房地合一持有期間原則上自「土地取得日」起至「交易日」止,土地取得日和交易日,原則上除法律有特別規定之情形外,均以地政機關之「登記完成日」為準。持有期間的計算在房地合一的稅率上會有很大的差別,原則上持有期間越長,稅率越低,對於納稅義務人越有利。

  然而,在某些特殊情形,法律規定可以與前一位所有權人合併計算房地持有期間,藉以達成適用較低稅率的效果。在《房地合一課徵所得稅申報作業要點》第5點規定,因繼承或受遺贈取得、夫妻贈與、自住房屋自地自建或合建分屋等三種情形,得以合併計算取得期間。

  該要點第5點第1款規定:「個人因繼承、受遺贈取得房屋、土地,得將被繼承人、遺贈人持有期間合併計算。但依本法第四條之五第一項第一款規定計算持有期間,得併計之期間,應以被繼承人、遺贈人或其配偶、未成年子女已於該房屋辦竣戶籍登記並居住,且無出租、供營業或執行業務使用為限。」因繼承或受遺贈取得者,因為並非屬於惡意炒房的行為,是不得已而自然發生,因此讓其持有期間能與被繼承人合併計算。但須注意,如果要主張自住滿六年的免稅額,仍以辦竣戶籍登記且無出租、營業的情形為限。

  該要點第5點第2款規定:「個人取自其配偶贈與之房屋、土地,得將配偶持有期間合併計算。但依本法第四條之五第一項第一款規定計算持有期間,得併計之期間,應以個人或其配偶、未成年子女已於該房屋辦竣戶籍登記並居住,且無出租、供營業或執行業務使用為限。」依據《遺產及贈與稅法》,夫妻間贈與房產免稅,而考量我國民情,夫妻間相互贈與房產是人之常情,若於贈與之後出售,反而因為持有期間變短而不能適用較優惠的稅率,並不合理,因此給予其合併期間計算。

  該要點第5點第3款規定:「個人拆除自住房屋自地自建或與營利事業合建分屋,出售該自建或取得之房屋,依本法第四條之五第一項第一款規定計算持有期間,得將拆除之自住房屋持有期間合併計算,得併計之期間,應以個人或其配偶、未成年子女已於該房屋辦竣戶籍登記並居住,且無出租、供營業或執行業務使用為限。」房子舊了,總是要翻修或與建商合建蓋新房,但若因為改建之後,持有期間重新計算,出售時適用較高稅率,並不公平,不利於房屋改建,因此規定該情形可以合併計算持有期間。

  納稅義務人應該注意房地合一持有期間合併計算的規定,並且在出售房地前先計算房地持有期間,持有期間的差別與稅率息息相關,不過持有期間長,土地增值稅也可能相對提高,納稅義務人應該衡量各方面因素,再決定何時出售較為節稅。

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