永遠自然─李永然律師部落格

　　2014年11月20日下午2時，李永然律師前往海基會，出席由經濟部及海基會主辦的「兩岸經貿講座」，擔任講師，主講「台商如何運用在中國大陸的民事訴訟」，現場數十位民眾專心聆聽，希望藉由李律師的演講內容，了解更多台商自保權益的方式，李永然律師並贈送現場來賓每人一冊「大陸台商借貸與融資擔保法律實用手冊」，本場講座至下午4時順利結束。

 
    「房地產賺錢筆記」一書是由「王派宏」先生及「邵慧怡」小姐所共同所著（早安財經財文化有限公司出版，2008年月初版8刷），本書作者將全書分成十堂課即十個章節，前幾堂課先從投資房地產的心路歷程開始介紹，一般人提到投資就會想到風險，深怕面對不確定的損失，而不敢勇於進入房地產來投資，而作者藉由其過去成功投資的經驗，來告訴讀者其實只要「位在好的位置」、「買進好的價格」，仍可以從中賺取報酬。
     

　　民國103年11月19日 工商時報A5版記者于國欽 「Q2雙北購屋壓力 居高不下」的報導稱：內政部剛完成的「第2季房價負擔能力指標」顯示，由第1季的7.51倍提升至第2季全國房價的8.34倍，其中新北市略升至12.8倍，台北市微降至14.25倍，雙北市民眾仍得不吃不喝12年以上才能買得一屋，購屋負擔依然居高不下。

　　內政部表示，與今年首季比較，第2季六都裡台北市降至14.25倍，新北市升至12.8倍，皆屬「房價負擔能力過低程度」。而台中市升至8.15倍、高雄市升至7.64倍、桃園縣升至7.09倍，仍是「房價負擔能力略低程度」，至於台南市6.18倍則屬「可合理負擔程度」，房價所得比以屏東縣4.62倍最低。

　　目前中價位低於新台幣510萬元者可負擔得起利率的，除了台北市、新北市外還有台南市、高雄市、宜蘭縣、基隆市等14縣市，筆者認為投資者的投資嗅覺是比一般人敏銳，建築商在大興土木時，政府如具有警覺性就不至於造成今天房價只增不跌。為了抑制房價穩定，政府還制定實施了許多政策，奢侈稅、豪宅稅、貸款成數利率降低、實價登錄….等！房價依舊上漲，從內政部估計的數據看，不是用政策就可抑制房價，而是應該要依各縣市需求、投資反常情形來制定政策，盲目的壓制﹐反而造成貧富差距更大，房價更高！這都不是我們所樂見的情形！

　　民國103年11月19日蘋果日報A18版潘姿羽「室內裝修變更電氣管線 明年納管」的報導稱：民國103年7、8月高雄市、新北市均傳出氣爆意外，民眾人心惶惶，營建署於103年11月18日宣布修正《建築物室內裝修管理辦法》相關書表，避免因不當的室內裝修造成用電量超標、天然氣外洩等意外。

　　為防止室內裝修變更電線、天然氣管線，造成不幸意外，內政部營建署針對新北市新店區社區氣爆發生火警事件，修正管理辦法中的相關書表，104年1月1日起，6樓以上及公眾使用的建築物，室內裝修應檢附證明文件，供技術審查。

　　筆者認為台灣先後經歷高雄市、台北市兩地的氣爆發生讓政府對公共安全設施變更時的注意，修正了《建築物室內裝修管理辦法》，但多年來一般房屋的室內外用電設備或天然氣管線，民眾幾乎都會做變更，電路開關變更時就會變動迴路，如天然氣管線變動時，浴室、廚房熱水管線就會變動，未修正《建築物室內裝修管理辦法》前對裝潢修改情形，為強制記載報備，但還是有些民眾對政府沒信心，盼修法後，政府能真正的把關執行，讓災害減到最輕，也能讓民眾對政府更具信心！

　　民國103年11月19日蘋果日報A19版記者 潘姿羽「海外豪宅來台出售量暴增」的報導稱：台灣富豪愛買房，海外業者看準台灣富豪到海外置產的商機，來台售屋意願提高，民國103年頂級豪宅來台銷售金額暴增。「海外業者知道台灣不缺資金，對購買力更有信心。」所以口耳相傳，民國103年代理的頂級豪宅案便有所增加。 有業者指出，國內「奢侈稅」、「囤房稅」、「實價課稅」使買房成本增加，才讓投資人轉戰海外。

　　筆者認為台灣人對投資房地產特別感興趣，投資資金又不缺乏，但在台灣政府打房政策下實施豪宅稅、奢侈稅、實價課稅….等，使得資金無處去的情況下，只好選擇海外穩定市場發展，所以台灣仲介業也嗅到開發商機，而開始成立國外投資部，帶領台灣投資者往鄰近日本國家、馬來西亞、柬浦寨等國家前往，也使得國外開發商對台灣客戶有興趣而來台開發洽談，這對台灣也是一種危機，望政府要抑制台灣房地產暴漲，不要只用一些治標不治本的政策來抑制房價，反而讓房價不降反增，而應全面性對區域性房地情形制定政策，這才不致使台灣資金外流，也不會造成國人對政府失去信心，進而金不留台灣，心也不願放在台灣！

　　依據民國103年11月15日蘋果日報A12版記者陳思豪所撰「北市府地政局副局長 蓋違建拖8月才拆」報導，北市地政局曾副局長，在價值新台幣3000萬元的住家頂樓蓋違建，讓女兒居住達8年，北市建管處103年3月認定違建，卻遲未拆除；建管處指是因議員介入協調而緩拆。而在記者數度詢問後，屋主終於僱工自拆，但已拖延了8個月。

　　多位住戶指出，曾副局長居住在北市文山區景福街一棟5樓公寓的第5樓，在頂樓蓋違建。不具名的同棟住戶說，因頂樓違建將排氣孔堵死，導致他在家上廁所常遭排泄物反噴、臭氣沖天；許多住戶曾向北市建管處舉發，該處於民國103年3月認定是「違建」，但遲未處理。北市府建管處副總工程司邱英哲表示，該違建面積約23.4坪，但屋主兩度請議員協調，才拖延拆除。

　　筆者認為身為公務人員應比一般民眾更具有法律意識，而「違建」是造成台北市都市景觀停滯不前的最大問題，希冀公務人員能夠秉持為民服務的態度，為我們所居住的土地更盡一份心力，而不要讓自己成為台北市建設進步的阻力！

　　依據民國103年11月15日經濟日報A12版記者韓化宇所撰「銀行不動產放款 提足1.5%準備」的報導，金管會銀行局將邀集銀行業者，研商對不動產貸款提列備抵呆帳的措施。據了解，除了銀行不動產貸款的1.5%，要提足備抵呆帳外，每一筆新增不動產貸款，也要提列1.5%的備抵呆帳。這項新措施，可能將導致房貸利率走升。銀行業者表示，新措施上路後，假設某筆房貸金額為新台幣500萬元，就要提列新台幣7.5萬元的「備抵呆帳」，銀行有可能為了彌補因提列而造成的損失，提高貸款利率。金管會主委曾銘宗提出「晴天備糧」，是要求銀行在民國103年獲利可望續創新高的前提下，為使銀行注意不動產貸款集中度風險、強化風險承擔能力，避免不動產市場景氣下滑使金融風險升高，針對不動產貸款多提列備抵呆帳。中央銀行統計，截至民國103年9月底，不動產授信餘額為新台幣7.65兆元。

　　筆者認為目前不動產交易量萎縮甚為嚴重，銀行先提列準備金對未來不動產價值的變動先做準備，是正確的作法，以避免房價下跌，連帶影響銀行獲利能力；不過在政府要求銀行因應提列準備金外，更應提出有效的政策，積極活絡台灣的經濟，以避免資金外流或造成人才及企業出走台灣！

　　永然聯合法律事務所李永然律師認為目前政府接二連三對房市進行打壓措施，台灣目前的房市已氣若游絲，而且房仲業者及不動產相關業者大喊吃不消！其實台灣年輕人買不起房子的原因，是近二十年薪水沒漲，甚至還也倒退。政府的作為應當是提振經濟，活絡經濟，把餅做大，民眾增加就業機會，薪水才會漲，青年未來才會有希望，而不是削足適履，反其道而行！台灣政府加油，不要令人民失望！

李　序

　　人自呱呱落地之始，歷經懂事、求學、交友、求職、婚姻等成長階段，必會面對許多自己喜歡或不喜歡的人、事、物及環境。人生在世，得到與失去、順境與逆境互有更迭，當情況不如意想中順遂時，「逆境」便油然而成，沮喪、憤怒、失志等負面能量不斷湧出，此類情況無處不現。

永然地政士事務所黃文賢顧問
從作者陳品峯的「買房也要買幸福」一書，（2014年3月10日一版一刷，推手文化創意股份有限公司），讓讀者透過本書出版可以了解如何挑一間好屋時跟買屋後的價值，從少預算到大金額購房後如何創造價值！了解為什麼同樣的地段，有些大樓社區房價屹立不搖、住戶滿意度維持良好，有些大樓社區卻是怨聲載道公設爛、管理品質惡劣、使房價無法提升？台灣的消費者看屋一般只關注坪數、格局、裝潢，而很少注意物業管理與服務更是影響社區房價的關鍵！高房價時代的購屋，要懂得如何搭配房屋物件的規劃，才能幫房子保值，尤其是要挑選一個好建商是否懂得物業規劃為住戶謀幸福、為建商提高社區價值的「建商」所蓋的房子！

永然地政士事務所黃文賢顧問
  民國103年10月24日經濟日報A14版記者陳書榕「土地徵收 兼採收益法估價」的報導中稱：內政部於103年10月23日通過《土地徵收補償市價查估辦法》修正草案，未來土地徵收補償得兼採收益法估價。土地徵收已於2012年9月採「市價」補償，至於市價的查估方法，現行是採「比較法」，即以比較標的價格為基礎，經比較、分析及調整等，以推算標的價格。修改辦法中規定法後得兼採「收益法」，即採直接資本化法、折現現金流量分析法等方法。