仲介人員對欺罔或顯失公平行為的認識!

文◎李永然律師

問題:阿美服務於旺旺房屋仲介公司,其從事仲介活動,除應注意《不動產經紀業管理條例》的規定外,對於《公平交易法》也要注意,而阿美想瞭解《公平交易法》究竟如何規範「欺罔或顯失公平行為」?

解析:按《公平交易法》適用於各行業,不動產經紀業也在規範之列,該法第24條規定:「除本法另有規定者外,事業亦不得為其他足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為。」;所以,不動產仲介人員自不得於從事仲介活動中為欺罔或顯失公平的行為。
    而何謂「欺罔行為」?何謂「顯失公平行為」?前者係指事業以欺騙或隱瞞重要事實等引人錯誤的方法,致使交易相對人與其交易或使競爭者喪失交易機會;至於後者則係指事業行為已違反效能競爭原則,對於其他遵守公平競爭本質的競爭者「顯失公平」,而使市場上公平競爭之本質受到侵害,從而其行為具有商業倫理非難性者(註1)。
    就不動產仲介活動,涉及構成《公平交易法》第24條之「欺罔或顯失公平」的行為,實務上如:
(1)、未告知「斡旋金」與內政部版「要約書」的區別及其替代關係:仲介人員在向購屋人收取「斡旋金」之同時,未同時告知購屋人也可以選擇採用內政部版「要約書」,將有違反《公平交易法》第24條規定之虞。
(2)、賺取價差:仲介業者利用交易資訊上的優勢,以虛報交易價格,並輔以欺罔手段詐騙當事人賺取差價,則與房屋仲介業者首重資訊透明、信實服務的行業規範,背道而馳,自有違反《公平交易法》第24條規定之虞(註2)。
    所以,仲介人員務必注意《公平交易法》第24條的規定,切勿有所違反,致遭追究法律責任(本文作者為永然聯合法律事務所所長、總統府人權諮詢委員)。
註1、參見楊偉文、胡浩叡著:新公平交易法,頁148~149,2004年5月初版,華泰文化公司發行。
註2、參見楊鴻謙、徐士堯合著:不動產經紀法規實務與理論,頁173~174,一品文化出版社出版。

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