２０１０年７月２８日下午２時，我與同仁陳曉祺律師一同赴聯合報講座演講「運用都市更新會進行都更，對其運作及權利變換的應有認識」。
一、前言
二、都市更新會之定義及法律性質
在都市更新之制度中，實施者為左右整個程序進行的核心角色。依《都市更新條例》第3條之定義，實施者係指依本條例規定實施都市更新事業之機關、機構或團體，而這邊所提到的「團體」就是所謂的「都市更新會」。《都市更新條例》第15條規定：「逾七人之土地及合法建築物所有權人依第十條及第十一條規定自行實施都市更新事業時，應組織更新團體，訂定章程載明下列事項，申請當地直轄市、縣 (市) 主管機關核准︰一、團體之名稱及辦公地點。二、實施地區。三、成員資格、幹部法定人數、任期、職責及選任方式等事項。四、有關會務運作事項。五、有關費用分擔、公告及通知方式等事項。六、其他必要事項。前項更新團體應為法人；其設立、管理及解散辦法，由中央主管機關定之。」
因此，所謂的「都市更新會」即是指：土地及合法建物所有權人為了要自行實施都市更新事業所組織的團體；其成員人數必須超過七人，須訂定章程載明法定事項並經主管機關核准始能成立，且其具有「法人」之性質，在法律上為一獨立之權利主體。
三、都市更新會應如何設立？如何運作？
（一）如何設立？
都市更新團體，在同一更新單元內以一個為限。都市更新團體的「會員」，以章程所定實施地區範圍內土地或合法建築物所有權人為限，由發起人檢具申請書及《都市更新團體設立管理及解散辦法》第3條所列之文件向當地直轄市、縣（市）主管機關申請核准籌組。發起人應自核准籌組之日起六個月內召開成立大會，並通知當地直轄市、縣 (市) 主管機關。主管機關得派員列席；若未於六個月內召開成立大會，主管機關得撤銷其核准籌組。召開成立大會後，應於三十日內檢具章程、會員與理事、監事名冊、圖記印模及成立大會紀錄，報請當地直轄市、縣 (市) 主管機關核准立案，並發給立案證書。
（二）如何運作？
（三）如何解散？
（四）政府獎助措施
四、「權利變換」是什麼？分配比例如何計算？
（一）權利變換之定義及簡介
（二）分配方式：規定於《都市更新條例》第 31 條
（三）關於共同負擔之應注意事項：
五、權利變換的特性：
（一）立體分配。
（二）顧及公平性：權利變換並非單純的土地價值重分配，其變換的客體 包括土地所有權人、合法建築物所有權人、地上權人、承佃權人及耕地三七五租約等權利變換關係人；所以，不僅應顧及更新區內各土地所有權人間之負擔分配的公平；對於「他項權利人」也有適當的處理或分配；並且平衡土地所有權人與實施者間的利益，實施者的投資也得獲配土地權利。
（三）保障財產權：權利變換計畫實施前，必須作意願調查。
（四）民間主導：權利變換以「實施者」及相關權利人為推動主體；「主管機關乃處理權利變換計畫的審查、實施監督者、爭執調處之仲裁者的角色。
六、相關權利人的分配
（一）土地及建物之分配及意願之處理。
（二）他項權利、租賃關係的處理。
七、不服「權利變換」之結果，如何救濟？
依《都市更新條例》第32條規定，進行權利變換時，土地所有權人或其他權利人若對於各項權利價值之評定存有異議，得於權利變換計畫書核定發布實施後二個月內，以書面敘明理由，向各級主管機關提出，各級主管機關應於受理異議後三個月內審議核復。但因情形特殊，經各級主管機關認有委託專業團體或機構協助作技術性諮商之必要者，得延長審議核復期限三個月。主管機關之前開審議結果具有「行政處分」之性質，當事人對審議核復結果不服者，得依法提請行政救濟。而主管機關之審議核復期限，應扣除各級主管機關委託專業團體或機構協助作技術性諮商及實施者委託專業團體或機構重新查估權利價值之時間。惟為避免都市更新事業因此遭到延宕，於異議處理或行政救濟期間，實施者非經主管機關核准，不得停止都市更新事業之進行。至於異議處理或行政救濟結果與原評定價值有差額部分，則由當事人再以現金相互找補。
八、Q&A
九、結語
◎現場提問：
一、 請問李律師，建商未提出都更權利變換或協議合建分配條件前要求地主先行簽同意書，應如何處理？
二、 幾個問題請教李律師
1. 我的房子是邊間一樓，都更後一定可分配仍原地邊間一樓嗎？
2. 全部住戶通過79.5%是否一定要改建？
三、 都市更新會的組成其成員均為義務職，但如有因都市更新會召開之會議之事務費或有涉及都市更新實業計畫之相關費用支付時，是否其支付費用可作為未來分擔之費用，或其費用之支付由全體房屋持有人應負擔，對發起人之理監事是否有必要先行代為墊付金額，日後再由合建時抵付。
四、 同一更新單元，若有兩位以上發起人，成立甲更新會及乙更新會，主管機關如何核准成立？(都更15條)由何更新會成立？
五、 土地、房屋有不同區別，商一、商二、商三、住一、住二、住三，如何得知自己的房子，所屬的區域，其容積建蔽率為多少？是否值得參與都更？
六、 一些都更相關的問題想要請教：
1. 更新會作為起造人，未來之工程保固事務應如何處理？轉嫁給營造廠嗎？
2. 含有公有土地，可否成立都市更新會，應如何執行？
3. 更新會的營業事業所得稅、營業稅是否課繳？能否納入共同負擔？
4. 不願或不能分配的地主權利是否被實施者取代？
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