永遠自然─李永然律師部落格

文◎李永然律師、谷逸晨律師

一、共有土地分割須注意法律的限制

　　我國人民向來存在「有土斯有財」的觀念，但是土地經過幾代人的傳承，不免因為繼承關係而產生繼承人間共有土地的情形。又或者因為其他的因素，導致單一地號的土地，由兩人以上的共有人所共有。此種共有土地的情形，因為土地有限的特性，若共有人間無法取得土地使用的共識，將導致土地的利用效率不彰，有害於社會經濟的發展。再者，土地相較於其他物品，價值較為高昂，也有以土地應有部分進行投資之情形。因此，分割土地時，應留意分割之法律上限制，以免權益受損或投資目的不達。

二、分割前，應先終止「公同共有」的法律關係

　　兩人以上同時共同享有一物所有權的狀態，就稱為「共同所有」。共同所有乃是一個所有權由兩人以上共同享有，而非在一個物品上成立兩個以上的所有權，而分屬於各人。因為民眾常混淆共同所有的概念，故於此處特別予以強調說明。

　　「共同所有」又區分為「分別共有」及「公同共有」兩種不同的情形，所謂「分別共有」是指「數人按其應有部分，對於一物，共同享有所有權之型態」，在我國的《民法》規定上，即稱為「共有」；所謂「公同共有」則指「依一定原因成立公同關係之數人，基於其公同關係，而共享一物之所有權者」，這裡所指的「公同關係」，例如：合夥人全體對於合夥財產成立公同共有、繼承人於分割遺產前對於遺產全部也成立「公同共有」。

　　「分別共有」與「公同共有」最重要的區別，在於「公同共有」是兩人以上因共同目的而結合所成立，因此存在一個基礎的法律關係；反之，「分別共有」則無需此種基礎法律關係的存在。從而，「公同共有」在公同關係未終止之前，各公同共有人不得處分其潛在的「應有部分」，以求脫離，也不得請求分割共有物，以期消滅共有關係；所以，分割公同共有的土地時，須先終止公同共有的法律關係。

三、分割自由與其他法令規範之限制

　　按《民法》第823條第1項規定：「各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。」因此，共有人原則上可以「隨時」請求分割共有物，此在學說上稱為「分割自由原則」。

　　然而，「分割自由原則」仍有限制，謹分述如下：

　　（一）因物之使用目的或契約訂有「不分割之期限」

　　《民法》第823條第1項規定：「…但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。」。所謂「因物之使用目的不能分割」例如：共有之道路、區分所有建築物的共同部分等；又若是共有人間以「契約訂有不分割之期限」，也是不得隨時請求分割的限制之一，然根據《民法》第823條第2項規定，不分割的期限不得逾五年；逾五年者，縮短為五年。但共有之不動產，其契約訂有管理之約定時，約定不分割之期限，不得逾三十年；逾三十年者，縮短為三十年。

　　（二）最小面積單位禁止再分割

　　《土地法》第31條規定：「直轄市或縣（市）地政機關於其管轄區內之土地，得斟酌地方經濟情形，依其性質及使用之種類，為最小面積單位之規定，並禁止其再分割。」此立法目的在於避免土地過度細分而有礙於土地的使用。

　　根據內政部地政司的說明，目前有南投縣政府、臺南市政府、花蓮縣政府、屏東縣政府、彰化縣政府、臺東縣政府、新北市政府、嘉義縣政府、高雄市政府等9個直轄市或縣（市）政府對於該轄區內林業用地為最小面積單位之限制，並禁止其再分割。

　　（三）耕地最小分割面積之規定

　　《農業發展條例》第16條第1項規定：「每宗耕地分割後每人所有面積未達○．二五公頃者，不得分割。」因此，除非有該條所列的其他特別情形，若是耕地分割後每人所有面積小於0.25公頃時，依照法令即不得辦理土地分割。

四、結語

　　土地為現代人投資與對抗通貨膨脹的常見標的，實務上不乏購買或拍定土地應有部分的情形。在決定是否購買或取得土地的應有部分時，應該先行了解土地分割的限制，以免購買後才發覺無法按照原訂投資計畫辦理土地分割，而影響投資效應。另外，繼承土地時，辦理繼承土地的分割，同樣也需要了解分割土地的限制事項，俾免耗費大量時間達成分割協議，但卻違反法定分割的限制，此點請讀者務必留意。

註1：最高法院58年台上字第2431號原判例：「共有道路，除請求分割之共有人，願就其分得部分土地為他共有人設定地役權外，原則上不得分割。原審以系爭共有道路，因該土地之使用目的，不能分割，駁回上訴人分割之請求，於法尚無違誤。」

註2：內政部地政司網站資訊，https://www.land.moi.gov.tw/chhtml/content/66，最後瀏覽日111年2月14日。

註3：謝在全著：民法物權論，三民書局，86年9月修訂版。

註4：王澤鑑著：民法物權(一)，三民書局，86年9月出版。

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不動產所有權法律實務與狀例
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別讓共有綁死不動產──活用共有不動產法律看招

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