依據民國102年11月04日工商時報A2版記者張中昌所撰「商辦附售後回租 壽險新歡」與「具補漲空間 壽險布局重心南移」兩篇報導,售後回租商辦,已成台灣壽險業新布局不動產的新主力目標!台灣壽險業者指出,許多業主為吸引壽險資金投標,都願意附上「售後回租」或複數年租約,希望增加售出機率,以及衝高出售價格。商辦房仲業者指出,壽險業者現在不僅布局台北市,由於中南部的物件相較於台北市有相當的補漲空間,因此未來往中南部移動的情況應更加顯著。

  台灣壽險業者指出,國內壽險業投資商辦不動產,目前仍受限最低收益率得達2.875%,導致不少案子評估後,都無法參與投標作業,壽險業者表示,尤其台北地區大樓,幾乎不可能達到這樣的收益率,因此,除非標的本身要附上「售後回租」或複數年租約,才有可能符合法令要求。據瞭解,「售後回租」或複數年租約等模式,通常回租的業主為達到壽險提出最低收益率2.875%的門檻,大多會提供相較區域優渥的租金,而且租約都是複數年,所以售出價格會往上衝高。

  房仲業者分析,售後租回的標的之所以熱門,主要是買方可以省下尋找租客的麻煩,閒置風險降低,同時出售業主也可藉此衝高價格,得到現金挹注獲利,達到雙贏目標。此外,房仲業者也表示,「售後回租方式」不僅對缺現金的賣方具有週轉資金的好處,對於買方同樣有好處,不必再費心自己找承租戶,而且這種售後回租的房客,對原先自己的房子一定很熟悉,續租率及租約時間都比較長期穩定。

  壽險業者認為,附上「售後回租」或複數年租約標的,即使價格較高,但由於馬上就能有租金收益,因此仍有投資價值,未來台北地區,仍以這類案子競標買氣最夯。不過近年台北市房價飆高,因此部分壽險業者重心已有南移之勢。房仲業者對此表示,目前大台北地區的精華商辦大樓,價格不斷飆高,但相對台中、高雄,大約僅有台北的3分之1或4分之1左右的價錢,預期未來還有補漲增值空間。

  筆者認為透過「售後回租」的交易方式,的確可以讓房屋所有權人與壽險公司雙方皆大歡喜,但也相對反應出壽險業者手上資金充足,如果讓壽險資金集中在「不動產」,勢必會造成房價居高不下。政府應提供適當的管道,讓壽險業者有合適資金出口,如公共建設投資或社會住宅興建,如此更可以創造出多元的效益。

  永然聯合法律事務所李永然律師認為台灣壽險業在投資針對不動產,可參考《住宅法》中的「社會住宅」,但這方面政府的誘因仍然欠缺,故目前壽險業者對這方面提不起勁!

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