永遠自然─李永然律師部落格

　　民國103年10月19日A6版記者郭及天的「中小坪數自用宅 躍居主流」的報導，其稱近期房市成交量縮，除了買賣雙方價格有差距外，市場的產品供需亦呈現不同的落差，房屋待售賣方「中大坪數」比例較重，而買方或成交買賣案件則明顯以中小坪數比重較多。政府未來實施房地合一政策傾向成交總價3,000萬元以上就課「囤房稅」，使高總價的房屋買方減少，過去被認為的豪宅型住宅熱門產品，也已完全失寵。

　　據調查多家房仲業者均發現「委售待售的物件以大坪數居多多，但市場需求的卻以中小坪數房屋為主」如此的落差現象。成交量也以20坪至40坪物之間房屋居多數，且提供該類產品房屋出售的佔市場比例也不多！

　　筆者認為，隨著政府未來目前實施房地合一稅務政策，並且也傾向大房屋成交總價3000萬元以上就課稅，目前政策也逐漸明朗化，民眾觀望態度也慢慢改變，因此在政府政策實施前有三戶以上非自住的「多屋族」為了因應「囤房稅」，就會先釋出部分房屋以減少自己的稅額負擔及趕快獲利了結，也會從投資型而走向自住型，目前房價的居高不下，年輕族群也大多為三人小家庭，想購置自用住宅也傾向「兩房一廳」小坪數者居多，房屋價格也較負擔得起！將來市場投資型產品也會較疲乏，不會再像以往一窩蜂的炒房，房市也會較趨緩！希望政府能提供些有利於年輕族群的優惠政策，使他們對未來的社會更具有信心！

　　民國103年10月18日蘋果日報記者陳千聿「社區物業健檢，北市免費上路」報導，台北市副市長張金鶚表示：北市府已訂定《台北市103年公寓大廈物業管理健檢執行計劃》免費服務，於103年10月15日起至12月31日「免費專業健檢」，為提升公寓大廈的居住管理品質，北市府推出「物業健檢」免費服務預計受理100件。北市府《公寓大廈物業管理健檢執行計畫》，可分為「自主健檢」及「專業健檢」方式兩種。自主健檢部分，由建管處網站提供自主健檢表格供社區使用；「專業健檢」則是提供物業管理健檢專業平台，由都發局委由建築師、機械電機技師、物業管理專業人員組成「健檢小組」，進行社區物業健診，其結果僅提供社區參考，不對外公開。

　　筆者認為台北市政府推出《物業管理健檢計劃》，出發點對台北市的都市發展方向是正面的，但這只是對北市已有立案的「公寓大廈管委會」才能申請，台北市有太多舊公寓住宅且尚未立案，這些住宅也都存在比有立案的住宅還岌岌可危的危險，如也能將這些舊公寓列入健檢，更能全面化照顧到居民安全，住宅品質也相對的能增加附加價值，民眾買房品質價值與安全也較安心！

　　永然聯合法律事務所李永然律師認為公寓大廈的居住品質及「居住權」，台灣的《住宅法》規定也包括居住品質，台北市政府的此一計畫符合《住宅法》保障居住權的精神！

　　依據民國103年10月18日經濟日報A15版記者藍怡珊所撰「保障私有既成道路地主權益 營造三贏」報導，全國80多萬公設地地主組成的全國地主自救會，對於政府推動「容積銀行、繳代金」制度上路，有其建言訴求，期望政府能將制度內容調整，如「發行公債」方式，以市價徵收全國新台幣7兆多元已開闢未徵收補償的道路用地。全國地主自救會秘書長李奇昱表示，對於政府的容積移轉政策有其三項建言。一、營建署不得濫用修改行政命令：應尊重地主權益，由於都市計畫容積移轉辦法涉及《憲法》第15條之財產權，和《都市計畫法》83-1條與大法官400號解釋令，以容積移轉方式給予地主補償的立法精神。二、建議台北市應將容積銀行，改採回饋金制度，應廢除容積銀行代金制度，不應由政府做莊來壟斷自由交易市場，應改採建商繳交公告現值1至2成的回饋金制度，建設老舊社區及改善容積移入地區的環境；且開放建商購買15公尺以下的道路用地，用於增加都市更新區的容積，增加供給，抑制房價。三、政府收購價格最低應保障為土地公告現值140%以上，不應強迫地主以公告現值15%賣給政府，以保障地主的權益及市場機制。

　　筆者認為政府早期為了規劃都市市容，而將部份土地劃分為道路用地，卻又因為預算問題無法徵收土地；現在北市府又與民爭利自行開設「容積銀行」，破壞「道路用地自由交易市場」；政府應當重視道路用地地主的權利，廣納各方建言，不要一方面表示沒預算徵收，另一放又用「容積銀行」來與民爭利。

　　永然聯合法律事務所李永然律師認為台北市政府的措施沒有瞄準正確方向，台北市政府必須努力「都市更新」、「拆除違建」、「安置遊民」、「廣建設會住宅」、「活絡經濟」，才能對得起台北市民；而不是建立「容積銀行」，可是現已建立，盼台北市政府能將「容積銀行」的收益，運用在「社會住宅」的興建上！

　　依據民國103年10月15日蘋果日報A19版記者洪安怡所撰「法拍屋成交率 連降3季」報導，依據寬頻房訊統計，法拍建物從民國103年第1季2262件、第2季2299件、第3季2411件，待標物件量逐季緩步上升，但成交率卻連3季下降，從第1季51.9％、第2季51.8％，下滑至本季42.92％，建物成交比率不到5成。山水資產副總經理丁建生認為，在大環境不利投資的狀況下，買方縮手，不見過去法拍單價比市價低就有人進場的狀況，「粥多僧少，成交量還是不會有起色。」；若民國104年初有機會物件再增加，提高買方興趣，才有可能再帶動法拍的另一波榮景。投資客呂先生說，現在房地產市況不好，政府政策稅改方向不利投資，買法拍屋較不會追高加價，但若要購買，會以大安區等雙北地區精華區的房屋為主，屋主普遍資金充足，少有讓價拋售情形，就算將來房價下跌，精華區跌幅有限，相對保值。

　　政府近年祭出許多不動產稅賦制度如：「奢侈稅」、「豪宅稅」、「囤房稅」……等，並作為現階段查稅重點，使得近期不動產交易量急速萎縮，目前市場混沌不明的情況下，買氣的確下降不少，但筆者認為民眾如有自住需求，仍可以考慮進場購置不動產，如法拍屋供給量增加，也不失為另一個購房管道。

　　永然聯合法律事務所李永然律師認為法院拍賣也具有之標作用，一旦法拍屋增加，就是市面上房產交易開始轉淡，且價格不如「市價」，有意者可利用之並進行「淘寶」；不過，想投入此一市場一定要做足功課，才不會上當或套牢！

　　依據民國103年10月18日聯合報AA2版記者蕭韻純所撰「未來買氣急凍 國產署標售高價宅僅1封投標」報導，國產署標售32戶位在北市中正區的高價住宅「千荷田」，總價從新台幣(以下同)5860到7681萬，底標單價從84.9到100.5萬。不過，僅有1封投標單，標脫率僅3%，溢價0.14%，顯示高總價住宅買氣降到冰點。根據實價登錄資訊，民國103年以來千荷田成交單價約落在每坪85～92萬。國產署這次待標的總銷金額達21.64億元，換算單價大致落在每坪85～100萬元。但僅第14標順利標脫，投標人以6018.9萬元順利得標，比起底價多出約8萬元，每坪標脫單價約為89萬元，與實價行情接近。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，房市的投資買盤縮手，自住客也不著急，即使價格接近實價行情，也未能吸往民眾投標，反映買方的心態相對保守。

　　筆者認為政府一邊打壓房價，另一邊又在高價標售住宅，令人感到困惑；政府現階段應當專注於「公營住宅」、「社會住宅」的興建，讓民眾「人人有屋住」，這才是政府現在最應該做的事，而非跟市場起舞，推波助瀾房價，增加了財政收入，卻又未解決任何居住的社會問題。

　　永然聯合法律事務所李永然律師認為台北市政府一定要依《住宅法》訂立住宅政策，且須將之昭告天下，令人民充分認識，進而依《住宅法》的規定，進行住宅計畫及社會住宅的推動，才能平抑因房價推升所引起的民怨！

　　依據民國103年10月15日工商時報A16版記者陳美珍所撰「自宅改建出售 免奢侈稅」報導，拆除自用住宅後改建再出售，財政部規定，其自用住宅改建前持有年限未逾一年，改建後出售房地即須辦理營業登記，繳納營業稅及營所稅，但是，不論其出售時年限長短，均不課徵「特種貨物及勞務稅」（奢侈稅）。財政部指出，自用住宅拆屋改建後再出售，若在改建前持有的自用住宅年限不滿一年，會被視同是營業行為，其在改建後出售房地，必須辦理營業登記，並繳納營業稅及營利事業所得稅。

　　筆者認為民眾如有拆屋改建的情形時，不僅要考量「建築執照」的申請，也須注意到相關稅賦問題，因涉及的法條與規則甚多，因此建議一定要多方詢問專業人士，或由他們代為規畫及申請，以避免自身疏漏與法律誤解，而造成自身的損失！

　　永然聯合法律事務所李永然律師認為不動產的稅賦越來越複雜，民眾不論是售屋、贈與、繼承、合建…等，均難免涉及稅賦，事前一定要進行規劃，俾達成「節稅」的目的！

　　依據民國103年10月15日工商時報A16版記者林淑慧所撰「未全額申報奢侈稅 將補稅加罰」報導，財政部北區國稅局表示，民眾在買賣不動產時，如果買方有代賣方支付奢侈稅、修繕費或債務等情形，賣方應以所收取之全額價款，據實申報奢侈稅，以免被國稅局補稅帶罰，反而得不償失。國稅局官員表示，依據《特種貨物及勞務稅條例》規定，納稅義務人銷售或產製特種貨物或勞務，其銷售價格的計算，指的是在銷售時所收取的全部代價，包括在價額之外所收取的一切費用。北區國稅局轄區案例，賣方出售持有1年以上、未滿2年的不動產，奢侈稅適用稅率為10%。雙方在銷售合約中訂定銷售金額為新台幣100萬元。不過，由於賣方面臨申報繳交奢侈稅，因此要求買方要為其負擔奢侈稅，並載明在合約之中。在該案例中，出售不動產的賣方，依法原本只須繳交新台幣10萬元的奢侈稅，一旦賣方將奢侈稅轉嫁給買方，反而要繳更多稅，因為此時賣方必須加計費用申報奢侈稅，稅額反而上升為新台幣11萬元。

　　筆者呼籲民眾賣方要求買方代為繳納奢侈稅外，包括土地增值稅或財產交易所得稅，皆為銷售時收取之全部代價；因此如賣方符合繳納奢侈稅要件，並要求買方吸收土地增值稅等相關稅負，記得一定要以成交價加計買方支付相關稅額作為奢侈稅納稅的稅基，以避免日後遭國稅局追稅！

　　永然聯合法律事務所李永然律師認為目前國稅局的作法相當不利於納稅義務人，納稅義務人仍須注意實務的運作。近年來奢侈稅的爭議案例很多，民眾如有買入後兩年內出售的不動產，一定要注意奢侈稅的相關問題，且應採取保守的態度，較不會有爭議發生！

　　一、 臺北市政府(以下簡稱本府)為有效查核臺北市(以下簡稱本市)預售屋銷售，促進預售屋買賣交易資訊透明化、維護交易秩序與消費者利益，減少交易糾紛，特訂定本規範。

　　二、 本規範之主管機關為本府地政局(以下簡稱地政局)。

　　三、 本規範名詞定義如下：

永然地政士事務所黃興國地政士
   
    依據民國103年10月10日聯合報B1版記者莊琇閔所撰「預售屋銷售規範生效 展開稽查」報導，北市府地政局、法務局、建管處及國稅局人員，近期展開聯合稽查，這也是《台北市預售屋銷售規範》民國103年8月15日生效後的首次聯合稽查，共稽查15個預售建案。地政局表示，民國103年3、4月間曾進行一波聯合稽查，發現業者有許多疏失，加上新生效的《台北市預售屋銷售規範》已明確訂定業者銷售預售屋的相關責任，這次稽查重點，將針對預售屋的契約、廣告、代銷業務、樣品屋及紅單交易等項目進行查核。地政局表示，這次稽查對象為民國103年新增的預售建案，民國103年並沒有發現有位於工業區的建案，將在稽查結束後統一公布結果。

一、前言

　　中國大陸自西元(以下同)1978年召開第十一屆三中全會，確定放棄傳統的計劃經濟體制，進而轉向「市場經濟體制」的「撥亂反正」改革後，即陸續不斷吸引世界各地為數眾多的廠商前往中國大陸投資設廠，早有「世界工廠」的美稱。近年來更因為經濟的崛起，更被認定為「世界市場」!

　　不過，即使中國大陸已全力開展經貿的改革，但「法治」觀念及其規範制度的建立，仍須隨經濟改革開放同時加以變革。因此，1993年中國大陸全國人大修憲時，即將「發展社會主義市場經濟」的理念納入其《憲法》中；1997年所召開的中國共產黨第十五次全國代表大會，再次確立了「依法治國」的基本方略，提出了推進「司法改革」的任務；2013年中共第18屆三中全會中，中國大陸領導人習近平主席更對該次會議所通過的《中共中央關於全面深化改革若干重大問題的決定》，有關「改革司法體制和運行機制」提出說明，略以：「…第六，關於改革司法體制和運行機制。司法體制是政治體制的重要組成部分。這些年來，群眾對司法不公的意見比較集中，司法公信力不足很大程度上與司法體制和工作機制不合理有關。司法改革是這次全面深化改革的重點之一。（註一）