文◎李永然律師、黃志國律師

  中國大陸十三屆全國人大常委會第十二次會議審議於2019年8月26日,通過《土地管理法》修正案,並自2020年1月1日起施行。該次修正重點:一、明確規定由農業農村主管部門負責宅基地改革及管理;二、允許集體經營性建設用地直接入市;三、具體規範徵收土地程序;四、明文確認保護永久基本農田;五、保障鄉村產業發展用地。其中「集體建設用地」入市的新修正相關規定,對於台商投資大陸土地影響最大,因而,筆者欲藉本文介紹關於2020年新施行之《土地管理法》關於集體經營性建設用地的規定,俾利台商投資中國大陸土地參考及運用。

  大陸舊《土地管理法》第43條規定:「I.任何單位和個人進行建設,需要使用土地的,必須依法申請使用國有土地;但是,興辦鄉鎮企業和村民建設住宅經依法批准使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的,或者鄉(鎮)村公共設施和公益事業建設經依法批准使用農民集體所有的土地的除外。II.前款所稱依法申請使用的國有土地包括國家所有的土地和國家徵收的原屬於農民集體所有的土地。」,依舊法規定,集體所有土地的使用率一直較受限制,除了農業使用,集體所有土地只能用來興辦鄉鎮企業、農村住宅建設(每一農戶只能擁有一塊農宅基地,且面積不得超過由省、自治區與市所訂的標準),以及在鄉鎮的公共設施與公益事業。面積太小也嚴格限制。集體所有土地一般不得進入建築用地市場,鄉鎮企業可以因為破產、兼併或其他因素將建築用地的使用權移轉,除此以外,其他集體所有土地的使用權不得出售、轉讓或出租給非農業建築。任何單位或個人需要使用土地建設,依法必須申請國有土地(註1)。因此若台商欲取得使用集體土地,必須由政府先進行徵收,成為「國有土地」後,才能再合法將國有土地使用權有償出讓或出租給農民或農村集體經濟組織以外之人。

  而大陸新《土地管理法》刪除舊法第43條規定,並於第63條增訂:「I.土地利用總體規劃、城鄉規劃確定為工業、商業等經營性用途,並經依法登記的集體經營性建設用地,土地所有權人可以通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用,並應當簽訂書面合同,載明土地界址、面積、動工期限、使用期限、土地用途、規劃條件和雙方其他權利義務。II.前款規定的集體經營性建設用地出讓、出租等,應當經本集體經濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意。III.通過出讓等方式取得的集體經營性建設用地使用權可以轉讓、互換、出資、贈與或者抵押,但法律、行政法規另有規定或者土地所有權人、土地使用權人簽訂的書面合同另有約定的除外。IV.集體經營性建設用地的出租,集體建設用地使用權的出讓及其最高年限、轉讓、互換、出資、贈與、抵押等,參照同類用途的國有建設用地執行。具體辦法由國務院制定。」,依新法第63條規定,集體建設用地在符合政府土地規劃,於辦理登記,並經過集體經濟組織三分之二以上成員或村民代表同意後,即可出讓或出租使用權給集體經濟組織以外的單位或個人使用,且使用人可以將使用權轉讓、互換或者抵押,活化「集體建設用地」。

  早期台商常有未查明土地是否為集體用地,即在該地上建廠,而事後發生爭議糾紛,本次修法將開放集體建設用地的使用權給集體經濟組織以外之人,藉由本次的修法,應可合法化集體用地的使用權,對正在使用集體用地的台商來說,有機會可藉新法將土地使用權合法化,並針對土地權利進行調整(註2)。因此台商對於本次新施行之大陸《土地管理法》的相關規定,應特別注意並加以運用,俾保自身權益。

註1. 鍾真 撰、黃有才 譯,「中國大陸土地制度現況與改革方向」,https://www.coa.gov.tw/ws.php?id=2500915&print=Y,最後瀏覽日期2020年1月30日。
註2. 李澍,「陸推新土管法 撤農地入市障礙」,https://www.chinatimes.com/newspapers/20200103000081-260301?chdtv,最後瀏覽日期2020年1月30日。

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