蓋房、賣房要能獲利，必須了解土地開發，掌握其價值與運用，說服客戶進場！土地開發是建案的核心價值，土地條件與產品規劃更是案場成敗的關鍵！優質建地難尋，開發成本高，獲利與評價即成為開發的必要條件，其成敗關鍵取決於土地條件與產品優勢，選購土地儼然成為學問。永然特開辦「土地開發規劃評估與購地實務」課程，5月28日起每周四晚上開課，共6堂，由富具土開經驗30年的專業經理人王老師精闢解說、資料蒐集完整、緊抓流程作業要點，並傳授「土地開發」必要之成功條件──精選優質建地、詳實調查作業、精確市場定位、規劃配置發揮最大效益、創造最佳投資方案、評估及簽約等核心關鍵作業，以精要、嚴謹的作業要點及實例做解析、評估，從實務作業中掌握「買對地就贏一半，產品規劃正確，就更是勝券在握！」的教戰精髓，奠定推案成功的基礎！營建業、仲介業等必修首要課題！
報名請洽：永然法律研究中心02-2356-0809課務專員蔡台珍，或上網http://www.law119.com.tw
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依據《遺產及贈與稅法》第10條第1項之規定：「遺產及贈與財產價值之計算，以被繼承人死亡時或贈與人贈與時之時價為準；被繼承人如係受死亡之宣告者，以法院宣告死亡判決內所確定死亡日之時價為準。」又同條第3項規定：「第一項所稱時價，土地以公告土地現值或評定標準價格為準；房屋以評定標準價格為準；其他財產時價之估定，本法未規定者，由財政部定之。」因此房地於贈與時，繳納贈與稅即是以贈與當年度之評定現值及公告現值乘以贈與稅稅率（10%）計算贈與稅。
然而已經申報繳納贈與稅或是核定免繳贈與稅受贈取得之不動產將來出售時，又該如何申報財產交易所得？
依據目前國稅局之見解，個人出售繼承或贈與取得之房地，其房屋交易損益計算，應依《所得稅法》第14條規定，以交易時之成交價額，減除繼承時或受贈與時該項財產之時價及因取得、改良及移轉該項財產而支付之一切費用後之餘額，為財產交易所得，併計綜合所得總額課稅。
非都市甲乙丙丁種建地開發，最新使用管制、商機、建築線、道路，一次點明！從事土地開發、仲介、買賣必修。都市建地取得不易，加上政策打房，相對非都市土地高佔78％，並有都市土地缺乏之優點，休閒產業、工業等正待媒介，開發潛力無窮！但非都市土地開發，其使用管制方式卻較複雜、難懂，就待開發者掌握要點、盡速運用最新規定！永然特邀土地開發專家郭經理於5月22日舉辦研習會「非都市建地開發與建築線、道路通行實務」，精闢架構非都市土地分區種類及各種用地特性、指點開發商機與容易出錯之關鍵點，輔以實務解析說明，並將問題叢生之非都市土地建築線認定與道路通行實務，特地指導、釐清糾紛。
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依據民國104年4月1日工商時報A15版記者朱漢崙所撰「豪宅房貸利率 財部喊調高」的報導，財政部次長吳當傑民國104年3月31日召集八大行庫總經理開會，聚焦不動產放款。與會人士透露，財政部在會中特別點出，豪宅貸款的利率不應低於一般房貸利率，並直言在房價回檔之際，豪宅這類高價位不動產將首當其衝，因此利率應該調高，才合乎風控原則。行庫主管認為，在財部指示之下，預料八大行庫超過新台幣3,000萬元以上的房貸，利率將全面拉高約1碼（0.25個百分點）以上的水準。
吳當傑副部長在會中表示，過去對於高總價的房屋較偏重個人的所得狀況來給予較低利率及較高成數，而且往往高總價的房貸利率比較低價位的房貸利率還要低，但房價若回檔，高總價的不動產將首檔其衝，利率太低或成數太高反而不利風控，各行庫應調整過去只看借款人所得能力就給低利貸款的作法。
筆者認為銀行放款利率高低應考量到中央銀行的準備率，以其作為基準，並且設定放款總額的管制，來降低放款的風險；但政府為了壓低房地產交易價格不僅從囤房稅、豪宅稅提供房屋持有稅負，另又計畫加重其貸款利息，提高其房屋持有成本，此政策扭曲了銀行放款利率市場的自由競爭機制，對銀行業或房地產業都將造成不小的衝擊。
依據民國104年4月9日中國時報A8版記者陳世宗所撰「推動台中住宅，林佳龍市長至韓國首爾取經」的報導，台中市長林佳龍為推動「社會住宅」，於民國104年4月上旬至韓國首爾牛眠山地區考察當地社會住宅。南韓利用公有土地成立住宅公社等公法人專責組織，陸續完成200萬戶以上社會住宅；其中20萬戶位於首爾市，周邊設施完整，租售並行相當搶手。南韓社會住宅由國家及首爾市政府推行，分別成立韓國土地住宅公社（LH）、首爾市住宅公社（SH）等公法人組織；南韓依申請人條件，設計一套分數、點數計算方式，作為排隊租購順序。租賃最長30年，並有禁止轉租、避免中途退租等配套措施。牛眠山地區社會住宅規模龐大，如果租賃由住宅公社管理，購買則由購買人自行管理；相關綠美化等公共設施健全，除公車外，還有類似台中市iBike的貼心服務。
林佳龍市長說，首爾市人口多，並不是人人買得起房子，南韓提供公有土地成立住宅公社興建社會住宅，採租售並行，設施與生活機能都很健全，非常適合中產與勞工階級居住；南韓社會住宅已超過200萬戶，市占率約12％，實在是民眾的福音。他計畫擴大社會住宅供給，達成8年興辦1萬戶社會住宅目標；以具有區位好、機能好、建物好、租金公道「三好一公道」的特性，目前在10處地點推動中，約可興辦4000戶社會住宅。
筆者認為南韓政府推動社會住宅相當成功，可以成為我國興建規劃社會住宅參考的範例，並且有效的讓無法購屋民眾租到適合的房子，甚至可以購置相對較為便宜的好宅，期許台灣政府在社會住宅上能多加著墨，用供給的方法替代抑制房屋需求的稅賦手段。
依據民國104年4月9日工商時報A8版記者蕭麗君所撰「面臨高額囤房費 星地產商惜售 寧可下市」的報導，根據CNBC報導，新加坡豪宅銷售不振已經持續一段時間，為避免未售出豪宅在不久後恐被政府索取高額囤房費用，新加坡地產業者寧可選擇股票下市等激進措施，也不願降價求售。據新加坡政府規定，任何完工兩年尚未賣出的豪宅，將面臨「額外費用」。第1年地產業者需支付土地成本8％的費用、第2年攀升至16％、第3年則為24％。新加坡祭出此舉，是為避免海外投資人在新加坡進行「囤房」。
要避開這些費用的唯一方式，就是地產業者必須是「新加坡人」，或是公司股東及董事會成員全為「新加坡人」。然而上市的房地產業業者不可能所有股東都為新加坡人，所以勢必會被課徵囤房費。因此當房地市場交易不熱絡，部分地產公司面對這些鉅額的囤房費用，將會選擇下市一途。
筆者認為新加坡政府採取「囤房稅」政策，是為了保護自身土地所有權利，以避免土地所有權都成為外國人所有。但是反觀台灣政府「囤房稅」的目的是用以打房，結果造成房地產交易冷清，進而影響經濟成長，期望政府對不動產市場提供健全的規劃，以避免新策的成本遠高於其實際帶來的效益。
依據民國104年4月5日聯合報AA3版記者蕭韻純所撰「老屋拉皮 市府有修繕補助」的報導，老屋常因為建材過舊出現各種問題，最近各地常傳出磁磚掉落，甚至砸傷人的災情。台灣建築安全履歷協會理事長、結構技師戴雲發表示，磁磚掉落時有所聞，民眾應盡量走騎樓，以防被磁磚砸傷。他說，政府、民眾都應正視這個問題，以減少憾事發生。他並指出，磁磚施作品質不佳、溫度變化、地震搖晃、磁磚品質好壞，或是有外力加諸在磁磚上，例如，釘招牌、安裝冷氣都會影響原有的施作品質，造成磁磚掉落。
新北市政府、台北市政府都有提供外牆拉皮的修繕補助。新北市府也設有專門輔導團隊，免費為有意願進行整建維護的社區舉辦說明會、畫修復模擬圖、預估工程金額，也可幫助社區整合。
筆者認為近年來常發生外牆磁磚掉落的公安事件，形成用路人的不定時炸彈，雙北市政府目前提供外牆修繕的補助，社區管委會或民眾都可以多加注意申請要件及方式，以避免外牆磁磚掉落造成用路人的傷害，不僅要負擔損害賠償的費用，嚴重者還有刑事責任的問題。
依據民國104年5月4日蘋果日報B7版記者潘姿羽所撰「揪團買房 降低資金壓力」的報導，儘管房市不景氣，許多人依然存在買房投資的夢想，新竹有民眾成立房產交流平台，高雄則有民眾號召集資團購。不過專業投資客坦言：「現在時空環境已沒有短線獲利機會，要朝長線規劃。」
庶民不動產投資協會理事長黃坤鍵指出，在一連串稅改、金融管制、國稅局加強查稅以及實價登錄減少哄抬價格空間後，短線獲利機會愈來愈少，建議選擇長期收益型產品或集資買房較保險。「熱門學區套房、辦公室、店面只要有穩定的收益，就可以放個幾年、避掉低迷期，若資金不足也可集資購買。」但他認為，在雙北市投資比較保險，因房價基本面穩固，部分鄉下或東部雖然近期漲勢猛烈，但那是外地資金快速流入造成，並無相對應的人口、建設利多來支撐房價基本面。
筆者認為現在房市景氣不如前幾年一買就賺錢的榮景，尤其在政府打房的壓力下，投資不動產更需謹慎評估，來避免利率與稅率的上揚導致資金成本壓力的增加，畢竟「不動產」不像「動產」或「股票」具有較高的變現性，很容易造成資金周轉不靈。
依據民國104年5月1日經濟日報A1版記者陳美珍所撰「報稅季開跑…房稅增 所得稅減」的報導，受到囤房稅、夫妻各類所得均可全部分開計稅等影響，納稅人今年將會明顯感受「房稅增、綜稅減」的課稅效應。多屋族稅負將會增加；夫妻如屬執行業務者，或是高收入的金字塔族群，所得稅則會下降。
財政部指出，民國103年度所得稅自5月1日起開徵，個人綜所稅申報有許多重大變革，例如夫妻所得不再限制僅有「薪資」部分可以分開計稅。另外，因為累計物價指數漲幅達到連動調整的水準，高所得家庭的最低稅負（即所得基本稅額）申報門檻，也由原本的新台幣600萬元，提高到670萬元。全戶民國103年度的應稅與免稅收入總額超過新台幣670萬元者，才需報繳最低稅負。房屋稅部分，民國104年5月啟動「囤房稅」，本人、配偶及未成年子女在全國持有三戶以上房屋或非自住房屋，稅率至少改由1.5%起跳。以台北市為例，因對非自住房屋採差別稅率，持有非自住房屋三戶以上，按最高3.6%稅率課徵。
筆者認為個人所得稅申報雖不複雜，但涉及到不動產財產交易所得(即民國103年出售不動產者)，因財政部有針對不同情況，在認定財產交易所得上有不同方式，建議民眾如不清楚如何申報，可以諮詢地政士、會計師或專業的律師。
躍然紙上－－傑出學長，頂尖律師
欣喜學長蔡文斌大律師的自傳《像我這樣的法律人》出版了，峰峰相連般的精采記事照映紙上。文如人，俐落；筆帶鋒，有勁！他一肩挑起撰寫、改稿等等繁瑣的出版作業，親力而為，既寫實也寫真地將生平歲月濃縮，完成了這本自傳。我放進出版社口袋的法律人名單，醞釀成書的速度稍嫌慢些，蔡大律師卻如疾劍飛行，在我邀稿後不多久，熱騰騰的書稿便掛號送進辦公室，讓身為永然文化創辦人的我不禁喟嘆：眾裡尋他，原來他在燈火闌珊處！
我不驚訝。這就是蔡大律師的風格，一如他筆下的他，行事作風活力十足，簡潔有力！閱讀他的稿件同時，我眼前上映著他於若干會議中的影像，沉穩不多言，廣納意見，只適時地提言，一提便針砭入裡、擲地有聲。猶記得我擔任第八屆「兩岸經貿交流權益促進會」理事長時，他是常務監事，在理監事會議中，提出「專款專用」概念，莫讓募款所得流於關門餐會的形式而無見地，並當場捐款當引子，拋磚引玉，獲得其他理監事紛紛解囊，促成本會走出餐廳，夥同眷屬到郊外踏青、採茶，會員們感情更上層樓。
