永遠自然─李永然律師部落格

　　2014年12月22日上午，李永然律師出席由臺灣民主基金會舉辦的「2014中國人權觀察報告期末總結報告協調會議」，並擔任第二場由周志杰教授報告「台商人權」之評論。

　　臺灣民主基金會自2004年起，每年均會在專家學者及董事監察人的努力下，進行中國人權觀察報告，此次一樣針對：經濟環境人權、台商人權、司法人權、教育與文化人權、社會人權及政治人權等六個方面進行報告，並邀請專家學者進行評論，希望能藉此將中國大陸人權現狀加以呈現，讓民眾更加了解。

　　民國103年12月15日自由時報記者徐義平的「法拍屋吹寒風 不到高峰4成」報導稱：受到房市低迷、好物件難尋及低利率等多重因素影響，法拍市場也吹起寒風。根據寬頻房訊統計，相較2009~2010年高峰期，法拍建物單月平均成交金額超過新台幣90億元，今年截至11月15日止，月平均成交金額僅約新台幣33.41億元，僅剩4成不到，法拍業者只好與專營海外地產的房仲合作銷售，希望能夠另闢營收來源。

　　近幾年來法拍市場相較熱絡時期要屬2009~2010年，當時金融海嘯過後，有大量不良資產進入法拍市場，其中不乏知名標的最貴豪宅「帝寶」等好物件，加上政府調降遺產、贈與稅，吸引游資回流，許多的熱錢直接灌進房市，導致2009、2010年連續2年的法拍建物全年成交金額均超過新台幣1100億元。此外，近7年全國待拍建物也逐年遞減，2013年僅有2萬8638件，相較待拍建物高峰期，也就是2008年金融海嘯高達約12萬1231件時，去年僅剩4分之1不到。

　　筆者認為近幾年來法拍市場的不熱絡是因為國內資金不虞匱乏，但法拍屋貸款成數低利率高，政府為了吸引外來廠商進入國內市場投資，實施實價登錄的透明化，法拍市場自住客陸續進場，賺取差價也沒有過去的吸引力，因此要進入法拍市場不如直接法律協商，不用冗長的法拍程序，又筆者認為政府如打房政策持續進行，台灣寒冷的法拍市場應該還是持續一段時間！

　　民國103年12月17日中國時報A4版記者方明的「六都4～6成交易 會被課房地合一稅」報導稱：房地合一課稅影響層面大，統計實價登錄資訊，全台六大都會區若以2,000萬以下「住宅使用」為免稅門檻，則台北市將有高達62.5％的不動產交易需課徵「房地合一稅」，其中大安、中正區更超過7成；總計六大都會區都有4～6成不等的交易將被課重稅，房市交易形同全面加稅。

　　房地合一稅未來動向備受關注。依目前財政部版本，初步將採「累進稅率、分離課稅」，當獲利達千萬以上，將以最高稅率課徵45％的重稅；此外，僅自用住宅擁有「一屋免稅」待遇。

　　筆者人為政府為了對人民的居住權有保障，有一個安心又好的居住品質，制定了《住宅法》，但卻又為了打房實施了「實價登錄」、「實價課稅」、房地合一稅，一招比一招犀利，一次又一次的打房成效恐會有減損，應該是要從資金的來源集中出處解決，這些年來台灣走到靠房地產來讓經濟成長的地步，房價一路走高的原因，就是資金的集中，無處可幫忙支撐，只好放在不動產上，所以希望政府的打房政策能好好思索，免得傷到筋骨，而一發不可收拾，致影響台灣的經濟成長！

  　　2014年12月18日上午10時，李永然律師出席之馬氏思上文教基金會與國立臺灣大學法律學院合辦「馬漢寶訪問學者講座」演講會，聆聽第一場由William P. Alford主講，講題為：How Law does- and Doesn't-Matter for China。

　　2014年12月19日晚上6時30分，李永然律師以馬氏上思文教基金會董事身分，陪同馬漢寶董事長宴請此位來自哈佛大學法學院的William P. Alford副院長。

　　2014年12月18日晚上7時，李永然律師前往台灣大學法律學院演講，講題為「現代法律學子，該何去何從？」，與現場八十餘位法律系的同學分享，法律人的出路有哪些？法律人未來踏出社會應儲備哪些能力？及律師業的多元化發展。李律師並與現場同學互動，針對大家的提問做出回答，現場氣氛熱烈，台大法律系系學會也特別頒發感謝狀，感謝李律師百忙之中抽空與同學進行交流，演講至晚上9時半順利結束。

　　依據民國103年12月14日自由時報A13版記者吳俊鋒、洪瑞琴所撰「台南統一夢世界開發案 環團指控竊佔國土」報導，位於台南市玉井區九層林段的「統一夢世界」開發案正進行二階環評，但環保團體日前會勘時，只見場址周邊已施作水路系統，另比對航照圖等高線，發現兩公頃土地有十七米的落差，地形疑已遭人為變動。環團認為業者竊佔、使用國有地，要求相關單位啟動調查。

　　會勘場址 質疑地形遭人為變動。環保團體都認為，當地位於「曾文溪自來水水質水量保護區」，下游也有在全國區域計畫中屬「第一級環境敏感區」，不宜有大規模的開發，加上該案疑似竊佔國土情事，統一夢世界案應該停止環評程序，接受司法調查。

　　統樂開發公司經理李耀名回應，環保團體發現的水路系統，是農委會的水土保持措施，民國八十九年就已完工，移交給當時的台南縣政府維護管理，有公文可以證明。目前申請的場址還在規劃階段，未增闢任何設施，環保團體指控不實。在開發申請過程，公司一切依法辦理，夢世界的規劃裡，沒有大型機械遊樂設施進駐，約一五二公頃的基地中，建築面積才十四公頃，全力保留自然生態，將人為干擾降至最低。台南市政府秘書長陳美伶則表示，該案正由中央審查，涉及地方權責部分，一定嚴格把關。

　　李永然律師所著，由台北市進出口商業同業公會出版之《大陸台商合同訂定與履行的法律竅門》已上市。

　　中國大陸市場規模相當大，吸引眾多台商前仆後繼登陸，除早期著眼於中國大陸可供給較低廉人力，以降低製造業生產成本外，現在愈來愈多台商前進中國大陸乃期望能在廣大的「內需市場」佔有一席之地。此書即針對台商於投資或交易中涉及相關的各類合同予以剖析，協助台商在急劇變化的中國大陸投資環境中，能掌握合同訂立的訣竅及確保合同的履行，使權益能獲得保障，是台商您不能不掌握的合同法律竅門！

　　依據民國103年12月1日工商時報A13版記者方明所撰「泛亞不動產總座黃睿彤 海外房市脈絡一把抓 」報導，近2年來，受限國內打房政策影響，國內資金苦無去處，遂興起一波海外不動產投資熱潮，但面對市場上海外投資房仲、代銷公司百家爭鳴，具澳洲不動產經紀人9年經驗的泛亞國際不動產總經理黃睿彤認為，海外不動產要當成是一個「商品」，不移民就不要買郊區、大坪數的物件，投資要選擇小坪數、有特色的物件，才容易出租獲取投報率。她以澳洲房市為例指出，2000年後澳洲房價以雪梨漲幅3倍最大，墨爾本、布里斯本漲幅約13％，投資海外不動產一定要走蛋黃區及蛋白區，但蛋白區指的是觀光區，因為我們是海外人士，不是移民不會去住，若投資偏僻郊區，以投報率來看，即使包租2年後還能找到租客嗎？再怎貴還是要投資各個行政區的蛋黃區。

　　黃睿彤總經理表示，投資海外不動產不管選任何國家都可以，最優先條件一定是該國允許外國人士買賣，再來只能買小坪數不能買大坪數，因為大坪數租金高，就有選擇租客的問題，小坪數租金低，若又在市中心，出租就會很容易。投資東協國家海外房市，馬來西亞算是安全係數較高的地方，又有政府做莊投資重大公共經濟建設，投報率會成長，現在馬來西亞就好比早期台灣興建十大建設帶動經濟起飛。而投資日本不動產以東京都為首選，日本最大好處是不管中古屋或新成屋外國人都可買賣，且在2020東京奧運前，日本不動產安全係數都很高。但日本租客的意識很強，屋主與租客的權利義務要很清楚，租約到期租客有權利選擇不搬，日本是租賃文化，房客一租可能就10幾年，若投資人5年就想出售，那麼寧可不要出租，就買一個小套房不要出租，避免租客問題很麻煩。

　　筆者認為買賣海外不動產需要做的功課不少於國內不動產，既然是投資就需要考量到投報率與風險，投報率需要評估匯率、租金報酬率、持有成本及未來交換的價值；風險則需考量當地政治經濟情勢、法律規定及利率走向，建議多看、多聽，甚至到當地了解更多資訊，來保障自身權益！

　　依據民國103年12月7日聯合報A6版記者呂開瑞、郭逸君、鄭國樑、賴佑維所撰「桃園農地變工廠 200違建占良田 」報導，將升格直轄市的桃園縣近三年來農地不斷冒出工廠、餐廳等大型鐵皮違章建築，初估超過二百家，成了特有景觀。檢方看不下去，站出來要求業者自行拆除，拒拆就起訴求刑，遏止良田再被違建「占領」。

　　桃縣府地政局表示，這些工廠、餐廳蓋在農地上，依《區域計畫法》可罰新台幣六至卅萬元，並可連續罰，惡行重大者另依法送辦，目標是勒令關廠。台灣桃園地檢署檢察官則表示，縣府雖然對新違建採即報即拆、拆除後再建就移送法辦，但法院多半判不到新台幣十萬元的罰金，農地工廠形同「就地合法」。目前檢方積極偵查農地違建案件，業者若拒拆就起訴求處重刑，如果最後法院判易科罰金未來檢方也不准易科，改送監牢反制；但檢方也認為，桃縣府查報若不積極，檢方再強勢，效果都會受限。

　　筆者認為台灣許多法律規定政府並未嚴格執行，讓有心人士可以趁虛而入，以「違建」為例，當有人違反規定興建頂樓加蓋或陽台外推，政府如果沒有強制作為或立即拆除，容易讓街坊鄰居起而傚尤，形成今日處處皆違建的景觀。希冀政府能拿出執行力來強制拆除違章，只要政府願意積極取締、執行公權力，相信許多違建將從我們建築中消失，讓都市景觀更可以更向前一步。

　　依據民國103年12月3日經濟日報A5版記者郭及天所撰「雙北捷運延伸 催生房市新星」報導，九合一選舉後新北市政延續，大台北捷運系統未來五年至少有四條捷運線、二條捷運延伸線完工通車，雙北將產生37個新捷運站點，包括八個捷運交會站，大幅改變房市購屋版圖。業者認為，捷運交會站、具連結產業特性捷運沿線，將是房市亮點。雙北市府規劃，機場捷運線2015年完工、環狀捷運線第一期2016年完工、淡海輕軌第一期（包括綠山線全線與藍海線至漁人碼頭站）與萬大捷運線第一期預計2018年完工。另外，土城線延伸頂埔段將於2016年完工、信義線東延段將於2017年完工。「沿捷運購屋」已成近年購屋族不敗法則，隨著未來五年大台北捷運更形密集，營運的捷運站數將比目前多出三成，且大部分都位於新北市。

　　筆者認為自住客可以考慮新設捷運站周邊的房屋，但若以投資的想法購置不動產，因為房價的變動受到許多因素的影響，必非僅有捷運沿線交通便利的考量，還需評估經濟環境、房貸利率、房屋供需等許多因素，以避免房價的鬆動造成自身資金運轉的困難。

　　永然聯合法律事務所李永然律師認為台北市、新北市透過捷運，讓雙北市形成一個大的生活圈，市民在生活上增加許多便利！未來桃園、基隆、甚至宜蘭在交通上如能有適當的聯結，更可創造北台灣，形成一更大的生活圈，造福人民！