文◎李永然律師

一、前言

  台灣自SARS結束之後,在此之前長期低迷之房市,逐漸復甦;在民國97年間馬英九先生當選我國總統之後,又促使台灣房地產價格攀升,自此之後,房地產話題更成為媒體議論之焦點。

  隨著民調顯示「房價太高」成為民怨之首後,「打房」成為在台灣顯學,更有人高舉「居住正義」;政府隨後不斷地推出打房措施;如:實價登錄、限制貸款成數、奢侈稅、豪宅稅、囤房稅…等等。其實平抑房價(合理化)原應自基本問題著手,如:「供應面」、「交易面」、「資金面」逐步推動,至於「租稅面」原應做為最後手段(註1),然而卻在此次打房中成為要角。又在所運用之各種手段中,較具爭議的是《房屋稅條例》之修正及各地方政府依該條例授權所訂定之「房屋稅徵收率自治條例」,已涉及公平性;再加上「居住權」原本為「基本人權」,究竟如何實現,筆者願藉本文一併予以探討。

二、實現居住正義,保障人民之居住權,不必靠打房

  由於主張藉《房屋稅條例》修正,提高房屋稅,係為打房,並實現居住正義,而筆者認為此一手段是無法達成實現居住正義之目的,反而應落實《住宅法》的施行即可,現分述如下:

  (一)落實《住宅法》,保障人民之「居住權」

  筆者認為「居住正義」並非所有權的正義,而是「有屋可住」的實現(註2);因而台灣必須讓「人人有屋住」,而不是「人人買得起」,有學者也認為居住正義包括「居住保障」,即確保每人的居住權利與品質,特別要保障「弱勢者」確保其租得起「適合房屋」居住(註3),同樣也只是「人人有屋住」。為此,我國立法院三讀通過《住宅法》,並已實施,藉以保障人民的「居住權」,現分述之如下:

  1、「居住權」是每個國民的基本人權

  按聯合國《經濟、社會文化權利國際公約》已是我國國內法的一部分,依該公約第11條第1項規定:「本公約締約各國承認,人人有權為他自己或家庭獲得相當的生活水準,包括足夠的住房,並能不斷改進生活條件。各締約國將採取適當的步驟保證實現這一權利,並承認為此而實行基於自願同意的國際合作的重要性」。《住宅人權宣言》也明確提出”具有良好的環境並適宜於人類居住的住所,是所有居民的基本人權(註4)。由此足見,「居住權」是一項基本人權。

  國內近年來一直喊著「居住正義」,一逢有爭議發生,就喊著此一空洞的口號,其實與其高喊「居住正義」,不如確實地看待「居住權」的保障。

  2、我國為實現「居住權」,已頒行《住宅法》

  我國於民國100年12月31日公布《住宅法》,並自民國101年12月31日正式施行;日前筆者於一場演講中,問在場聽眾:「有聽過住宅法嗎?」,居然沒有人聽過,足見政府在法令的推廣太不用心了,導致國內理盲的人愈來愈多,逢事未做理性思維,卻常常運用「貧富對立」的意識去看問題,這實在是有礙社會的正常發展。

  前述已施行的《住宅法》,該法共計七章五十四條條文,該法是為健全住宅市場,提升居住品質,使「全體國民」居住於適用的住宅且享有尊嚴的居住環境而制訂(參見《住宅法》第1條)。所以,「居住權」是政府對國民全體的保障,必須讓「人人有屋住」,而非「住著有其屋」。

  3、《住宅法》的四大目的

  《住宅法》國人應予以重視,政府也必須落實相關規定,才能實現該法的四大目的;而其四大目的究竟為何?

  (1)對弱勢的住宅補貼:為協助一定所得及財產以下家庭或個人獲得適居的住宅,政府得視財務狀況,辦理「補貼住宅的貸款利息、租金或修繕費用」,包括「自建住宅貸款利息」、「自購住宅貸款」、「承租住宅租金」、「修繕住宅貸款利息」及「簡易修繕住宅費用」等補貼(參見《住宅法》第8條第1項)。

  (2)興辦社會住宅:所謂「社會住宅」是指由政府興辦或獎勵民間興辦,專供「出租」之用,並應提供至少10%以上比例出租予具「特殊情形或身分者」(註5)的住宅(參見《住宅法》第3條第2項);政府必須自行興建或鼓勵民間興建「社會住宅」(參見《住宅法》第3章)。

  (3)健全住宅市場的發展:政府應定期蒐集、分析住宅供給、需求、用地、金融、市場、交易價格及其他相關資訊,並定期公布住宅與不動產統計數據及指數等資訊(參見《住宅法》第39條第1項)。

  (4)維護公平的居住權利:「居住」既為基本人權,政府必須維護讓任何人皆應享有公平的居住權利,不受歧視對待(參見《住宅法》第45條);「住宅使用人」如為下列行為時,任何人不得拒絕或妨礙:

  A、自費從事必要的居住或公共空間無障礙修繕;

  B、因協助視覺功能障礙者的需要飼養導盲犬;

  C、合法使用住宅的「專有部分」及非屬約定專用的「共用部分」空間、設備及相關服務(參見《住宅法》第46條)。

  4、《住宅法》中的住宅補貼

  《住宅法》中規定了健全住宅市場、辦理住宅補貼、興辦「社會住宅」及提升居住環境品質。關於住宅補貼,依我國《住宅法》第8條第1項規定:為協助「一定所得及財產」以下家庭或個人獲得「適居的住宅」,政府得視財務狀況擬訂計畫,辦理補貼住宅的貸款利息、租金或修繕費用;其補貼的種類如下:A、自建住宅貸款利息;B、自購住宅貸款利息;C、承租住宅租金;D、修繕住宅貸款利息;E、簡易修繕住宅費用。現再詳細分述如下:

  (1)住宅補貼對象的基準

  瞭解「住宅補貼」的種類後,究竟那些對象有資格申請住宅補貼?由於《住宅法》第8條第1項規定「一定所得及財產以下的家庭或個人」才是住宅補貼的對象;而《住宅法》第8條第3項又規定:「第一項一定所得及財產基準,由中央主管機關定之」;為此內政部於民國103年6月16日發布《住宅補貼對象一定所得及財產基準》。民眾如欲瞭解是否可以獲得「住宅補貼」,可以瞭解前開基準的規定。

  (2)申請補貼的限制

  又民眾如符合申請住宅補貼的對象基準,申請時仍有限制,因《住宅法》第8條第2項規定五種住宅補貼,同一年度僅得擇一辦理;接受「住宅貸款利息補貼」者,除經「行政院專案」同意外,不得同時接受二種以上貸款利息補貼;接受政府住宅費用補貼者,「一定年限」內以申請「一次」為限。

  (二)實現居住正義應從「供需面」等面向下手

  如前所述,實現居住正義不一定要急著運用「租稅手段」打房,尤其是提高房屋稅,而較務實的方式,乃應先從下述三方面:

  1、供需面:政府應大量興建社會住宅,廣闢公共設施,尤其是快速道路、捷運、輕軌、替代接駁等基礎的公共設施,讓便捷的交通,縮短空間距離(註6)。

  2、交易面:進行「實價登錄」,使市場價格透明化,我國業已修改《不動產經紀業管理條例》、《地政士法》…等而施行!

  3、資金面:中央銀行已實自2010年推出選擇性信用管制(註7)。

  至於「租稅面」運用「奢侈稅」、「房地合一稅」固無可厚非;但日前我國立法院卻運用修改《房屋稅條例》,提高房屋稅率、豪宅稅、囤房稅,已造成是否違反租稅公平原則之爭議。

三、《房屋稅條例》之修正

  (一)為打房而修正《房屋稅條例》

  在台灣民眾的房屋自有率非常高,但仍有少部分人沒有自有房屋,少數學者就撰文表示台灣的房屋持有稅較低,導致有錢人的游資就跑到房地產,導致房價攀升,害少部分人未能擁有自有房屋,進而要求政府要修改房屋稅的課徵方式,加重所有人之持有稅的負擔。

  立法院已於民國103年5月20日三讀通過《房屋稅條例》的修正,總統也於民國103年6月4日修正公布。

  (二)《房屋稅條例》第5條修正的規定:

  提到此次修法,主要是針對該條例第5條之條文,該條文原係規定「房屋稅的稅率」,修正後的條文為:

  第一項:房屋稅依「房屋現值」按下列「稅率」課徵之:

  1.「住家用房屋」:「供自住或公益出租人出租使用者」,為其房屋現值1.2%;其他「供住家使用者」,最低不得少其房屋現值1.5%,最高不得超過3.6%。各地方政府課稅所有權人持有「房屋戶數」訂定差別稅率。

  2.「非住家用房屋」:「供營業、私人醫院、診所或自由職業事務所使用者」,最低不得少於其房屋現值3%,最高不得超過5%;「供人民團體等非營業使用者」,最低不得少於其房屋現值1.5%,最高不得超過2.5%。

  3.房屋同時作為「住家」或「非住家用者」,應以「實際使用面積」,分別按「住家用」或「非住家用」稅率,課徵房屋稅。但「非住家用者」,課稅面積不得少於全部面積六分之1。

  第二項:前項第1款「供自住及公益出租人出租使用」的認定標準,由「財政部」定之。

  由上述規定,可知經修正後的房屋稅率,按其使用情形的不同適用不同的稅率,其不同的使用情形分為:

  1.供自住使用;

  2.供「公益出租人」出租使用;

  3.其他供住家使用;

  4.供營業、私人醫院、診所或自由職業事務所使用之「非住家用」;

  5.供人民團體等非營業使用之「非住家用」。

  在上述「自住使用」與「供公益出租人出租使用」是此次修正新增的規定,其究何所指?分述之如下:

  1.供自住使用:依財政部於民國103年6月29日訂定公布《住家用房屋供自住及公益出租人出租使用認定標準》(該標準自民國103年9月1日起生效)的規定,「自住使用」必須符合下列情形:

    (1)房屋無出租使用;

    (2)供本人、配偶或直系親屬實際居住使用;

    (3)本人、配偶及未成年子女全國合計「3戶」以內。

  2.供公益出租人出租使用:依《住家用房屋供自住及公益出租人出租使用認定標準》的規定,乃指持有直轄市、縣(市)主管機關核發「公益出租人核定函」的「公益出租人」,將房屋出租予領有政府最近年度核發之「租金補貼核定函或資格證明之中低所得家庭」供住家使用者。

  (三)那些情形可以適用非屬「自住或公益出租人使用」之「其他供住家使用」?

  瞭解《房屋稅條例》第5條條文的修正後,可知「供自住或公益出租人使用」之住家使用的稅率最低,其次則為「其他供住家使用」的房屋稅稅率;而何種情形可以適用非屬「自住或公益出租人使用」之「其他供住家使用」?筆者例舉如下:

  1、本人、配偶及未成年子女全國合計有4戶以上的房屋,自第4戶起縱屬「自用」,仍屬「其他供住家使用」情形,而須按《房屋稅條例》第5條第1項第1款後段之房屋稅的稅率課徵。

  2、「民宿」依財政部90年12月27日台財稅字第0900071529號函規定,如果是「鄉村住宅供民宿使用,在符合客房數5間以下,客房總面積不超過150平方公尺以下,及未僱用員工,自行經營情形下,將民宿歸為家庭副業,得免辦營業登記,免徵營業稅,依住宅用房屋稅率課徵房屋稅」(行政院觀光發展推動小組第34次會議決議);此種情形亦按《房屋稅條例》第5條第1項第1款後段之房屋稅的稅率課徵。

  (四)房屋稅納稅義務人也要注意地方政府的規定:

  又由於「房屋稅」是地方稅,所以《房屋稅條例》僅規定相關稅率的上下限,至於徵收率授權地方訂定。就以台北市而言,須適用《台北市房屋稅徵收自治條例》,依該自治條例第4條規定:1.供自住或公益出租人出租使用的稅率為1.2%;2.持有台北市非自住的其他住家用房屋在「2戶」以下,每戶均為2.4%;持有「3戶」以上者,每戶均為3.6%;3.非住家用房屋如係「供營業、私人醫院、診所或自由職業事務所使用」稅率3%;如依「供人民團體及其他性質可認定為非供營業使用」稅率2%。

四、《房屋稅條例》修正及各地方政府房屋稅徵收率自治條例之爭議

  瞭解上述《房屋稅條例》修正之重要內容及各縣市地方政府「房屋稅徵收率自治條例」之規定,已引來相當大之爭議,如:(1)台北市建商擔心房屋蓋好後,賣不出去,面臨「囤房稅」,導致房屋稅加重後,造成稅金成本增加,能慢慢蓋就慢慢蓋(註8),(2)影響都市更新的進行,因住戶擔心將來分回之房子房屋稅太高,而放棄都市更新(註9);(3)台北市還出現最高房屋稅一戶高達新台幣270萬元(註10)…等等;為此已有房屋所有權人進行行政救濟(註11)。面對這些爭議,台北市政府已做一些調整措施,如:針對建商採有「一年」未出售的房屋,適用稅率由3.6%調降為2%,地上權住宅房屋稅的調整…等等,但卻引來學者張金鶚教授的批評(註12)。又有學者黃耀輝教授也非常贊成「囤房稅」,還認為這樣才能還「社會公道」(註13)。由此可見,我國此次藉《房屋稅條例》的修正,調高房屋稅及實施囤房稅、豪宅稅,已引起非常大之爭議。

  對於此一問題,筆者擬從租稅公平原則,進行剖析,現分述之如下:

  (一)房屋稅為財產稅、持有稅也應遵守租稅公平原則

  按房屋稅為財產稅,且屬於「持有稅」,其課徵等於將房屋所有人的房屋價值部分充公,剝奪人民的「財產權」,應考量每個人的負擔能力及核實評定房屋現值,以符合《憲法》第7條規定所衍生之「量能課稅原則」及「租稅公平原則」;也應遵守《憲法》第19條之「租稅法定原則」的意旨,行政機關對於法律授權的「法律命令」,執法而制定的「行政規則」,不得逾越法律授權範圍或違反法律的規範意旨,而徵收「不同」或「過多」的稅捐(註14)。

  (二)量能課稅原則是《憲法》平等原則的具體化

  如前所述,房屋稅的課稅必須符合「量能課程原則」,因為該原則是《憲法》平等原則於租稅法領域裡的具體化,因而學界也將之視為「稅捐正義」的基礎原則,係屬稅捐負擔公平之最高的比較標準(註15)。我國大法官會議釋字第565號解釋理由書中也指出租稅法領域應符合「量能課程原則」,該理由書認為:「…憲法第七條平等原則並非指絕對、機構之形式上平等,而係保障人民在法律上地位實質平等。依租稅平等原則,納稅義務人固應按其實質稅負能力,負擔應負之稅捐。…」,釋字第597號解釋文也認為:「憲法第19條規定,人民有依法律納稅之義務。所講依法律納稅,係指租稅主體,租稅客體、稅基、稅率等租稅構成要件,均應依法律明定之。各該法律之內容且應符合『量能課稅』及『以公平原則』。…」。

  (三)自住房屋未予免稅不合理

  按《土地法》第187條規定:「建築改良物為自住房屋時,免予徵稅」,但現行《房屋稅條例》第15條第1項第4款卻規定:「住家房屋現值在新台幣十萬元以下者」免徵房屋稅,顯違《土地法》第187條之規定。

  (四)住家用住宅適用差異之房屋稅率不合理

  如前所述,《房屋稅條例》修正後,將住家用房屋區分「自住」與「非自住」而適用差異之房屋稅率,按其修正理由乃為「擴大自用住宅與非自用住宅稅率的差距,提高房屋持有成本,抑制房屋炒作,並保障自住權益」,進而促進「居住正義」之實現;但依「房屋租賃」之實務操作,出租人可透過「租賃契約」約定轉嫁房屋稅由承租人負擔,反而將使承租人可能負擔更重的居住成本,恐無法落實「居住正義」之理想(註16)。

  (五)「囤房稅」、「豪宅稅」的課徵顯不合理

  在此次各地方政府針對「房屋稅徵收稅率自治條例」的制訂,以《台北市房屋稅徵收自治條例》的規定,相較於其他縣市最不合理,也最嚴苛,且不符合「量能課稅原則」及「平等原則」。首就「囤房稅」而言,在台北市是「持有三戶以上者,每戶均為百分之三點六」;而在宜蘭縣則規定「持有三戶以上七戶以下者,每戶均為百分之二;持有八戶以上者,每戶均為百分之三點六」。兩者相較即可見其間之懸殊差異,其不符合「量能課稅原則」及「公平原則」乃顯而易見。

  再就「豪宅稅」而言,台北市擅自創造「一般住宅」與「高級住宅」之區分,並對高級住宅加成核計房屋稅,導致在台北市竟出現一戶房屋一年要繳新台幣270萬元之房屋稅,其增加納稅義務人法律所無之義務,且違反租稅法律主義(註17),至於不符「量能課稅原則」及「公平原則」亦已昭然若揭。

五、結語

  綜上所述,台灣因五年來房價漲速太快,引起民怨,政府不思對症下藥,卻以民氣可用,藉「打房」及高舉「居住正義」之大旗,修改《房屋稅條例》,提高房屋稅稅率、囤屋稅…等,如前所述,此次修正不妥之處甚多,現台灣房市已急凍,「房地合一稅」亦將於在2016年1月1日起施行,政府應好好地回頭檢視房屋稅稅率不合理及違反量能課程、平等原則之處,進而予以修改,方不致造成人民之負擔,間接地使人民辛苦努力所購屋之房屋財產權受到不合理稅負之侵蝕。

註釋:

  註1 陳冲撰:「房屋稅的迷思」,載工商時報民國104年5月12日,A4版。 

  註2 .同註1

  註3 張金鶚撰:「我有個夢…人人都是有巢氏」,載聯合報民國104年4月8日,A4版。

  註4 邱道持著:保障性住房建設的理論與實踐,頁1,2012年8月第1版第1刷,西南師範大學出版社發行。

  註5 具「特殊情形或身分」,指下列規定之一者,1、低收入戶,2、特殊境遇家庭,3、育有未成年子女3人以上,4、於安置教養機構或寄養家庭結束安置無法返家,未滿25歲,5、六十五歲以上的老人,6、受家庭暴力或性侵害之受害者及其子女,7、身心障礙者,8、感染人類免疫缺乏病毒或罹患後天免疫缺乏症侯群者,9、原住民,10、災民,11、遊民,12、其他經中央主管機關認定者。

  註6 李同榮撰:「健全房市…先廣建社會宅」,載經濟日報民國104年5月24日,A6版。

  註7 陳冲撰:「選舉何必談房市」,載聯合報民國104年5月17日, A14版。

  註8 徐義平撰:「使照嚴審房屋稅增,北台掀延後交屋潮」,載自由時報民國104年5月15日,A11版。

  註9 蒼弘慈、翁毓嵐撰:「都更戶嚇到放棄,建商認賠」,載中國時報民國104年5月31日,A5版。

  註10 楊文琪撰:「北市房屋稅,最高270萬」,載經濟日報民國104年4月17日,A1版。

  註11 蒼弘慈、翁毓嵐撰:「民眾、建商已提告近30件」,載中國時報民國104年5月31日,A5版。

  註12 張金顎撰:「柯降建商囤屋稅,打擊居住正義」,載聯合報民國104年4月23日,A14版。

  註13 董耀輝口述,記者吳佳蓉整理「囤房重稅,還社會公道」,載經濟日報民國104年4月17日,A4版。

  註14 .謝哲勝主編:房屋稅法律與政策,頁2,2015年5月出版第1刷,元照出版有限公司總經銷。

  註15張進德撰:房屋稅的立法政策,載謝哲勝主編:前揭書,頁59。

  註16黃曉薇撰:以量能課稅原則檢驗自用住宅房屋稅,載謝哲勝主編:前揭書,頁94。

  註17黃繼岳撰:以租稅法定原則檢驗房屋稅,載謝哲勝主編:前揭書,頁117~118。

創作者介紹
創作者 李永然律師 的頭像
李永然律師

永遠自然─李永然律師部落格

李永然律師 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()