一、台商須注意大陸對國有土地上房屋的徵收制度

  過去台商對於大陸的「房屋拆遷制度」相當不以為然,因台商在拆遷過程中權益屢受侵害,且未能獲得合理補償。大陸國務院乃於2011年1月21日頒布《國有土地上房屋徵收與補償條例》,且該條例施行後,原於2001年6月13日大陸國務院所公布的《城市房屋拆遷管理條例》同時廢止。

  既已有新的國有土地上房屋徵收補償制度,台商應注意新制度;筆者願藉本文予以探討。

二、大陸《國有土地上房屋徵收與補償條例》的規定

  首先大陸《國有土地上房屋徵收與補償條例》的制訂施行,乃為規範國有土地上房屋徵收與補償活動,維護「公共利益」,保障被徵收房屋所有權人的合法權益。該條例共分五章,合計有三十五條條文。

  該條例不僅適用於「城市範圍內」國有土地上的房屋徵收與補償活動;而且還適用於「城市以外」的國有土地上的房屋徵收與補償的活動(註1)。

  又該條例與原《城市房屋拆遷補償條例》的規定有何不同?其最大不同是《國有土地上房屋徵收與補償條例》明確規定徵收國有土地上單位、個人的房屋只能為了「公共利益」的需要;但原《城市房屋拆遷補償條例》則不區分「公共利益」和「商業開發」之拆遷制度的本質區別。

三、徵收國有土地上的房屋,以「公共利益之需要」為前提

  其次台商須注意國有土地上的「房屋徵收」是指行政機關或法定授權的組織基於「公共利益的需要」,以行政權取得國有土地上單位、個人的房屋,並對房屋所有權人給予公平補償;所以,其必須具備以下三個條件:(1)房屋徵收必須出於「公共利益的需要」;(2)須具備法定的權限,依據法定程序;(3)必須實現公平補償,且應該先補償(註2)。

  究竟在上述所提的「公共利益需要」究何所指?其實「公共利益」乃指一定範圍內之大部分人的共同利益,大陸《國有土地上房屋徵收與補償條例》採用列舉加概括的方式,即於該條例第8條規定,包括:

  1、國防和外交的需要;

  2、由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要;

  3、由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要;

  4、由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要(註3);

  5、由政府依照《城鄉規劃法》有關規定組織實施的對「危房」集中、基礎設施落後等地段進行「舊區改建」的需要;

  6、法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。

  在上述6項規定的情形,以第5項中所提及的「舊城區改建」是否完全屬於公共利益;如果說,純粹因為房屋危舊以致於無法居住,為保障居住地民眾生命則產安全並藉以提高居民的生活環境和品質而進行的「危房改造」,是符合「公共利益」;但實務上大陸的地方政府出現假借「危舊改造」之名而行「招商」之實,涉及諸多「商業項目」(註4)。

  台商對於市、縣人民政府所作之房屋徵收決定,如認為不符合「公共利益」,可以依《行政複議法》的規定,於法定期間內提出「行政複議」的申請。

四、結語

  綜上所述,大陸台商面對自己在國有土地的房屋被徵收時,一定要了解相關規定,如徵收決定不合法時,也應依法進行法律救濟,方能確保自身權益。

註釋:

  註1、殷清利著:國有土地上房屋徵收補償操作流程與實務指引,頁18,2013年3月第1版第1刷,法律出版社出版。

  註2、王波涌著:名律師手把手教你打拆遷官司,頁1,2014年5月第1版第1次印刷,中國法制出版社出版。

  註3、「保障性安居工程」包括三類:第一類是城市和國有工礦棚戶區改造,以及林區、墾區棚戶區改造;第二類是廉租住房、經濟適用住房、限價商品住房、公共租賃住房;第三類是農村房改造;國有土地上房屋徵收一般只涉及前兩類,參見殷清利著:前揭書,頁119。

  註4、楊應軍著:最新國有土地上房屋徵收補償金流程,頁9~10,2013年8月第1版第1刷,法律出版社出版。

 .....................................................................................................................................................

H118    

  西進大陸投資經商,除了資金、膽識、人脈之外,別忘了配備「法律意識」隨行!台商前往中國大陸投資的規模相當龐大,無論投資、經營管理、日常生活起居,都難免遭遇各式各樣的法律問題,因各項糾紛涉入官司者亦時有所聞,在法令規範與台灣大不同的中國大陸,一旦權益受損,該如何為自己爭取最大的保障?除了聘請合格、專業的律師協助之外,充實自身的法律知識,絕對少不得!

  李永然律師投入兩岸法律事務二十餘年,並曾擔任陸委會台商張老師,深諳大陸台商面臨的各種困境,每藉由不同媒體撰寫相關的法律問答,此次由社團法人德平安協會捐助永然法律基金會印製的《大陸台商民刑訴訟及權益保障手冊》,即是精選李律師撰述的此類相關文章而成;內容分成〈民事爭訟〉、〈民事執行〉、〈刑事訴訟〉、〈房地買賣租賃〉等四大篇,隨身攜閱,即可快速理解:如何運用及面對大陸的「支付令」、大陸的民事訴訟程序為何、如何掌握訴訟時效、民事訴訟中的特別程序何時派上用場、如何利用勝訴的仲裁裁決執行債務人財產、不慎成為刑事被告,如何保障自身權益、大陸法院審理涉台案件,如何適用法律、台商如何取得建設用地使用權、受讓國有土地使用權後,可以改變用途嗎、在大陸買房租屋,該注意哪些法律問題……。

  即將整裝登「陸」嗎?欲索取者,請來函附上10元中型回郵信封(16cm×22cm以上),註明手冊名稱,寄台北市中正區羅斯福路二段9號7樓永然法律基金會收即可。

    全站熱搜

    李永然律師 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()