天元生活法律講座紀實│交通事故、不動產買賣與租賃之處理與認知 
主講人:陳兆瑛律師、連世昌律師、李永然律師
文\編輯組
由於時代進步,人們的生活方式與過去已大不相同,不僅注重個人的權利,在「衣、食、住、行」方面也樣樣講究,伴隨而來的糾紛更是與日俱增,其中以「住」與「行」為最主要。因科技的進步,人類遷徙由過去徒步、獸力的方式,演變成今日的機車和汽車,甚至以飛機作為代步的工具,衍生而來的是各地每日都有大大小小的交通事故。另外年年上漲的房價也是民生最關注的議題,經由買賣與租賃的過程中產生的糾紛也層出不窮。其實,二者都需透過法律途徑得到和平與公正的解決,所謂防患未然,能有幸邀請專業律師為我們講解「住」與「行」的相關法律常識,或許在糾紛與事故發生時能帶給我們一些幫助,圓滿解決。
於中華民國一○○年五月一日和七月三日(星期日)下午二時,於群真會館三樓各舉行一場法律講座,主講人分別為:陳兆瑛律師、連世昌律師,及李永然律師。
陳兆瑛律師是一位法律素養很好且非常謙虛的人,精研佛法與書法,於講座當日特地帶來親手寫的一手好毛筆字,藉此與大家結緣。另外,陳律師也是調解委員會的調解委員,處理事件皆以雙方圓滿為目標。另外連世昌律師除了是一位法學博士之外,也是中華民國仲裁協會的仲裁人,並在各大名校的法律課程中兼任講師,具有相當豐富的專業與學術經驗。這三位主講人有別於其他律師之處,在於處理案件時皆以「人性」為出發點,以慈悲與關懷之心,為社會的「公平正義」做出貢獻,期望讓每位當事人都能獲得圓滿的結果,這正是身為律師該有的使命與責任。
在「交通事故處理與認知」的講座中,陳兆瑛律師以「嘉祥法律事務所」之名,寫一偈曰:「嘉勉他人反諸己、祥和安定增福慧、法藥勤服保平安、律己持戒證菩提、事事皆在因果中、務實行經方成佛、所有一切皆虛妄。」並以達摩祖師聖訓:「因果本無形,條條通人身,有力難抵抗,惟有德保身」,與諸位結緣。陳律師談到台灣地區每年大約有七千人死於車禍,要如何預防交通事故,就必須對駕駛環境有所認識,從人的因素來預防車禍;另外瞭解車輛的性能與限制,以及對於路況與環境的熟悉著手,如此一來,更能降低和預防交通事故的發生率。當交通事故發生時,除了報警之外,更要保持現場原狀,並設置警告標示,若是有人受傷,第一要務為救助傷患,必要時對車禍責任追究,可請專業人士進行事故分析。當雙方當事人事後申請保險理賠時,若自行和解應在和解書內註記「放棄刑事告訴權,或撤回告訴,以及拋棄民事請求權」,除此之外,若是以「分期」給付賠償,則必需註明「一次未給付,視為全部到期」,不然會有第二次求償;調解時亦可請保險公司業務員出席協助較為妥當,若是雙方對於車禍賠償有不同意見時,亦可透過地方人士組成的地方調解委員會,居中扮演協調的角色,以期圓滿解決。
另外陳律師也提供三點交通安全要素與大家分享:一、「用路人的正確認知,包括人、車、路(環境)之互動與可能互動。」二、交通安全六不:「不闖紅燈、不闖平交道、不闖單行道、不動氣、不爭執、不逃逸。」三、防止車禍:「準備紙筆、照相機,可隨時拍照存證車牌及證人姓名電話,有利車禍之責任釐清。隨時攜帶三角架,閃光燈具或其他警告標誌,以防止連續車禍發生。」
後半段李永然律師接續說明:車禍事故可能會產生刑事責任的問題,相關犯罪條文有:「過失致死罪」及「過失傷害罪」。過失致死罪有兩種:一種是「普通過失致死」,是指非業務上的行為;另一種是「業務過失致死」,即是因業務上的行為而導致他人死亡,此刑事責任比較重,得處以五年以下有期徒刑,普通過失致死則得處二年以下有期徒刑。過失致死罪屬「非告訴乃論」,過失傷害屬「告訴乃論」。告訴乃論是指被害人有告訴權得依法提出告訴、追究責任,告訴期限為「六個月」,但若要撤回告訴,必須在第一審言詞辯論終結前撤回。若發生車禍時,人安全,車損壞,則無刑事責任,僅有民事責任的問題。倘若是單純民事問題,在協議書中除了載明賠償金額外,要記得註明:「其餘請求拋棄」等字樣,爾後才不會再衍生出其他的法律問題。
  在「不動產買賣與租賃」講座中,連律師提到不動產的範圍包括有成屋、土地、預售屋、及其相關產業等,但目前不動產交易糾紛卻是不斷地攀升,其中以購屋糾紛所佔的比例是最多數,再則是房屋瑕疵中的漏水問題,及氯離子檢測等問題,除此之外,糾紛問題主要來自於仲介服務上的認知與處理方式,包括:隱匿重要資訊,產權屋況不明…等;因此買賣與租賃房屋時應注意下列事項:一、買賣標的之確認,以及其它權利的認識及處理。買賣成屋或法拍屋時,應注意標的物是否有租賃合約、租金繳納情形、以及是否有地上權、抵押權的設定、假扣押等查封登記,甚至應確認是否有一屋多賣的情形。二、買賣價金之交付與標的物點交,大部份的民眾買賣房屋多以貸款方式給付,此時應注意貸款成數是否足夠,以及價金金額是否合理。三、買方應注意之買賣合約陷阱。四、租金及押租金交付及應注意事項。當發生積欠租金,亦或是無法返還租賃物時,可尋求法律途徑寄發「存證信函」終止租約,或是經由法院訴訟「請求返還租賃物」。另外,有一較為簡便的方式,即是透過「公證」,並在租賃契約中加註「逕收強制執行」之條款,遇到積欠租金、不歸還房屋等行為時,可直接向法院申請強制執行。五、承租人應注意之租賃合約陷阱,簽訂租賃契約時,應簽訂有租期的定期租賃合約,若租期超過五年,務必進行公證,以防未來發生不必要的糾紛。
  另外,當民眾委託房仲業買賣房屋時,會遇到履約保證的問題,所謂履約保證是指以銀行或建經公司做為履行契約的保障方式,在交易過程中,買方陸續付出的買屋款,都先保留在「履約專戶」中,等所有買賣手續全部完成、房屋過戶到手後,價金才會提出撥給賣方;但履約保證不等於保證履約;此舉可免除詐騙集團從中做手腳,如果遇到賣方房屋延遲交屋、查封、違約等狀況,甚至交屋前發現房屋發生漏水、海砂屋、兇宅…等問題時,履約保證無法處理這些問題,因為此戶頭僅為信託價金的機制,對於法律上購屋糾紛,此專戶無法完全讓買賣雙方得到圓滿的結果。
接下來,李永然律師提到現今台灣仲介公司林立,不論是委託仲介公司出售或出租時,一定要簽「委託契約書」,簽立時必須了解契約內之權利、義務和條文的各項內容,另外委託人務必認識《民法》居間契約的相關規定以求自保。委託前一定要慎選仲介公司及經紀人員,「專業」、「誠信」、「服務態度」、「居間報酬」等條件皆必需斟酌考量。再來,於買賣房地產或是房屋租賃之際,皆需填寫不動產狀況說明書,內容包括:目前管理與使用情況、建築改良物權利登記狀態、有無他項權利之設定情形、有無檢測海砂含氯量及輻射鋼筋、是否有滲漏水情形…等等,都必須根據當時屋況詳實填寫。此外,依規定,仲介業者負有下述幾項義務:(一)經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬;(二)廣告及銷售內容不得與「事實」不符的義務;(三)負有於相關文件上簽章的義務;(四)負有保守秘密的義務;(五)履行委託契約的義務;(六)要約書與斡旋金的處理,公平交易委員會要求,若買受人有意購屋時,必須告知買受人可用要約書代替斡旋金,如無告知,則違反公平交易法第二十四條:「顯失公平」之規定。
不論是民事訴訟、刑事訴訟,皆有其專業與複雜的部份,一旦涉及訴訟,即需要專業律師的協助。俗話說:「用人不疑,疑人不用」,找律師要慎選、要打聽他處理事情的能力,負不負責任?專業能力如何?唯有事前多加確認,才能避免事後悔恨不已。再則,無論是進行民事官司、刑事官司或打行政訴訟,最重要的都會涉及到「證據」問題,打官司如果無法提出有利的證據,就會受到不利的判決,所以平常最好不要與人有糾紛,發生糾紛時一定要有保留證據的概念。
最後提醒大家,不論遇到什麼事最好找對人,找到能夠協助我們的人,才能將事件圓滿解決,透過法律講座,讓聽眾對於交通事故處理與房屋租賃和買賣能有初步的概念,避免因法律常識不足,喪失自己的權益。天元宮不只是修道的地方,更是一個可以讓諸位師兄師姐分享專業知識,藉此提昇生活常識的好場所。

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