永遠自然─李永然律師部落格

　　依據民國104年5月20日工商時報A4版記者蔡惠芳所撰「馮侖愛台：不會撤資 2016後再看下一步」的報導，大陸地產開發商萬通投資控股董事長馮侖表示，萬通會繼續愛台灣不會撤資，而面對「登台」處女作「萬通台北2011」交屋龜速，他以三句話請大家放心：很正常、很開心、不會走，萬通公司會「繼續愛台灣」；不過，至於市場有耳語萬通公司要從台灣撤資？馮侖董事長則說：「如果我撤了，那台灣豈不是太悲慘了嗎？所以沒有這回事。」「因為台灣就剩我馮侖一個陸資在台灣投資，我不希望在台灣留下不好的回憶，如果我撤資，那不是我們所願。」，至於之後的投資會等到2016年台灣總統大選敲定後再看下一步。
馮侖董事長另外表示，「我跟台灣業界非常熟悉了，現在中南部都在看，確實台灣對陸資投資房地產是「關門」的；過去政策限制陸資在台購置不動產有「345條款」（即3年不得轉賣、每年最多居留4個月、銀行貸款限制5成）、現在又有10％集中度管制，聽說現在馬雲在台灣也不受歡迎了？！我不知道台灣還歡迎什麼？」

　　筆者認為政府要善用大陸目前經濟崛起的實力，並帶動台灣的經濟，但也需要提供相關的管制配套措施，來避免台灣人民心生疑慮，擔心大陸人會來搶台灣的工作機會或不動產，因此政府在與大陸企業交流或制定政策時，一定要顧及台灣人的利益及感受。

　　依據民國104年5月18日蘋果日報B7版記者詹宜軒所撰「地上權隱藏版 再打6折」的報導，台北市內湖區地上權預售案「派樂地」，每坪開價僅新台幣40~50萬元，成為該區詢問度頗高的建案。根據民眾實地看屋後透露，該案設定地上權50年，完工交屋後使用年限約剩46~47年，卻有另外一種隱藏型商品，使用年限少一半，總價大約再打6折。

　　當初釋出該筆土地的國有財產局解釋，只要符合當初標售案的年限，到期後房屋歸國有，政府不會多加干涉。吉美建設也表示，此案使用年限21年的產品，在年限到期之後會由吉美收回再出租或出售，與政府規定並無牴觸。淡江大學產經系副教授莊孟翰認為，這樣的買賣契約，類似「長期租屋」概念，購屋客一要比較每月租金與購置此屋的每月支付額；二是要衡量21年間房屋價格的變化。實際換算購買21年使用權的產品，每月支付額包括貸款、地租及房屋稅，約新台幣3萬元左右；而根據優美地產調查周圍新成屋大樓的租賃行情，每月每新台幣坪1000~1200元，合計租金每月新台幣2萬至2.4萬元左右，相較之下租屋的負擔較輕。

　　筆者認為此類型建案並非地上權建案，所以並不會有移轉過戶登記的程序，並不會產生移轉的稅負，但承租該不動產時，建商可能會轉嫁地租及房屋稅，在簽約時消費者一定要多加注意。

　　依據民國104年5月27日聯合報B1版記者王柔婷、祁容玉所撰「林肯大郡18年 半倒區未拆」的報導，林肯大郡事件已18年了，上百場抗議與協調會讓居民身心交瘁，隨時可能崩塌的半倒區至今仍未拆。居民期待政府用公權力介入，將山坡地旁的危險建物及早拆除，還給他們一個「安全的家」。新北市政府工務局表示，林肯大郡每年都會由大地工程技師公會進行1到2次巡查，追蹤確認建物和山坡地的安全狀況。針對近期建物滲水問題，屬社區內部的管理維護，市府協助補強施工，恐有公平性問題；民國103年協調時林肯建設願意負責補強，並已會勘討論進場施工日期，但住戶另提出其他施工需求，雙方無法達成共識。第3區第3排半倒區自救會長林麗卿18年來堅持守護家園，被問及為何每年陳情，她表示住的地方現在還未拆，看到凹陷的鐵窗、損壞的梁柱和漏水的地下室，都是二次傷害，「我們的要求很卑微，只要求政府把危險建物拆除、移平坡地，讓整片空地可變成公園使用」。

　　筆者認為政府應展現「公權力」，強制拆除林肯大郡等危樓，而非要等到全體所有權人同意才能拆除，從事發到現在迄已18年，如再繼續拖延下去，所有權人開始繼承移轉登記，日後將更難拆除。

　　永然聯合法律事務所李永然律師認為台灣目前的政府做事畏首畏尾，欠缺擔當，從文林苑、永春社區……等，均可看出「林肯大郡」的事已發生18年了，新北市政府應展現魄力，一次有效地處理，保障人民之權益及社區安適的環境！

　　2015年6月17日晚間，李永然律師以美生會副理事長身份出席月會，本次月會邀請到國立暨南國際大學榮譽教授李家同前來演講，講題為「從28篇經典演說學思考」，由李永然律師引介，大家從這場演講中獲益良多。

　　李永然律師也發表專文「副理事長的話」於本期的美生會月刊中，全文如下：

美生會副理事長的話　　　　　　　　　　　　　文◎李永然

一、企業家愈來愈重視夫妻財產制：

　　筆者處理案件接觸不少企業家，男、女皆有；由於夫妻一旦結婚就涉及「夫妻財產制」的適用，我國現行夫妻財產制又有「法定財產制」及「約定財產制」之分；後者還可分「共同財產制」及「分別財產制」（註1）。

　　由於夫妻如未採用「約定財產制」，即應適用「法定財產制」；「法定財產制」涉及「配偶剩餘財產差額分配請求權」（《民法》第1030條之1）。

　　房地合一課稅立法，提高課稅率！實價登錄交易價格資料開放，政府查稅更快速，預售屋及豪宅交易、店面租賃等逃漏稅，無一僥倖！步步影響不動產業，但實施與適用問題仍待釐清，如：持有成本如何認定？盈虧如何互抵？時期劃分、奢侈稅停課與接軌、所得額計算、免稅範圍，實務如何操作？個人及營利事業交易，賣房、推新建案，如何因應？房地合一課稅出爐！除提高稅率，外資課稅加重，仲介業推展業務不得不謹慎因應！此時唯有掌控推案效率及把握因應要點，及早規劃因應策略！

　　因應新法，永然舉辦研習會6月26日已額滿，緊急加場7月3日研習會「最新房地合一稅及不動產查稅實務」1日，由不動產稅務專家鄭會計師、黃總經理主講，業界必學！

報名請洽：永然法律研究中心02-2356-0809課務專員蔡台珍，或上網http://www.law119.com.tw

　　房地合一課稅甫立法，針對營利事業房地交易所得額之計算與計入營利事業所得，及運用境外控股公司之股權交易所得課稅，均有明確規定，土地交易所得課稅成為業界規劃財稅重點。新法實施並達成實價課稅目標，今後稅務機關查稅更易！不動產業須慎重進行財稅規劃、推案方式以穩住獲利！建築過程的資金壓力頗大，財會人員如何技巧性的處理公司業務帳目，合建分屋分售不同經營型態及房地定價策略與成本收入認列、特殊會計處理等關鍵點，掌握大綱後仔細盤算，將可替經營者節省不少金錢與分擔財稅規劃之壓力，增加公司整體競爭力，永然6月29日開課「建設公司財會稅務實務」，每週一晚上共6堂，由營建專業鄭會計師精闢解說，課程囊括建設公司經營、財會精髓，營建業必修！

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　　2015年6月出版的幸運雜誌第61期專文介紹永然聯合法律事務所，全文如下：

永然聯合法律事務所屹立三十年，以打造最高品質的法律服務為理念！   文◎張則君

　　民國67年，還在台灣大學法律系研究所碩士班一年級就讀的李永然，即以第二名的優異成績考取律師執照，正式開啟了他的律師生涯，一開始隨著王富茂、孫域兩位大律師學習，接觸到許多法律案件，最為人所知的是「國塑十信案」，隨後李永然律師為了實現自己的理想，於民國七十四年底在台北市獨資成立了「永然法律事務所」，聘請數位律師一同執業，後又因應社會發展趨勢，於民國八十九年更名為「永然聯合法律事務所」，啟動律師合夥、聯合辦公的形式。永然聯合法律事務所提供的法律服務項目相當完整，包括：訴訟（含民事、刑事、行政）、強制執行及調解、公司投資等商業活動相關法律問題之諮詢與談判、稅務爭訟、不動產交易及開發、營建及公共工程、公寓大廈之管理與保全、公平交易相關法律諮詢，以及公平交易之行政救濟及訴訟、勞資問題等等相關法律服務，搭配專業的律師、法務人員及行政人員，在律師界有著極佳的口碑。

　　2015年6月14日晚間，李永然律師以褓姆身份，出席台北市忠美扶輪社授證二週年慶祝晚會暨第二、三屆社長交接典禮，與社友們相聚，觀賞節目表演，李永然律師並發表賀詞於特刊中，祝福忠美扶輪社更上層樓。

　　房屋買賣瑕疵高居消費糾紛第一名多年，不論是成屋、新成屋或預售屋，時間點都落在交屋時刻。此時，瑕疵狀況出籠，漏水、使用不對、坪數錯、暗藏違建問題！房屋是一項專業又複雜的大工程，標的金額又龐大、且須耐用年限久遠，任何瑕疵都將影響買受人權益鉅大，業者及仲介方也須擔負修復責任及擔保責任！瑕疵糾紛類型清點一下，從如何看有無違建、房屋及公設的材質、架構、軟硬體設施，到產權移轉的缺失有多少？如何預防、如何解決？永然特邀房屋建管經驗豐富之建築師、地政士、律師等，開課「買賣房屋瑕疵與移轉糾紛實務」課程，整理歸納重要瑕疵類型、解決方案，讓學員清楚掌握問題始末，權益把關不漏失，定於6月24日起每週三晚上開課共5堂。業界必學！

報名請洽：永然法律研究中心02-2356-0809課務專員蔡台珍，或上網http://www.law119.com.tw

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