文／張則君
都市的市容會影響大眾對於這座都市的印象及感觀，台灣都市凌亂的市容常常為人所詬病，老舊房屋、雜亂招牌林立，不僅影響市容觀瞻，也造成都市機能低下甚至影響居住安全，因此具有「美化市容兼顧居住安全」的都市更新政策開始受到政府與民間的重視，《都市更新條例》與《都市危險及老舊建築物加速重建條例》等法規已相繼上路，未來希望透過法律的層層把關，在推動都市更新、都市老舊公寓改建時，能更加順利，並早日重現台灣繁榮都市新氣象。
影響居住安全，都市更新議題已迫在眉睫
曾經有外國觀光客提到對台灣的第一印象就是「房屋老舊、市容雜亂」，這對於躋身已開發國家的台灣而言，確實感到汗顏。我們都市老舊的問題有多嚴重，從政府的統計數據就可以略窺一二，根據內政部不動產資訊平台2021年的統計，台灣30年以上老屋約有450萬戶、超過全台房屋比例的一半。而現今六都中，台北市超過30年屋齡的房屋佔了全市房屋的71.98%，超過40年的更高達47.51%，是台灣老屋比例最高的直轄市；且台灣身處地震、颱風頻繁的地帶，這些老舊的房屋不僅影響市容觀瞻，更影響民眾居住安全的問題，都市更新的議題已刻不容緩。
執業40多年的永然聯合法律事務所所長李永然律師接觸「都市更新」與「危老重建」的議題多年，他表示：「台灣有許多早期建造的『公寓』沒有電梯，造成年紀大的住戶上下樓梯非常不便，形成了『困老』的現象；且隨著時間增長，房屋的安全性也逐漸下降，因此許多住戶都希望透過都市更新或老屋重建來改善居住品質，尤其現今處於高齡少子化的社會形態，未來對於無障礙居住環境的需求也將更為增加。政府多年前也意識到這個問題，曾在民國87年11月11日由總統公布《都市更新條例》，開始推動各項「都市更新」，然而發生台北市士林「文林苑」案件後，政府公部門在面對都市更新案件態度趨向保守，導致都市更新程序的時間變得很長，實施者怕麻煩也不願觸碰這類的項目，加上大法官會議釋字第709號解釋，認為《都市更新條例》有部分條文違憲，更使得台灣的都更市場停滯不前。」
《都市更新條例》新修上路，都更於法有據
《都市更新條例》立法的目的在於促進都市土地有計畫再開發利用，復甦都市機能，以改善居住環境與景觀，並增進公共利益。然而因為部分條文違憲的原因，造成都市更新無法可管，都更市場更是全面停擺，然而房屋老舊的狀況一年勝過一年，居住安全成了新的社會隱憂，政府也認為這個問題不應再拖下去，於是為了加速都市計畫範圍內危險及老舊瀕危建築物的重建，改善居住環境，提升建築安全與國民生活品質，立法院三讀通過《都市危險及老舊建築物加速重建條例》，總統並於民國106年5月10日公布，且自同年5月12日起施行。《都市更新條例》修正案，也在立法院三讀下通過修正，並由總統於民國108年元月30日公布施行，新修正的條文則自民國108年2月1日起正式生效。法令的逐步完備，讓沉寂已久的「都市更新」議題露出了一線曙光。
李永然律師強調，修正後的《都市更新條例》條文多達88條，其中特別增加了「政府主導都市更新」一章，其重點在於：1.優先劃定或變更更新地區的情形增加；2.增加「策略性更新地區」；3.自辦都市更新實施者的規定，包含：都市更新會及都市更新事業機構；4.實施者擬訂或變更都市更新事業計畫報核所有權人及所有權面積的同意比率修正後已提高；5.都市更新事業實施的方式，包括：「協議合建」及「權利變換」等方式進行。對比原《都市更新條例》，修正幅度非常大，對於民眾及相關事業的影響頗巨。
李永然律師多年來在推廣「都市更新」法律知識方面不遺餘力，除了撰寫相關法律文章外，也和永然聯合法律事務所的律師們、永然地政士聯合事務所一同參與許多單位辦理有關都更的法律講座，更透過永然文化出版都市更新相關書籍，包括：《投入都更，你準備好了沒？》、《都市更新法規實用1：解構都市更新》、《都市更新法規實用2：市地重劃與徵收》、《都市更新實務專授全輯》……等圖書、永然法律研究中心開立都更法律實務課程，永然法律基金會則利用捐印《危老及都市更新法律實務手冊》、《危老都更重建權益保障手冊》等法律手冊，免費贈閱民眾以傳遞相關法律知識，這些作為無非是想藉此讓民眾了解到「都市更新」與一個城市的發展及人民的居住權益息息相關，不要因為媒體的惡意報導將其污名化，而造成都市發展停滯不前，也讓民眾居住安全受到影響。
《投入都更，你準備好了嗎？》教你保障權益
此次永然文化出版公司修訂出版《投入都更，你準備好了嗎？》一書，最初曾於民國100年間發行，此次由於法規大幅度修正，因此做全新的修訂，由李永然律師與陳淑芬律師、陳曉祺律師、吳任偉律師、黃斐旻五位資深律師共同策劃、撰述而成。全書分為四個章節，第一章為「都市更新制度概說」，重點在讓讀者了解現行都更制度的概況，並比較自辦都市更新中「權利變換」與「協議合建」相異之處。第二章為「自辦都市更新的方式」，簡要說明都市更新中「實施者」的角色，再針對不同實施者（由建商擔任、由住戶自組都市更新會擔任、由地主出資委由專業公司代理實施）所衍生的相關問題提出解析。第三章提及「都市更新實施流程及其相關注意事項」，說明自劃定都市更新地區、更新單元階段開始，依序進入擬定及報核更新事業概要、事業計畫階段、權利變換計畫階段暨其他權利人、舊違建戶之法律地位及處理方式、選屋原則及主管機關的監督與管理等議題，詳細分析其中的法律規定和實務操作技巧。第四章則為「實務案例解析」，則藉由列舉最新的六則判決與簡析，釐清爭議兩端的是非和勝算，使讀者可藉由閱讀防患於未然，也是想要投入都更市場的業者與民眾參考。
隨著歲月更迭，曾經光鮮亮麗的建築物也逐漸老化，而「都市更新」的目的，即在兼顧經濟發展之餘又能美化市容並保障人民居住安全，對於國家、社會、民眾及相關產業的發展均有其重要性，政府如今積極推動「都市更新」、「危老重建」等項目，希望在完善的法律規範之下，政府與民眾能一同攜手，為加速台灣都市機能的復甦及改善居住環境品質共同努力，一改目前台灣老屋林立的現象，讓我國的都會區能重現新生命。
留言列表
