文◎李永然律師
現代人以車代步的情形相當普遍，有了汽車，最好也能在自己的住家或社區有停車位，才能方便停車。而買賣停車位應注意哪些法律問題呢？
一、停車位的種類：
買賣停車位的人一定要先認識停車位的種類。停車位有「平面停車位」及「機械停車位」不同的規格，在法律性質上則分為「法定停車位」、「增設停車位」及「獎勵停車位」。
為了便於讀者的了解，特將「法定停車位」、「增設停車位」及「獎勵停車位」分述於下：
(一)法定停車位：
係指依《都市計畫法》、《建築技術規則》建築設計施工編第59條規定及其他相關法令規定所應設置的停車空間。
(二)增設停車位：
乃指起造人依實際需要擬自行增設的停車空間，為依「法定停車位」設置外增加停車位的供給，且於申請建造執照時已規劃設置。
(三)獎勵停車位：
乃指依直轄市或縣（市）政府訂定的鼓勵建築物增設停車空間有關法令規定增設的停車空間，這些停車空間依法須開放供公眾使用。
「獎勵停車位」的停車獎勵於民國101年12月31日止，不再適用。
二、法定停車位自民國80年9月18日起只能讓售於區分所有權人：
其次，民眾應了解法定停車位限定讓售對象的規定。內政部營建署於民國80年9月18日對於「法定停車位」發布一函令，即「……區分所有建物內之……法定停車空間，其移轉承受人應為該區分所有建物之區分所有權人。二、基於法律不溯及既往原則，並避免購屋糾紛影響人民權益，對新申請建造執照之案件，應依前開結論辦理。」
所以，在民國80年9月18日以前「法定停車位」以共用部分登記者，今後承受者限於區分所有權人。又自民國80年9月18日以後申請建造執照，法定停車位也必須作為共用部分，承受法定停車位者必須於該區分所有建物內擁有「專有部分」者。
至於法定停車位於民國80年9月18日以前，未以共用部分登記者，應該要如何處理呢？內政部91年1月9日內授營建管字第09100811010號函認為：「本條例施行前法定停車空間依當時法令辦理產權登記並領有所有權狀（具有該停車位建號及土地持分），經認定具有使用上之獨立性，自得依第3條第3款視為專有部分，不受第45條（註：修正條文第58條）規定為共用部分範圍之限制，……」，亦即這樣的停車位是可以「外賣」的，也就是賣給這棟區分所有建物區分所有權人以外之人。
三、增設停車位、獎勵停車位可以外賣：
至於增設停車位、獎勵停車位，買受人應注意哪些問題？增設停車位、獎勵停車位如非位於「法定空地、法定防空避難設備」範圍內，得為「專有部分」，亦即可以不必作為共用部分（參見內政部營建署91年5月20日營署建管字第0912907224號函），此時可以外賣，即售予非該區分所有建物的區分所有權人。
四、透過圖面了解自己停車位的種類：
讓買受停車位者相當苦惱的是不知自己所購買的停車位種類是什麼。可從起造人申請建造執照所附圖面加以了解，如果建物內有獎勵停車位也應於「使用執照」上載明。除此之外，買受人還應注意以下二點：
(一)依規定在區分所有建物「共同使用部分」標示部備考欄會加註「停車位共計○位」，並另於現行區分所有建物共同使用部分附表增列「車位編號」。
(二)為利於登記實務作業之需，「建物測量成果圖」應按「竣工圖」轉繪所劃設的停車位、編號，及於「位置圖」欄加註停車位的數量（參見內政部85年9月7日台（85）內地字第8580947號函）。
前述資訊都可作為了解停車位種類的參考。雖然買賣停車位確實相當複雜，但透過法律的了解，就可掌握自己的權益！
（本文出自《成屋買賣與仲介糾紛解決法律手冊》，作者為永然聯合法律事務所所長、永然財經法律事務中心創辦人)
文章連結：買房了真開心！ 住家或社區的停車位三大種類不可不知、買賣更有眉角
永然聯合法律事務所
台北所：
地址：台北市中正區羅斯福路二段9號7樓之2
電話：(02)2395-6989
....................................
近來房市買氣持續熱絡，購屋糾紛也隨而增多。根據內政部統計，民國109年的購屋糾紛高達一千九百三十二件。訂金返還、廣告不實、違章違規使用、隱瞞重要交易資訊等，都是經常發生的糾紛。不動產買賣金額大，萬一發生糾紛，不但是住得不安心，處理起來更是費心。避免糾紛才能買得放心、住得安心。但投資房屋者如何避免糾紛？
李永然律師提出以下六點建議，以避免購屋糾紛：一、運用契約審閱權；二、明白定金的意義；三、明白「要約書」與「斡旋金」的運用；四、要求仲介公司人員提供「不動產說明書」並解說；五、掌握廣告資訊；六、注意《公寓大廈管理條例》的規定。
另外，房屋仲介公司是現今買賣房子雙方的媒婆，由其「居間」完成買賣，但不論買方或賣方與房屋仲介公司打交道時，一定要注意相關的法律規定，才能保障自身權益，並避免不必要的糾紛。李永然律師針對仲介糾紛，也提出三點注意事項：一、首先要談到《不動產經紀業管理條例》。二、房地產的買方一定要了解「要約書」及「斡旋金」。三、要認識仲介公司的經營形態。
《成屋買賣與仲介糾紛解決法律手冊》即是以解決成屋買賣及仲介糾紛為主軸，提醒讀者如何解決及避免糾紛。本手冊分為兩大篇：一、成屋買賣篇：內容包括不要配合他方簽立不同金額的「私契」；買房之前需要調查的資料；使用建築物應符合使用執照上所載的用途；如何避免買到沒有基地產權的合法建物，或是即將遭到拆除的違章建築；買賣停車位的法律須知／李永然律師；沒有土地所有權，只有地上權的房子，可以買嗎；買「現況交屋」的成屋後發現漏水，怎麼辦？；什麼是「凶宅」？在買賣契約中該如何約定，以保護自身權益？；買到瑕疵屋，怎麼辦？——以凶宅、海砂屋為例。最後還整理六大常見的購屋爭議，並提出解決之道。二、房屋仲介篇：房屋託售，受託人負有哪些義務？如何與房屋仲介公司交涉以保權益？購屋者遇仲介公司廣告不實時，在法律上可以如何主張權利。並提供不動產委託銷售契約書範本參考。
《成屋買賣與仲介糾紛解決法律手冊》由永然聯合法律事務所高雄所、永然地政士聯合事務所策劃，永然聯合法律事務所所長李永然律師特邀集陳淑芬律師、吳任偉律師、李廷鈞地政士共同執筆。欲索取本手冊，請來函附上11元中型回郵信封（16cm×22cm以上），註明手冊名稱，寄台北市中正區羅斯福路二段9號7樓永然法律基金會收即可。索取1本回郵11元，索取2本回郵16元，索取3本以上請參考永然文化網站！
留言列表
