購屋消費者如何認識「二次施工」?

文◎李永然律師

問題:張大購買預售屋,即將交屋,其有一位建築師朋友提醒他說,你要注意「二次施工」,張大不知何謂「二次施工」?

解析:「二次施工」依其施作位置的不同有「共用部分二次施工」及「專有部分二次施工」之分。前者係指於取得使用執照後,將若干法定空地、開放空間、汽機車停車空間、、、等位置另外作若干公共施設,如:游泳池、健身房、交誼廳、瑜珈教室、、、等。至於後者則是在專有部份於使用執照取得後,變更使用;如:陽台外推、機械室變成居室、、、 等。
    「二次施工」對購屋消費者有何影響?主要涉及《建築法》及《公寓大廈管理條例》,現分述之如下:
一、《建築法》:該法第73條第2項規定:建築物應依核定之使用類組使用,其有變更使用類組或有《建築法》第9條建造行為以外主要構造、防火區劃、防火避難設施、消防設備、停車空間及其他與原核定使用不合之變更者,應申請變更「使用執照」;但建築物在一定規模以下的使用變更,不在此限。違反前述規定,依《建築法》第91條第1項第1款規定,處建築物所有權人、使用人新台幣6萬元以上30萬以下罰鍰,並限期改善或補辦手續,屆期仍未改善或補辦手續而繼續使用者,得連續處罰,並限期停止其使用。必要時,並停止供水供電、封閉或命其於期限內自行拆除,恢復原狀或強制拆除。
二、《公寓大廈管理條例》:該條例第15條第1項規定:住戶應依「使用執照」所載用途及規約使用「專有部分」、「約定專用部分」,不得擅自變更。
    以上說明,供讀者參酌運用(本文作者為永然聯合法律事務所所長、永然法律基金會董事長)。

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