永遠自然─李永然律師部落格

　　依據民國103年12月22日自由時報A13版記者賴筱桐所撰「新板特區開放空間 規劃6主題」報導，台北縣政府時期以容積獎勵鼓勵建商進駐新板特區，建置立體空中廊道及空橋，延宕多年未全數開通，部分建商心存僥倖，將未開通的開放空間封閉淪豪宅私用，遭市府強拆；新北市城鄉發展局民國103年檢討空廊及公益空間使用，規劃六大主題區，預計民國104年底完成指標系統串連全區，盼帶動區域發展。六大主題區包括「年輕潮流區」、「城市農耕區」、「築夢樂活區」、「全齡藝廊區」、「市政親民區」及「交通運輸區」。

　　據統計，新板特區共有十五處開放空間社區，其中六處豪宅因二次施工違建，未開放一般民眾使用，已陸續被市府認定違章建築而強制拆除，但過程引來住戶不滿，質疑建商涉嫌詐欺、市府作秀，不過多數民眾表示支持，認為是「遲來的正義」。某社區管委會黃姓主委說，開放空間安全及管理維護沒有一個依據，萬一發生意外，究竟是社區還是市府負責？他擔心空橋系統全面開通恐影響住戶隱私權，引發管理上的困擾，希望工務局能協助社區界定公私領域並同意施工，確保住戶安全。

　　筆者認為當初建商透過開放空間取得容積獎勵，應在銷售時詳實告知買方，以避免日後的紛爭；另外透過開放空間取得容積獎勵，是應當將該空間供給一般民眾使用，政府對此應加強執法，以避免造成許多建商起而效尤。

　　民國103年12月22日工商時報A8版記者張中昌「壽險業投資不動產，急凍！」的報導稱：依壽險業者表示，台北、台中、高雄壽險業資金投資國內不動產，明顯下滑許多，也創歷年來的新低。而受到金管會要求最低收益率2.875％限制，壽險業者今年投資國內不動產意願降低，業者更明顯轉往「非」大台北地區去尋找土地標的。然高雄、台中的土地價格比台北低，面積也相對比台北來的大，因此才會轉往「非」大台北地區投資。

　　金管會開放可以投資海外不動產後，台灣大型的公司如國泰、富邦、新光等壽險也都紛紛鎖定東南亞、日本、歐洲地區主要城市的不動產！

　　筆者認為從壽險業者統計數據來看，壽險業者在大台北地區投資冷淡的原因有許多，受限政府的相關規定，只是其中之一的因素，另外大台北地區大型土地的取得不易及單價高也有關係，所以相對會轉投資到價格地面積大的地區投資並預期未來的漲幅增值空間，金管會也開放海外不動產投資，而海外投資的租金投報率目前也比國內穩定，所以壽險業者的充裕資金無處去的情況下，而幫忙他們找到資金外流的管道！

　　許多客戶和我打招呼，第一句話是：「李律師，我看過你的書。」「我上過你的課！」當下，一股喜悅像暖流，振奮我心。知識的力量無邊無際，可以消弭無謂的陌生，在瞬間讓我和眼前的客戶有了共同的話題。

　　永然，經營的就是法律知識的傳遞，整個事業體，有法律事務所、地政士事務所、文化出版公司，以及「永然法律研究中心」。進入永然，看到的是律師同仁和當事人談話、地政士在服務客戶、圖書部門有讀者在看書，是知識在時空裡流動。

　　在其中，「永然法律研究中心」是一個獨特的部門，它讓我推動法律的腳步大步邁進，因為我直接把職場的社會人士送進教室，讓法律知識直接教、直接學。律師當老師，頗能收一兼二顧之效，我早期因為研究不動產法律，而成為不動產地政補習班的講師，更因為頻頻接觸地政士，而深知職場人士學習在職法律的渴望與需求，而這塊法律學習的園地，仍然荒蕪，待我開闢。因此基於教育訓練的理由，我成立了「永然法律研究中心」，它同時也是「永然文化出版公司」的延伸單位，均扮演著法律知識及不動產知識傳遞的角色，只是它更精於職場法律的耕耘。

　　2014年12月24日上午，永然法律基金會董事長李永然律師出席由中華仲裁協會與中國國際經濟貿易仲裁委員會共同舉辦的「2014年兩岸仲裁人(員)講習」，中國國際經濟貿易委員會由于健龍副主任兼祕書長率領七位官員學者前來台灣參與此次講習。

　　李永然律師並擔任此次講習講師，主講「台灣民事調解及調處制度之介紹」，介紹台灣調解制度，包括：《民事訴訟法》之調解、《鄉鎮市調解條例》之調解、《家事事件法》之調解、消費爭議事件之調解、政府採購履約爭議事件之調解、勞資爭議之調解、著作權爭議之調解、租佃爭議之調解、依《仲裁法》由仲裁機構進行之調解及台灣調處制度之介紹。

　　李永然律師並代表永然法律基金會贈送所有與會者，每人《常用小六法》及《地上權開發策略與法律實務》兩本書及《房屋所有權人權益保障法律手冊》一本，希望藉此增進在法律上的認識與交流。

　　民國103年12月22日聯合報記者莊琇閔「都更條例修法慢，建商等到心冷」的報導稱：立法院《都市更新條例》遲未完成修法，影響建商都更意願，對台北市影響最大。台北市政府都市更新處統計，自民國103年4月26日起部分都更條例失效時，仍有上百件進行中的都更案件，因法令空窗過渡期，市府暫緩受理事業概要申請。

　　由於都更事業概要原1/10的同意門檻的規定已因違憲失效，雖現行法令可跳過該步驟，直接提「都更事業計畫」，但同意門檻更高，建商必須先投入更多時間進行整合，加上相關法令未修法確定，降低建商參與都更的意願。影響現在都更停滯的主因，在於都更條例遲遲未完成修法。

　　筆者認為「都更條例」的目的，是針對都市老屋翻新及改善台北市市容環境景觀而制定，但因未廣為宣導讓百姓知道「都市更新」的好處與目的，另外「都市更新」同意門檻過高而使得整合時間過長，建商投入時間長及現有屋主有豐沛的租金收入，改建意願不高，使得建商無法繼續協商整合，因此而降低建商投入的意願，另外經過「士林文林苑」及「松山永春案」的糾紛後，建商也改變調整改建方式，政府也開始對都市更新更條例法案做修正，但修正草案進入修法期間長，只要時間一長，建商都更意願普遍不高且轉而變成合建案，如此蓋出的房屋景觀上跟當初的原意也會有所改變，盼立法院對像都「市更新條例」這種民生法案的制定或修正時能加快腳步！

　　2014年12月23日上午，中華仲裁協會與中國國際經濟貿易仲裁委員會主辦「第十四屆海峽兩岸經貿仲裁研討會」，由李念祖理事長、于健龍副主任兼秘書長及梁國新董事長主持開幕式，邀請兩岸學者專家討論「兩岸仲裁實踐中，適用衡平、誠信及情事變更原則之問題」、「兩岸仲裁實踐中，仲裁程序之其他相關問題」兩大議題。

　　2014年12月23日下午，李永然律師出席由中華仲裁協會與中國國際經濟貿易仲裁委員會共同舉辦的「第十四屆海峽兩岸仲裁機構聯合會議」，討論未來兩會的合作方式。

　　民國103年12月18日聯合報AA2版記者江碩涵、蕭韻純「房價M型化確立」的報導，指出根據住展雜誌統計，台北市20坪以下新屋每坪新台幣105.2萬元，71坪以上豪宅產品每坪新台幣110.9萬元，最小和最大的房子單價皆跳至3位數，令一般購屋族大喊吃不消。今年以來預售屋、新屋平均行情，已顯示大、小坪數房價皆高，房價M型化格局確立。30坪以下房屋今年漲幅最高，是因為台北房市以總價市場為主，多數購屋者預算有限，無力追逐高房價，只好降低購買坪數，小坪數新屋吸引不少年輕自住者購屋，同時間也吸引嗅覺敏銳的投資客搶進，才會拉高單價。

　　70坪以上豪宅則因位於精華地段，加上富人群聚效應，房價才居高不下，而缺乏品牌與地段的「偽豪宅」則因整體市場冷清，賣得比較辛苦。至於一般中產家庭較偏好購買的30至50坪房屋，不僅房價漲幅不高，且市場推案量持續減少，使得台北市中間的坪數新屋愈來愈少。

　　筆者認為：在全球化的趨勢下，財富快速攀升，隨著資源重新分配下，全球各地貧富差距拉大形成懸殊距離，台灣也是一樣，房地產的價格一夕之間暴漲，使得勞動階級與中產階級失去競爭力，購買不起高單價房屋，然而富有的人更富有，中產階級的人也逐漸變成勞動階級，政府也因為如此的差距拉大制定了增加「奢侈稅」、「富人稅」、「實價登錄」、「豪宅稅」、「囤房稅」等規定來緩和房價，盼民國在104年後台灣的房市能有一定的穩定市場！

　　民國103年12月19日自由時報C3版記者徐義平的「台北港土地標脫率42.1%」的報導稱：新北市地政局103年12月18日標售台北港特定區住宅地與商業地計19筆，最終標脫8筆，標脫率約42.1%，總標脫金額達新台幣18.04億元，每坪最高標脫單價約新台幣46萬元。其中太子建設砸下新台幣6.64億元買進兩筆，補進約1502.47坪土地，預計2016年推案，推案單價預計二字頭。

　　台北港特定區屬於新開發區域，大部分的開發商對於此區較為陌生，加上市況表現平淡，開發商的態度也相對保守許多。

　　筆者認為近年來新北市政府計畫八里地區有台北港優越的海運交通，先開通台64線快速道路銜接台61線快速道路至桃園國際機場的空運交通，另外由1號及3號國道接至全國各地，另外還有目前正在興建的淡江大橋與「輕軌捷運」重大建設，此優越的地理條件環境，勢必是造成各投資者的窺視而投入該地區投標，未來該地區將形成一個娛樂與經濟產業的專區而帶動八里洲子洋地區的經濟發展！

一、勞動人權的相對表現：一般民眾隨機抽樣調查

　　這次勞動人權在十一項人權指標中，仍與經濟、司法、文化教育及環境人權，同屬敬陪末座的人權項目之一。民眾對勞動人權表現持負面評價的比例（48.3%），僅次於經濟人權（65.2%）及環境人權（53.6%），仍高居負面評價的第三名。

　　今年民眾對勞動人權的評價認為進步的比例持續增加。首先，前年持正面評價的比例是27.9%，去年提高到30.3%，今年更進一步上升到33.5%；而同時持負面評價的比例，去年是56.5%，今年減少到54.4%。簡而言之，正面評價的人數增加，負面評價的比例也持續減少，意味著在民眾的經驗與觀感中，勞動人權的確在改善。當然，此觀感與經驗是對應客觀勞動環境的改善，還是主觀期待放低所致？仍需深入探究。

　　2014年12月22日下午，李永然律師以中華民國仲裁協會常務理事身分陪同接待大陸國務院法制辦公室參訪團，大陸參訪團由國務院法制辦夏勇副主任領軍，左力、盧雲華、趙振華、宋秀娥、李秀群及佟自強出席，中華民國仲裁協會則由李念祖理事長、范光群顧問、古嘉諄常務理事、李永然常務理事及劉漢廷祕書長負責接等，雙方對於臺灣目前的仲裁制度加以了解，並進行合作交流。