一、在大陸置房產,須瞭解房屋登記

  台商在中國大陸買房子投資,或在土地上蓋房子情形很多,對於房屋部分須瞭解「房屋登記」,才能保障自身的財產。

  中國大陸在房屋登記方面原有《城市房屋權屬登記管理辦法》,然其建設部於2008年2月15日頒布《房屋登記辦法》,並自2008年7月1日起施行,且將前述辦法一併廢止不再適用。

  台商對於「房屋登記」,究竟應具備那些法律認識?筆者特藉本文予以剖析。

二、房屋登記的種類

  首先台商應注意房屋登記的種類,在大分類部分因中國大陸採用「社會土地公有制」,所以房屋登記也分為「國有土地範圍內房屋登記」及「集體所有土地範圍內房屋登記」。前者又分為「所有權登記」、「抵押權登記」、「地役權登記」、「預告登記」及「其他登記」(如:異議登記)……等。

三、國有土地範圍內房屋登記

  其次談到國有土地範圍內房屋登記,現將之分述如下:

  (一)、所有權登記:關於房屋所有權登記包括「房屋所有權初始登記」、「房屋所有權轉移登記」、「房屋所有權變更登記」、「房屋所有權註銷登記」。

  就以「房屋所有權轉移登記」而言,如有下述情形之一發生時,就應辦理前述登記,即:1.買賣,2.互換,3.贈與,4.繼承、受遺贈,5.房屋分割、合併,導致所有權發生轉移的,6.以房屋出資入股,7.法人或其他組織分立、合併,導致房屋所有權發生轉移的,8.法律、法規規定的其他情形(大陸《房屋登記辦法》第32條)。

  (二)、抵押權登記:抵押權有「一般抵押權」「最高額抵押權」與「在建工程抵押權設立登記」之分;又抵押權登記又有「抵押權設立登記」、「抵押權變更登記」、「抵押權轉移登記」、「抵押權註銷登記」之分。

  (三)、地役權登記:其包括地役權設立登記(註1)、地役權變更登記,地役權轉移登記及地役權註銷登記。

  (四)、預告登記:依大陸《房屋登記辦法》第67條規定,有下列情形之一,當事人可申請預告登記:(1)預告商品房,(2)以預告商品房設定抵押,(3)房屋所有權轉讓、抵押,(4)法律、法規規定的其他情形。

  (五)、其他登記:如更正登記(註2)、異議登記等。

四、集體所有土地範圍內房屋登記

  再者,談到集體所有土地範圍內房屋登記;其乃指為依法利用「宅基地」建造「村民住房」和依法利用其他「集體所有建設用地」建造的房屋所辦理的登記(大陸《房屋登記辦法》第82條),其包括:房屋所有權初始登記、房屋所有權變更登記、房屋所有權轉移登記、抵押權登記、地役權登記、預告登記、更正登記、異議登記(註3)。

五、結語

  綜上所述,大陸台商渉及房屋,不論房屋在國有土地或集體所有土地上都有「房屋登記」的法律問題,為確保自身權益,須注意大陸《房屋登記辦法》的相關規定。

註釋:

  註1、在房屋上設立地役權的,當事人可以申請地役權設立登記(《房屋登記辦法》第68條)。
  註2、權利人、利害關係人認為房屋登記簿記載的事項有錯誤的,可申請更正登記(《房屋登記辦法》第74條)。
  註3、辦理集體土地範圍內房屋的地役權登記、預告登記、更正登記、異議登記等房屋登記,可以參照適用國有土地範圍內房屋登記的有關規定(大陸《房屋登記辦法》第90條)。

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