永遠自然─李永然律師部落格

仲介人員對欺罔或顯失公平行為的認識！

文◎李永然律師

問題：阿美服務於旺旺房屋仲介公司，其從事仲介活動，除應注意《不動產經紀業管理條例》的規定外，對於《公平交易法》也要注意，而阿美想瞭解《公平交易法》究竟如何規範「欺罔或顯失公平行為」？

解析：按《公平交易法》適用於各行業，不動產經紀業也在規範之列，該法第24條規定：「除本法另有規定者外，事業亦不得為其他足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為。」；所以，不動產仲介人員自不得於從事仲介活動中為欺罔或顯失公平的行為。
    而何謂「欺罔行為」？何謂「顯失公平行為」？前者係指事業以欺騙或隱瞞重要事實等引人錯誤的方法，致使交易相對人與其交易或使競爭者喪失交易機會；至於後者則係指事業行為已違反效能競爭原則，對於其他遵守公平競爭本質的競爭者「顯失公平」，而使市場上公平競爭之本質受到侵害，從而其行為具有商業倫理非難性者（註1）。
    就不動產仲介活動，涉及構成《公平交易法》第24條之「欺罔或顯失公平」的行為，實務上如：
（1）、未告知「斡旋金」與內政部版「要約書」的區別及其替代關係：仲介人員在向購屋人收取「斡旋金」之同時，未同時告知購屋人也可以選擇採用內政部版「要約書」，將有違反《公平交易法》第24條規定之虞。
（2）、賺取價差：仲介業者利用交易資訊上的優勢，以虛報交易價格，並輔以欺罔手段詐騙當事人賺取差價，則與房屋仲介業者首重資訊透明、信實服務的行業規範，背道而馳，自有違反《公平交易法》第24條規定之虞（註2）。
    所以，仲介人員務必注意《公平交易法》第24條的規定，切勿有所違反，致遭追究法律責任（本文作者為永然聯合法律事務所所長、總統府人權諮詢委員）。
註1、參見楊偉文、胡浩叡著：新公平交易法，頁148~149，2004年5月初版，華泰文化公司發行。
註2、參見楊鴻謙、徐士堯合著：不動產經紀法規實務與理論，頁173~174，一品文化出版社出版。