發展及管理條例》第11條規定第1項第2款規定,租賃住宅未合於居住使用者,並有修繕之必要,經承租人定相當期限催告,而不於期限內修繕,承租人有權提前終止租賃契約且出租人不得要求任何賠償,惟承租人如欲行使終止權時,應於終止前三十日,檢附相關事證,以書面通知出租人。另外租賃住宅特別指「專有部分」是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情事,出租人亦有誠實告知之義務,否則恐涉及詐欺。切記出租人一定要就「租賃標的現況確認書」內容逐一確認之,千萬不可以只在空白的確認書上簽名,而交由他人代勞勾選;因為將來如發生屋況與「租賃標的現況確認書」勾選的內容不一致而發生糾紛時,恐會涉及違反誠實告知義務之法律責任,故出租人不可不慎重。

  三、關於租約之糾紛,除了依《租賃住宅市場發展及管理條例》之相關規定外,另可參考《民法》第421條至第463條之1。故糾紛產生時,除了視原租約約定之各項約定外,還需視合約約定有無違反法律強行規定之情形,再綜合判斷糾紛之解決及處理。因此在簽約前不可忽略各項條文之約定,俾保權利。(本文作者為永然聯合法律事務所台北所主任律師)

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  據統計,國內的租賃市場人數達三百萬人,約涵蓋我國總人口八分之一。租屋族多,所衍生的糾紛相對也多,租屋問題包括:租賃權利義務關係不對等、國人購屋負擔重未發展租賃市場(房價為所得八點五倍,貸款負擔35.81%)、空閒住宅未充分導入租賃市場、住宅租賃資訊不對稱、未有便捷糾紛處理機制,同時也欠缺企業專業服務制度。如何降低弱勢租屋人的風險、幫助出租人順利出租、收租,穩定租賃市場,政府遂於民國106年12月27日訂正公布《租賃住宅市場發展及管理條例》,並自民國107年6月27日正式生效上路。。

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