文◎永然聯合地政士事務所劉芝容地政士

  依據民國106721日自由時報C3版陳永吉記者所撰「地租問題引發住戶抗議 華固盼2年內解決」、經濟日報A5版陳美玲記者所撰「地租喊降 華固地上權宅交屋熱」、民國106726日蘋果日報A11版詹宜軒記者所撰「地上權案 建商喊再也不敢碰」報導, 全台規模最大的地上權建案「華固新天地」1066月因為地價稅爭議,有住戶組成「自救會」抗議,要求華固無償退戶;而高雄的京城集團H2O水京棧酒店也同樣碰到地租漲價問題。

  爭議始為房價2年多前開始下修,過高的地租稅負問題成為華固住戶抗議的導火線,不過,台北市地政局和財政部國有財產署對此事都有正面回應。台北市地政局出面表示地租將會打8折,財政部國產署也說若華固向仲裁協會聲請仲裁,將會有新的地租計算公式;從政府官員的這些回應,華固相信地租未來一定會下修。

  除此之外,華固也展現出最大誠意,承諾讓住戶地租凍漲10年,由華固自行吸收所有住戶10年地租漲價差額,也吸收包括多項附加費用,如火險、地震險、瓦斯的外管線等費用,展現公司誠意。策略奏效,不到一個月就交屋200戶,占總戶數近三分之一,有機會成為國有土地地上權住宅案示範。

  另外,在高雄市最具話題性的地上權案-H2O水京棧酒店,原本地租從第1年的新台幣80餘萬元,至今已飆漲至新台幣200多萬元,加上房屋稅、地價稅等稅負飆漲,京城集團表示這樣下去50年都賺不回來。

  高源不動產估價師事務所所長陳碧源表示,水京棧案2012年由京城標下土地時,公告地價為每平方公尺新台幣14404元、2016年高市地政局調整公告地價漲5成,達每平方公尺新台幣21609元,加上該案前2年優惠年租金率3%,第3年起調為5%,致使年負擔地租在短短5年間飆漲1.5倍,讓京城集團建商喊再也不敢碰此類案件。

  筆者認為,其實不僅「華固」與「京城」兩個案例,前陣子就有新聞報導高房屋稅、高地租讓地上權標案掀解約潮,凸顯政府地上權政策失敗。本來是活化國有地、年輕人有房可住的美意,卻因為政府政策尚未完善,而導致住戶抗議、建商不敢碰。希望政府能正視國有土地地上權案件爭議問題,早日訂出大家都滿意的政策;也提醒民眾購買此類案件時,要審慎評估。

  永然聯合法律事務所李永然律師認為國有土地設定地上權,一定要有可供預測的合理地租政策,投資人才敢投資,國有土地活化才會成功;希望政府一定要「將心比心」,不要把投資人當冤大頭!

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