永遠自然─李永然律師部落格

　　2015年8月22日，李永然律師前往南投中台禪寺，出席「夏安居報恩藥師圓滿法會護法總會暨護法會頒證大典」，途中巧遇友人李四端先生，兩人並合影留念。

　　依據民國104年7月15日經濟日報A1版記者郭及天、陳美君所撰「雙北桃園房貸成數 一路降」的報導，根據金融聯徵中心公布「購置住宅貸款統計資訊」，近六年來北台灣的房貸成數逐年下滑，新北市從2010年的71%跌至63%，減少8個百分點最多；台北市2015年第1季房貸成數只有60%，為六都中最低，且是2009年來的歷史新低。大型銀行主管指出，財經部會近年來聯手打炒房，抑制炒作風氣，特別是央行祭出房市選擇性信用管制，有效改善房貸集中度，有助降低房市信用風險。

　　北台灣的貸款成數下滑趨勢，以雙北市最為明顯。銀行主管表示，央行自2010年6月起，對台北市與新北市等特定地區，採取房市選擇性信用管制，只要是同一名下、第二戶以上貸款，最高成數為七成，之後再度調降為六成，隨後央行也將豪宅、土建融等一併納入管制，藉此逼迫投資客出場。財政部後來也課徵奢侈稅，並啟動房地合一課稅議題，使房市反轉風險升溫，大型行庫紛紛緊縮貸款成數、提高利率以降低授信風險，進而導致平均核貸成數明顯下滑。

　　筆者認為不動產持有除了稅負外，另一個負擔為利息費用，這兩者負擔都會減少民眾自身的現金流，因此民眾在購屋前一定要評估本身現金流是否能支付該負擔，如果中央銀行調高利率，更容易造成繳息不易，民眾一定要更加謹慎小心！

　　依據民國104年7月7日經濟日報A15版記者陳美珍所撰「房產利得申報 留意新規定」的報導，房地合一課稅制2016年上路，財政部指出，新制施行時，舊制亦會同時存在，新、舊制將並行課稅，售屋民眾必須注意房產利得的申報時點，以免因延誤申報遭受處罰。財政部表示，個人出售房屋的財產交易所得歸屬年度，是以房屋所有權移轉登記日所屬年度為準，這項原則通行於新、舊制。不過，新制（房地合一課稅）採分離課稅，房屋所有權移轉登記完成後次日起算30天內，就需向國稅局辦理房產利得稅申報並繳稅。

　　相較於舊制（房地分開課稅），屬於房屋部分的交易所得，同樣是以房產移轉登記完成日為所得發生年度，但因舊制的房產利得非採分離課稅，而是與其他綜合所得如薪資、利息或股利等合併辦理結算申報，因此利得申報時點較新制為晚，適用舊制者，利得是在發生年度的次年5月辦理報稅。房地合一制施行後，財政部強調，目前房地分開課稅的舊制並未消滅，凡是在2014年1月1日以前取得的房產，或是2014年1月2日以後取得的房產，但出售時持有已逾二年者，都是舊制房地分開課稅的適用對象，其房產利得均採結算申報。

　　筆者認為不動產財產交易所得申報是所有不動產稅賦中最為複雜，尤其在房地合一稅施行後，在不同的條件下，就有不同的申報方式及適用稅率，另還有適用新、舊制等問題，因此民眾之後要申報不動產財產交易所得時，建議諮詢地政士、會計師或專業的律師，以保障自身權益！

　　依據民國104年7月21日中國時報A5版記者湯雅雯所撰「山坡小木屋 大鑽法律漏洞」的報導，農委會和內政部聯手整頓台灣農舍亂象，但上有政策、下有對策。新竹及苗栗一帶山坡地，不肖商人大舉獵地，推出半農建案，1、200坪莊園，搭建夢幻小木屋，藉此規避農舍法令，記者直擊發現業者行銷話術天花亂墜，地方政府袖手旁觀，民眾權益和水土保育誰來管。

　　內政部之前預告修正《農業用地興建農舍辦法》，未來真農民才可以買賣農舍。不過政府預告法令的同時，日前遭踢爆的農莊開發團隊，雖悄悄將網頁撤下、電話換掉，但仍然暗地裡進行銷售，記者實地前往新竹竹東一山坡地農莊直擊，
該處位於山坡地保育區，坡度相當陡，陡坡上小木屋都無固定基礎，只用H鋼打底，萬一颱風豪雨土石流一來，恐怕岌岌可危？但銷售小姐卻說，他們都有做排水設施，且過去全台70個銷售建案，也都沒有被颱風沖毀的案例。看似美好的半農田園生活，背後卻隱藏建商遊走法律邊緣，逃避管理的重大漏洞。除了居住安全沒人保證，開發商打著「非農民還是可以買農地！」的口號，一手賺進大把鈔票，另一手將違法責任轉嫁給消費者。

　　依據民國104年7月31日工商時報A1版記者方明所撰「明年公告地價漲幅 恐創20年新高」的報導，民國105年1月1日公告地價又將調整，由於過去3年土地公告現值調幅達38％，調升幅度相當高，加上政府傾向拉高公告地價的態度，明年公告地價調幅有可能創下民國83年以後、近20年來新高，未來每年繳交的地價稅勢必又將增加，對舊公寓、透天厝、地上權宅、商辦及地主影響最為明顯。

　　民國105年又逢3年一次的公告地價調整，信義房屋統計，過去3年（2013∼2015年）土地公告現值調幅高達38％，若對應過去2次公告地價調幅，約是土地公告現值調幅45％估算，明年公告地價調幅可能寫下1994年後，近20年來新高。信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，公告地價為地價稅的稅基，若民國105年公告地價大幅調整，受影響程度最大的，仍是土地持分較高且精華路段的房產，包括精華區的舊公寓、透天、商辦與純土地產品。此外，近年很夯的地上權住宅案，每年收取的地租則是按公告地價1％~5％計算，也會受到影響；而商業BOT案也將因公告地價調漲，繳交高額地租，進一步侵蝕已經偏低的投報率。

　　筆者認為持有不動產的稅負為「房屋稅」及「地價稅」，近年來政府已針對房屋稅稅基做大幅調整，甚至修法調高房屋稅稅率；預計民國105年政府將大幅調高公告地價，進而提高民眾地價稅負。因此未來民眾購買不動產時，一定要謹慎評估持有房地的稅負，來避免增加自身負擔！

　　依據民國104年7月21日工商時報A17版記者林淑慧所撰「找親友當賣房人頭 難逃奢侈稅」的報導，財政部中區國稅局表示，有民眾利用名下無任何房產的親友，作為人頭登記買房，再以他人名義賣房以規避奢侈稅，被中區國稅局透過帳戶金流查到逃漏稅，補徵奢侈稅超過新台幣百萬元。

　　中區國稅局近期查獲一個案，甲君於民國103年3月1日以其妹妹名義買下一棟房地產，並在同年3月20日以買賣方式，將房產登記在女兒乙君名下，再主張無償購買該房產給女兒，向稽徵機關申報贈與稅。不過，國稅局官員發現，乙君在受贈後一周，旋即將房地產出售給第三人，由於持有期間太短，引發官員注意，追查資金流向後發現，出售房地產的銷售額新台幣900萬元，從女兒乙君帳戶匯入甲君帳戶，稅局乃依實質課稅原則，核定甲君應補徵奢侈稅新台幣135萬元，並處以罰鍰。中區國稅局呼籲，納稅人切勿利用各種不當方式規避特銷稅，尤其以利用他人名義銷售房地，一經國稅局查獲，除補徵特銷稅外，最高還可按所漏稅額處2.5倍罰鍰。

　　筆者認為《特種貨物及勞務稅條例》關於不動產部分，往往課稅金額龐大，呼籲民眾不要用迂迴的方式來逃避奢侈稅，尤其現在資訊設備發達，國稅局勾稽資料更為容易，往往一被核定後，還將遭致罰鍰！

　　2015年8月19日晚間，李永然律師出席美生會例會，會中邀請王浩威醫師演講，所有會員都專心聆聽！

　　由永然法律基金會主辦的「永然第14期高中法律生活營」於2015年8月19日在台北市成功高中正式展開，始業式由永然法律基金會副執行長李廷鈞地政士主持，出席的貴賓有永然法律基金會李永然董事長、黃淑嬪董事、成功高中教務處游經祥主任、學務處郭佩菁主任、華湑有限公司孫鎮川董事長、瑪萱國際有限公司李蕙珍董事長及台北大學游志青教授等人，與會貴賓勉勵同學要好好保握四天的機會，不論將來是否走上法律這條路，都要懂法律，努力學習，成為將來社會的中堅份子。

　　第一堂課由執業36年的本會董事長李永然律師與同學分享「法律人的生涯規劃」，同學們聽的津津有味，也積極舉手發問，好學的精神，讓李永然律師留下深刻的印象，下課時，所有的同學排隊和李律師合影留念，「永然第14期高中法律生活營」第一堂課就在熱烈的氣氛中結束。

　　之後的相見歡，由小隊輔帶領大家相互認識，並藉由團康活動，增進同學們的向心力，為未來三天的課程一起加油！

自序

　　民國100年6月1日開始施行《特種貨物及勞務稅條例》（俗稱「奢侈稅」），為打擊短期不動產交易，另課特種貨物稅，開創了我國不動產稅以實際交易價格課稅的第一步。嗣於101年8月1日起，藉由修改《平均地權條例》、《不動產經紀業管理條例》與《地政士法》相關條文，實施不動產買賣的「實價登錄」，接續不動產稅制改革的第二步。民國104年6月5日立法院三讀通過《所得稅法》增訂條文與《特種貨物及勞務稅條例》停課不動產部分之奢侈稅，完成不動產稅制改革的第三步。

　　換言之，「實價課稅」與「房地合一課稅」已經由三步驟完成。誠如財政部長所稱，不動產稅制改革的重大里程碑已達成。

推薦序

　　為了維護居住正義、改善貧富差距及合理配置社會資源，立法院已於民國（以下同）104年6月5日三讀通過房地合一稅制改革之《所得稅法》部分條文修正草案及《特種貨物及勞務稅條例》第6條之1修正案，將自105年1月1日起開始施行。這項房地交易所得稅新制加上已實施的不動產買賣「實價登錄」制度，成為我國近年來不動產稅制的重大變革。新法實施後，房屋及土地以合併後的實價總額扣除實際取得成本後，按實際獲利課徵所得稅，並於所有權完成移轉登記次日起三十日內申報並繳稅。面對新制度，相信許多民眾都盼望有更深入淺出的說明幫助正確理解及按規定合法申報。

　　好友黃振國先生為東吳大學法律系畢業，對於地政、稅務法規有多年之實務及教學經驗，其在本書以實例、圖解之方式，詳析房地交易所得稅之規定及各項實際操作之重點，是了解房地交易所得新制之最佳隨手工具書，相信必能對各界讀者有實質助益。謹書此文以為序。