永遠自然─李永然律師部落格

　　依據民國104年1月13日蘋果日報A3版記者潘姿羽所撰「新北都更第4案 五股拿到建照」報導，新北市「簡易都更」邁向第4案，五股區登林路都更案於民國104年1月13日取得建造執照，新北市府表示，老舊房屋安全堪慮，且現在步向高齡化社會，未來除加速老屋重建，也規範建築須提供高齡者友善設施。新北市府簡易都更已有4案核准建照、12案審議中、22案整合中。簡易都更第4案位於五股區登林路，雖是住宅區，但早期配合產業發展以工廠使用為主，如今將改建為總戶數66戶，地上14樓、地下4樓的住宅，留設440平方公尺的小型鄰里公園，提供4公尺人行道及協助開闢8公尺計劃道路。「簡易都更是好事！」昇陽建設總經理簡伯殷樂見政府推動簡易都更，「政府訂出規矩，讓程序快很多，增加業者意願。」但他也表示，都更困難在整合，希望公權力協助整合，才能真正改善都更問題。

　　筆者認為在《都市更新條例》尚未修法完成前，「簡易都更」與「公辦都更」的比率會高於以往，有鑑於此，希冀各地方縣市政府能加速簡易都更的審查程序，並且透過公權力協助整合，才能儘速將老舊建物汰換，提供更好的居住環境與生活空間予民眾。

　　永然聯合法律事務所李永然律師認為台灣的各大都市很多地方都有進行都市更新的必要；新北市在推動「簡易都更」是有一定的成果的。但最終台灣的都更仍須全面進行，這樣才能確保「居住品質」。希望立法院能快速通過《都市更新條例》，回應人民的期待，不要因立法怠惰而延宕了台灣向前行的進步力量！

　　2015年1月18日蘋果日報A18版「簽帶看約，拒售判賠28萬」一文中，李永然律師接受張琬聆記者採訪，針對此一案件表示：「民眾如果不同意房仲賣地，為什麼會讓房仲帶看呢？如果只想請房仲帶看，應寫清楚房仲的報酬代價，而不該提及成交價；若不同意賣地，應直接拒絕訂金，『提供匯款帳戶，會給人同意賣地的感覺』，民眾簽任何契約應更審慎。 」

　　全文如下：「簽帶看約，拒售判賠28萬」

　　民國103年12月25日蘋果日報A14版記者王家俊「預售屋契約，強制標車位面積」的報導稱：內政部於民國103年12月24日表示，自民國104年1月1日起，預售屋的停車空間位於共有部分且無獨立權狀者，將強制建商在買賣契約中載明停車空間面積、車道面積的計算方式，及其佔共有部分總面積的比率等資訊；車位形式種類，也應列清楚是「平面式」或「機械式」，藉以避免交易糾紛。預售屋買賣契約必須載明停車空間面積計算方式，以及其占共有部分總面積的比率，違者將會被處新台幣6萬元至150萬元罰鍰，並可以連續罰且要求限期改善，為清楚讓民眾在購買預售屋時，能充分掌握停車位大小、位置、型式種類等空間資訊！

　　筆者認為過去在「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」未能明定預售屋的停車空間位於共有部分且無獨立權狀者，買賣契約所載面積應按車位（格）數量、型式種類載明平面式、機械式、車位大小面積、位置或與停車空間有關的因素，列明停車空間面積計算方式及其占共有部分總面積的比率，從民國104年1月1日適用這個規定後（詳後規定附表），將使買賣方屋契約更透明，有助消費者更清楚判斷所購買的預售屋主建物與共有部分面積比率，並能減少交易糾紛！

　　永然聯合法律事務所李永然律師認為預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項自公布之後，歷經數次修正，目的乃在於讓交易資訊更透明化。現連停車位的交易資訊也被強制更透明，深信將可使交易更公平；業者應加以遵守，而消費者必須認識，遂加以運用，俾保障自身權益！

　　民國104年1月15日蘋果日報A18版記者于靜芳「房仲店數暴增44％ 4年來僅6成有賺」的報導稱：根據內政部不動產經紀業資訊系統統計，民國103年全台房仲店數共4923間，較民國100年3419間增加43.9％。

　　台灣目前房市不佳，但房仲店却愈開愈多，依中華民國仲介公會理事長林正雄分析因房仲門檻即成本皆不高，所以投入店數愈來愈多，但房仲店僅6成賺錢，其他業績持平，預估「房地合一稅」上路後，未來2年內至少有1成房仲店面臨關閉或轉業。

　　桃園市4年來房仲從210間增至436間，增幅逾1倍最多，其次為台南市從173間增至241間，約4成增幅；全台房仲店家數以台中市的1061間最多，至於新北市1017則間居次。

一、 民事訴訟中之「特別程序」的概念

　　中國大陸《民事訴訟法》中有「特別程序」的規定，大陸台商在發生那些爭議有運用此一程序的必要？台商誠有了解的必要。

　　所謂「特別程序」，是指大陸人民法院審理某些非民事權益糾紛案件所適用的「特別程序」；與之相對應的概念是「通常訴訟程序」（包括「普通程序」和「簡易程序」）（註1）。

　　由海峽兩岸關係法學研究會遴選兩岸學者論文集結而成的「海峽兩岸法學研究（第四輯）－－兩岸協議落實與兩岸關係」，收錄了李永然律師所寫《陸資來台投資權益保障之研究》一文，本書於2014年12月出版，希望藉由兩岸學者專家的意見交流，探討兩岸關係各領域的法律問題。

　　李永然律師以中華人權協會理事長身份受邀出席外交部舉辦之2014年諾貝爾人權獎得主凱拉許．沙提雅提先生暨夫人歡迎晚宴。晚宴於2015年1月15日晚間6：30在外交部舉行。

　　凱拉許．沙提雅提先生是知名的兒童權益捍衛者，畢生致力救援童工童奴，創立搶救兒童運動（Bachpan Bachao Andolan，BBA）組織，為宣揚反剝削、保障兒童受教權之理念而奔走，於去（2014）年獲頒諾貝爾和平獎。凱拉許．沙提雅提先生應我國政府邀請，於2015年1月14～18日進行訪問行程。

一、審判中的刑事被告可對證人詰問

　　民眾因涉案而成為刑事被告，如已遭檢察官提起公訴或被害人提起自訴，刑事被告在刑事庭的審理中，可以聲請法院調查證據，包括傳喚證人。

　　刑事被告的選任辯護人與被告討論時，常會提到傳喚證人，並會提到「交互詰問」（cross-examination），而刑事被告不了解何謂「交互詰問」，而在審理程序中又如何進行？按我國大法官釋字第384號、第582號及第592號解釋，認為「詰問權」是刑事被告不可剝奪的《憲法》上基本權（註1）。其實「詰問權」不同於「對質權」；詰問權是指在法官或對造當事人問證人完畢後，被告得詰問證人的權利，以求發現疑點或澄清事實；至於「對質權」則是指二人同時在場，面對面互為質問之義（註2）。

　　民國104年1月9日工商時報A14版記者彭禎伶「不動產2.875％收益門檻，壽險業爭調降」的報導稱：冷凍許久，國內的壽險業者陸續通過金管會金檢後，終於可以重新投入不動產市場。但解禁後，壽險業者仍要遵守不動產投資最低收益率2.875％的規範，在國內景氣低迷下，2.875％這個數字是很難達成。資金雄厚的壽險業者過去幾十年來在不動產市場極盡風光，也打造出不少地王。爭取重回不動產投資市場，壽險業打算向金管會爭取四大項目，其中最主要就是調降2.875％的投報率門檻；二是素地開發10年內不得移轉所有權，改為開發完成後5年內不得移轉；三是取消素地投資前需取得承租意向書規定；四是政府核照、都更審查時間等不能計入開發時限。

　　金管會主委曾銘宗鬆口，要求保險局與保發中心、業者共同討論不動產相關規定，即民國102年11月時發布的2.875％收益門檻規定，並在民國104年2月底前完成「深度檢討」。若是規定不符市場需求、或根本沒人作得到，即不算是有效的管理，可以適度檢討，但尚未承諾是否一定調整。

　　筆者認為在國內目前景氣低迷下，要壽險業達成現行的2.875％收益門檻應該很難，金管會應依壽險業者評估後的建議，依目前市場情形及現行法規做為以下調整。一、將最低報酬率不設限，重新評估標準。二、將開發都更審查及發照時間延長。三、縮短開發後的移轉時間。四、取消送董事會須有承租意向書。才不至於被認定為形同禁令未除！

　　中國時報104年1月13日AA1記者吳泓勳「台北豪宅 高稅時代來臨」的報導稱：台北市府去年多管齊下，調高新屋標準單價，擴大新台幣8000萬元以上加課房屋稅的豪宅標準，加上配合財政部調高「囤房稅」率等，產生「豪宅稅共伴效應」，重擊豪宅市場，豪宅買家個個「剉咧等」！產生「豪宅稅共伴效應」，重擊豪宅市場！近年政府為加強打房，除了中央部會研擬包含稅制、房貸限貸等方式抑制外，地方政府也祭出多項打房政策，如提高房屋持有稅稅基、稅率，影響層面已開始發酵，也讓稅負較高的豪宅屋主看到稅單臉先綠一半。

　　尤其房價最高的台北市，更是早早被盯上，而首當其衝。回顧過去一年，台北市政府已祭出多招手法。另外也提高精華地區路段率，並修訂「高級住宅認定標準」，也就是所謂的「豪宅」加課房屋稅。稅負差異竟到底多大？據台北市稅捐稽徵處推估，被列為豪宅後加課的房屋稅，將把當地的路段率納入計算，粗估稅額差異可高達3倍。

　　筆者認為政府為了打房，制訂「富人稅」、「豪宅稅」發佈新聞後，已造成已許多購買豪宅戶者，拖延交屋時間或解除買賣契約而產生糾紛，也可能造成豪宅買家抱怨變成擺爛不交屋，將來的地價稅、房屋稅動輒百萬起跳，由建商承擔，如此沉重壓力若建商一旦無法承擔，最大受害倒楣的是「債權銀行」，最後受害者還是「政府」跟「民眾」，盼政府能再考慮一下不要再一意孤行了！