文◎李永然律師、陳曉祺律師
一、何謂「權利變換」？
我國《都市更新條例》之權利變換制度係源自日本的《都市再開發法》，其於《都市更新條例》第3條第7款之定義為：「指更新單元內重建區段之土地所有權人、合法建築物所有權人、他項權利人、實施者或與實施者協議出資之人，提供土地、建築物、他項權利或資金，參與或實施都市更新事業，於都市更新事業計畫實施完成後，按其更新前權利價值比率及提供資金額度，分配更新後土地、建築物或權利金。」
簡言之，所謂「權利變換」，就是每個權利人或出資者以自己對於這個都市更新案的投入價值比例，來分配重建以後的建築物。從而，「權利變換」為一公開、公平之分配方式，都市更新事業之參與者皆依其所投入之比例分配更新後建物並分擔成本。
內政部就權利變換之細節已制定《都市更新權利變換實施辦法》作為規範。以臺灣目前的都市更新制度而言，「權利變換」可以說是一個貫穿制度的主軸，無論是「自辦」或「公辦」都市更新，又或者是自行成立都市更新會或與建商合作，甚至是以協議合建辦理都市更新的情況，都會接觸「權利變換」。茲將權利變換之程序簡介如下：
(一)提出權利變換計畫書：
以權利變換方式實施都市更新時，實施者應於都市更新事業計畫核定發布實施後，擬具權利變換計畫，依《都市更新條例》第32條所規定之程序辦理審議、公開展覽、核定及發布實施等事項。但必要時，權利變換計畫之擬定報核，得與都市更新事業計畫一併辦理。
依《都市更新條例》第50條之規定，權利變換前各宗土地、更新後土地、建築物及權利變換範圍內其他土地於評價基準日之權利價值，由實施者委任三家以上專業估價者查估後評定之。前述估價者由實施者與土地所有權人共同指定；無法共同指定時，由實施者指定一家，其餘二家由實施者自各級主管機關建議名單中，以公開、隨機方式選任之。而實施者報請主管機關核定權利變換計畫時，依《都市更新權利變換實施辦法》第4條之規定，除權利變換計畫外，另應檢附下列文件：
1.經各級主管機關委託、同意或其他機關（構）委託為實施者之證明文件。
2.經各級主管機關核定都市更新事業計畫之證明文件；但與都市更新事業計畫一併辦理者免附。
3.權利變換公聽會紀錄及處理情形。
4.其他經各級主管機關規定應檢附之相關文件。
(二)權利變換計畫變更之簡化作業程序：
下列情形之變更，得採簡化作業程序，免依《都市更新條例》第32條、第33條規定辦理：
1.有下列情形之一而辦理變更者，免辦理公聽會、公開展覽、聽證及審議：
(1)計畫內容有誤寫、誤算或其他類此之顯然錯誤之更正。
(2)參與分配人或實施者，其分配單元或停車位變動，經變動雙方同意。
(3)依《都市更新條例》第25條規定辦理時之信託登記。
(4)權利變換期間辦理土地及建築物之移轉、分割、設定負擔及抵押權、典權、限制登記之塗銷。
(5)依地政機關地籍測量或建築物測量結果釐正圖冊。
(6)《都市更新條例》第36條第1項第2款所定實施者之變更，經原實施者與新實施者辦理公證。
2.有下列情形之一而辦理變更者，免辦理公聽會、公開展覽及聽證：
(1)原參與分配人表明不願繼續參與分配，或原不願意參與分配者表明參與分配，經各級主管機關認定不影響其他權利人之權益。
(2)《都市更新條例》第36條第1項第7款至第10款所定事項之變更，經各級主管機關認定不影響原核定之權利變換計畫。
(3)有《都市更新條例》第49條第1款各目情形所定事項之變更而涉及其他計畫內容變動，經各級主管機關認定不影響原核定之權利變換計畫。(本文出自《投入都更，你準備好了嗎？》，永然文化出版)
文章連結：都市更新權利變換計畫階段 例外情形可免辦理公聽會及審議
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作者：李永然、黃斐旻、陳淑芬、陳曉祺、吳任偉
出版日期：2023/01 二版
書號：3C01-1
定價：350元
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