一、中國大陸將自2015年3月1日起實施《不動產登記暫行條例》

  中國大陸對不動產的登記,關於土地部分是適用《土地登記辦法》,而對房屋部分則是適用《房屋登記辦法》,但因2014年11月24日《不動產登記暫行條例》的公布,並將自2015年3月1日起實施,將土地及房屋登記一併規定,這是極大的改變。 

  大陸《不動產登記暫行條例》,其適用的標的客體是針對「不動產」,依該條例第2條第2款,其範圍包括「土地、海域以及房屋、林木等定着物」,皆必須由「不動產登記機構依法將不動產權利歸屬和其他法定事項記載於不動產登記簿」中。

  因該條例第4條第3款中訂有「既存權利保護條款」,即「不動產權利人已經依法享有的不動產權利,不因登記機構和登記程式的改變而受到影響。」,此乃為保障「不動產權利人」的權益。  

  《不動產登記暫行條例》最值得注意的是,其依據大陸《物權法》而制定,依《物權法》第5條:「物權的種類和內容,由法律規定。」(台灣民法學者稱之為「物權法定原則」),合同雙方當事人「不得創設《物權法》或其他法律所不承認的物權」,以及「不得創設與物權法定內容相異的內容」,因此該條例中就相應的限制僅有幾類的不動產權利得以辦理登記:「(一)集體土地所有權;(二)房屋等建築物、構築物所有權;(三)森林、林木所有權;(四)耕地、林地、草地等土地承包經營權;(五)建設用地使用權;(六)宅基地使用權;(七)海域使用權;(八)地役權;(九)抵押權;(十)法律規定需要登記的其他不動產權利。」故台商在中國大陸針對不動產欲依合同而為變更或轉移登記時,合同中應符合該條例與大陸《物權法》的規定,否則大陸「不動產登記機構」將不予受理或不予登記。

  又《不動產登記暫行條例》中有針對偽造、變造不動產權屬證書、不動產登記證明,或者買賣、使用之不法責任的規定,即「偽造、變造不動產權屬證書、不動產登記證明,或者買賣、使用偽造、變造的不動產權屬證書、不動產登記證明的,由不動產登記機構或者公安機關依法予以收繳;有違法所得的,沒收違法所得;給他人造成損害的,依法承擔賠償責任;構成違反治安管理行為的,依法給予治安管理處罰;構成犯罪的,依法追究刑事責任。」(大陸《不動產登記暫行條例》第31條);因此台商在中國大陸切勿以身試法,否則會招來法律責任。

二、《不動產登記暫行條例》對台商之影響

  大陸《不動產登記暫行條例》第1條規定:「為整合不動產登記職責,規範登記行為,方便群眾申請登記,保護權利人合法權益,根據物權法等法律,制定本條例。」;亦即「便於物權之公示,確保交易之安全與迅速」。

  該條例第23條中規定:「國務院國土資源主管部門應當會同有關部門建立統一的不動產登記資訊管理基礎平臺。各級不動產登記機構登記的資訊應當納入統一的不動產登記資訊管理基礎平臺,確保國家、省、市、縣四級登記資訊的即時共用。」;大陸建立全國性「不動產登記制度」,乃因中國大陸的房地產登記原先都是由各縣市實施,資訊實屬封閉,互相之間並不共享共用,未來實現共用之後,可以在全中國大陸層面查詢各地方之不動產的登記資訊(但依照中國大陸對此制度的建制進程,預計是2017年才會做到不動產登記訊息共享,並得以依法公開查詢)。此時若再配合中國大陸擬於2017年欲實施的「房地產稅」,整個課稅的計稅基準不僅更為精準,不動產權利人的納稅義務將無所遁形;再者,過去財富分配和稅費機制本都是從「交易環節徵收」,將會逐漸過渡到《不動產登記暫行條例》公布之後的「存量環節徵收」包括房地產調控,包括財稅機制,都有可能出現一個根本性的變化,因此台商未來於中國大陸置產或投資時必須比以往更重視規劃及配置,若欲「囤房」時則要小心謹慎。

  目前是有些論者認為,《不動產登記暫行條例》的實施將造成消費心理變化,在局部市場上引發包括灰色住房等二手房源拋售,因而減緩或暫時抑制房價上漲,另亦有些論者將其視為反貪腐的利器,但是否有此附帶利益結果出現則仍待觀察。  

三、結語

  中國大陸國務院設置「不動產統一登記制度」之目的,主要是為了保障不動產物權變動的公示性與公信性,對於維護社會信用、保障交易安全、防止各種詐欺等都具有重要意義,就不動產權利人而言實屬國家有義務建立的「制度性保障」(其內涵亦即「國家必須建立某些制度或法律,確保其存在,以實現基本權利」)。因此中國大陸於這個時刻制定並公布實施《不動產登記暫行條例》,代表著中國大陸政府對人民財產權的保障又跨越了一大步;但法制的建立是一環扣著一環,「登記制度」實與「稅收制度」有密切的關聯性,亦或是可以說前者為後者的基礎條件,因此台商在面臨瞬息萬變的中國大陸法律時,要時時秉持著入境習法的精神,妥試因應,俾保障自身權益。

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