依據《遺產及贈與稅法》第10條第1項之規定:「遺產及贈與財產價值之計算,以被繼承人死亡時或贈與人贈與時之時價為準;被繼承人如係受死亡之宣告者,以法院宣告死亡判決內所確定死亡日之時價為準。」又同條第3項規定:「第一項所稱時價,土地以公告土地現值或評定標準價格為準;房屋以評定標準價格為準;其他財產時價之估定,本法未規定者,由財政部定之。」因此房地於贈與時,繳納贈與稅即是以贈與當年度之評定現值及公告現值乘以贈與稅稅率(10%)計算贈與稅。

然而已經申報繳納贈與稅或是核定免繳贈與稅受贈取得之不動產將來出售時,又該如何申報財產交易所得?

依據目前國稅局之見解,個人出售繼承或贈與取得之房地,其房屋交易損益計算,應依《所得稅法》第14條規定,以交易時之成交價額,減除繼承時或受贈與時該項財產之時價及因取得、改良及移轉該項財產而支付之一切費用後之餘額,為財產交易所得,併計綜合所得總額課稅。

惟在「房地合一實價課稅」的政策尚未修法通過之前,房地出售僅「建物之部分」必須繳納所得稅,土地部分則只涉及「土地增值稅」,因此若出售時,未能劃分房地之各別價格,則應以房地取得總額及賣出總額之差價減除相關必要費用,再按出售時之房屋評定現值占土地公告現值及房屋評定現值之比例計算房屋之財產交易損益。

  舉例來說,某甲於民國100年度出售一筆民國97年度受贈取得之房地,成交價新台幣一千六百萬元未依房地劃分,相關必要費用(如仲介費、代書費、土地增值稅、契稅等)計新台幣二百萬元,某甲受贈時該房屋之評定現值為新台幣一百五十萬元、土地公告現值為新台幣二百五十萬元,出售時,該房屋評定現值新台幣一百二十萬元、土地公告現值新台幣三百八十萬元,則房屋財產交易所得為新台幣二百四十萬元〔計算式:(1,600萬元-150萬元-250萬元-200萬元)×120萬元÷(120萬元+380萬元)〕。

 

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 H115    

 

   近年來,政府為了達到「打房」目的,採取了許多積極抑制房屋交易的措施,包含《房屋稅條例》的修改、「囤房稅」及「豪宅稅」的增加,甚至對「不動產財產交易所得」採取較為嚴格的審查方式,讓持有房屋或出售不動產者產生大量的稅負,因此常有民眾接到國稅局要求補申報財產交易所得的通知。

 

   《不動產交易所得稅.房屋稅法律手冊》即分別以〈房屋稅〉及〈財產交易所得〉兩個單元逐一介紹實務上常遇見的相關問題,透過一問一答的形式詳加解析,讓民眾得以針對自身狀況尋求所需的答案;答題過程中需要計算部分,並附上計算公式及例題,使讀者更容易消化吸收。最後附上《房屋稅條例》最新修正及其他相關稅法條文供讀者按圖索驥。

 

   本手冊由大船企業股份有限公司捐印、永然法律基金會策劃,李永然律師暨永然地政士事務所李廷鈞地政士、黃興國地政士、黃文賢顧問共同執筆。開卷有益,閱讀本手冊,相信對於房屋所有權人及出售不動產者之稅法權益,必能有更深一層的認識與保障。欲索取本手冊者,請來函附上10元中型回郵信封(16cm×22cm以上),註明手冊名稱,寄台北市中正區羅斯福路二段9號7樓永然法律基金會收即可。

 

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