文◎李永然律師
一、台商獲得國有土地使用權的途徑並非單一：
台商在中國大陸設廠或投資房地產開發，必須取得土地，而中國大陸因實施「社會主義土地公有制」，所以，台商只能取得土地使用權。
大陸的國有土地使用權可以透過「出讓」，也有「行政劃撥」的情形存在，前者係指國家以土地所有者的身分，將「國有土地使用權」在一定年限內讓與土地使用者，並由土地使用者向國家支付「土地使用權出讓金」後取得的土地使用權。至於後者則是指經縣級以上人民政府依法批准，在土地使用者繳納補償，安置等費用後，取得的「國有土地使用權」，或者經縣級以上人民政府依法批准後無償取得的「國有土地使用權」（註1）。
大陸台商不論依何種途徑，務必要注意相關法律規定，方能確保自身權益，筆者謹藉本文予以簡要說明。
二、注意受讓出讓土地使用權的風險
首先台商在中國大陸常因出讓而發生爭議，所以透過出讓程序取得國有土地使用權，不論是因出讓而受讓或轉讓而取得，在程序上至少應注意以下四點：
1.出讓的土地必須具備出讓的條件，關於其出讓條件應注意大陸《城市房地產管理法》第39條（註2）規定；
2.注意不要受讓不得出讓的土地使用權，不得出讓的土地使用權，可以參考大陸《城市房地產管理法》第38條規定（註3）；
3.注意「出讓合同」中出讓方的主體資格必須合格，原則上應由「市、縣人民政府土地管理部門」任之；至於「開發區管理委員會」則不得為出讓方；
4.必須注意出讓的土地上不得有其他的設定權利存至，俾保障受讓人的利益。
三、遇上一地兩賣的情形，應如何處理?
其次，台商受讓國有土地使用權時，有時侯是賣方「一地兩賣」，甚至「一地數賣」，此時在法律上要如何處理？
依大陸（最高人民法院《關於審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》）第10條規定：土地使用權人作為轉讓方就同一出讓土地使用權訂立數個「轉讓合同」，在「轉讓合同」有效的情況下，受讓方均要求履行合同的，按照以下情形分別處理：
1.已經辦理「土地使用權」變更登記手續的受讓方，請求轉讓方履行交付土地等合同義務的，應予支持；
2.均未辦理「土地使用權」變更登記手續，已先行合法占有投資開發土地的受讓方請求轉讓方履行「土地使用權」變更登記等合同義務的，應予支持；
3.均未辦理「土地使用權」變更登記手續，又未合法占有投資開發土地，先行支付土地轉讓款的受讓方請求轉讓方履行交付土地和辦理「土地使用權」變更登記等合同義務的，應予支持；
4.合同均未履行，依法成立在先的合同受讓方請求履行合同的，應予支持。未能取得「土地使用權」的受讓方請求解除合同、賠償損失的，則按照大陸《合同法》的有關規定處理（註4）。
四、結語
綜上所述，台商在中國大陸建設廠房或投資開發房地產，務必對於土地使用權的取得，循合法途徑，進而切實依照法律規定，完成「登記」，並取得「國有土地使用權證」，這樣才能確保自身權益。
註釋：
註1、丁會仁編著：房地產經營管理與法律問題實務全書，頁24~25，2015年7月第1版第1刷，中國法制出版社出版。
註2、大陸《城市房地產管理法》第39條規定：以出讓方式取得土地使用權的，必須符合該條所規定的條件，才可以轉讓。
註3、不得轉讓的房地產，如：依法收回土地使用權的、權屬有爭議的，未依法登記領取權屬證書的、、等等。
註4、王勁松等著：開發商的法律課堂，頁15，2015年1月第1版第1次印刷，中國建築工業出版社出版。
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