永遠自然─李永然律師部落格

　　依據民國103年10月15日蘋果日報A19版記者洪安怡所撰「法拍屋成交率 連降3季」報導，依據寬頻房訊統計，法拍建物從民國103年第1季2262件、第2季2299件、第3季2411件，待標物件量逐季緩步上升，但成交率卻連3季下降，從第1季51.9％、第2季51.8％，下滑至本季42.92％，建物成交比率不到5成。山水資產副總經理丁建生認為，在大環境不利投資的狀況下，買方縮手，不見過去法拍單價比市價低就有人進場的狀況，「粥多僧少，成交量還是不會有起色。」；若民國104年初有機會物件再增加，提高買方興趣，才有可能再帶動法拍的另一波榮景。投資客呂先生說，現在房地產市況不好，政府政策稅改方向不利投資，買法拍屋較不會追高加價，但若要購買，會以大安區等雙北地區精華區的房屋為主，屋主普遍資金充足，少有讓價拋售情形，就算將來房價下跌，精華區跌幅有限，相對保值。

　　政府近年祭出許多不動產稅賦制度如：「奢侈稅」、「豪宅稅」、「囤房稅」……等，並作為現階段查稅重點，使得近期不動產交易量急速萎縮，目前市場混沌不明的情況下，買氣的確下降不少，但筆者認為民眾如有自住需求，仍可以考慮進場購置不動產，如法拍屋供給量增加，也不失為另一個購房管道。

　　永然聯合法律事務所李永然律師認為法院拍賣也具有之標作用，一旦法拍屋增加，就是市面上房產交易開始轉淡，且價格不如「市價」，有意者可利用之並進行「淘寶」；不過，想投入此一市場一定要做足功課，才不會上當或套牢！

　　依據民國103年10月18日聯合報AA2版記者蕭韻純所撰「未來買氣急凍 國產署標售高價宅僅1封投標」報導，國產署標售32戶位在北市中正區的高價住宅「千荷田」，總價從新台幣(以下同)5860到7681萬，底標單價從84.9到100.5萬。不過，僅有1封投標單，標脫率僅3%，溢價0.14%，顯示高總價住宅買氣降到冰點。根據實價登錄資訊，民國103年以來千荷田成交單價約落在每坪85～92萬。國產署這次待標的總銷金額達21.64億元，換算單價大致落在每坪85～100萬元。但僅第14標順利標脫，投標人以6018.9萬元順利得標，比起底價多出約8萬元，每坪標脫單價約為89萬元，與實價行情接近。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，房市的投資買盤縮手，自住客也不著急，即使價格接近實價行情，也未能吸往民眾投標，反映買方的心態相對保守。

　　筆者認為政府一邊打壓房價，另一邊又在高價標售住宅，令人感到困惑；政府現階段應當專注於「公營住宅」、「社會住宅」的興建，讓民眾「人人有屋住」，這才是政府現在最應該做的事，而非跟市場起舞，推波助瀾房價，增加了財政收入，卻又未解決任何居住的社會問題。

　　永然聯合法律事務所李永然律師認為台北市政府一定要依《住宅法》訂立住宅政策，且須將之昭告天下，令人民充分認識，進而依《住宅法》的規定，進行住宅計畫及社會住宅的推動，才能平抑因房價推升所引起的民怨！

　　依據民國103年10月15日工商時報A16版記者陳美珍所撰「自宅改建出售 免奢侈稅」報導，拆除自用住宅後改建再出售，財政部規定，其自用住宅改建前持有年限未逾一年，改建後出售房地即須辦理營業登記，繳納營業稅及營所稅，但是，不論其出售時年限長短，均不課徵「特種貨物及勞務稅」（奢侈稅）。財政部指出，自用住宅拆屋改建後再出售，若在改建前持有的自用住宅年限不滿一年，會被視同是營業行為，其在改建後出售房地，必須辦理營業登記，並繳納營業稅及營利事業所得稅。

　　筆者認為民眾如有拆屋改建的情形時，不僅要考量「建築執照」的申請，也須注意到相關稅賦問題，因涉及的法條與規則甚多，因此建議一定要多方詢問專業人士，或由他們代為規畫及申請，以避免自身疏漏與法律誤解，而造成自身的損失！

　　永然聯合法律事務所李永然律師認為不動產的稅賦越來越複雜，民眾不論是售屋、贈與、繼承、合建…等，均難免涉及稅賦，事前一定要進行規劃，俾達成「節稅」的目的！

　　依據民國103年10月15日工商時報A16版記者林淑慧所撰「未全額申報奢侈稅 將補稅加罰」報導，財政部北區國稅局表示，民眾在買賣不動產時，如果買方有代賣方支付奢侈稅、修繕費或債務等情形，賣方應以所收取之全額價款，據實申報奢侈稅，以免被國稅局補稅帶罰，反而得不償失。國稅局官員表示，依據《特種貨物及勞務稅條例》規定，納稅義務人銷售或產製特種貨物或勞務，其銷售價格的計算，指的是在銷售時所收取的全部代價，包括在價額之外所收取的一切費用。北區國稅局轄區案例，賣方出售持有1年以上、未滿2年的不動產，奢侈稅適用稅率為10%。雙方在銷售合約中訂定銷售金額為新台幣100萬元。不過，由於賣方面臨申報繳交奢侈稅，因此要求買方要為其負擔奢侈稅，並載明在合約之中。在該案例中，出售不動產的賣方，依法原本只須繳交新台幣10萬元的奢侈稅，一旦賣方將奢侈稅轉嫁給買方，反而要繳更多稅，因為此時賣方必須加計費用申報奢侈稅，稅額反而上升為新台幣11萬元。

　　筆者呼籲民眾賣方要求買方代為繳納奢侈稅外，包括土地增值稅或財產交易所得稅，皆為銷售時收取之全部代價；因此如賣方符合繳納奢侈稅要件，並要求買方吸收土地增值稅等相關稅負，記得一定要以成交價加計買方支付相關稅額作為奢侈稅納稅的稅基，以避免日後遭國稅局追稅！

　　永然聯合法律事務所李永然律師認為目前國稅局的作法相當不利於納稅義務人，納稅義務人仍須注意實務的運作。近年來奢侈稅的爭議案例很多，民眾如有買入後兩年內出售的不動產，一定要注意奢侈稅的相關問題，且應採取保守的態度，較不會有爭議發生！

　　一、 臺北市政府(以下簡稱本府)為有效查核臺北市(以下簡稱本市)預售屋銷售，促進預售屋買賣交易資訊透明化、維護交易秩序與消費者利益，減少交易糾紛，特訂定本規範。

　　二、 本規範之主管機關為本府地政局(以下簡稱地政局)。

　　三、 本規範名詞定義如下：

永然地政士事務所黃興國地政士
   
    依據民國103年10月10日聯合報B1版記者莊琇閔所撰「預售屋銷售規範生效 展開稽查」報導，北市府地政局、法務局、建管處及國稅局人員，近期展開聯合稽查，這也是《台北市預售屋銷售規範》民國103年8月15日生效後的首次聯合稽查，共稽查15個預售建案。地政局表示，民國103年3、4月間曾進行一波聯合稽查，發現業者有許多疏失，加上新生效的《台北市預售屋銷售規範》已明確訂定業者銷售預售屋的相關責任，這次稽查重點，將針對預售屋的契約、廣告、代銷業務、樣品屋及紅單交易等項目進行查核。地政局表示，這次稽查對象為民國103年新增的預售建案，民國103年並沒有發現有位於工業區的建案，將在稽查結束後統一公布結果。

一、前言

　　中國大陸自西元(以下同)1978年召開第十一屆三中全會，確定放棄傳統的計劃經濟體制，進而轉向「市場經濟體制」的「撥亂反正」改革後，即陸續不斷吸引世界各地為數眾多的廠商前往中國大陸投資設廠，早有「世界工廠」的美稱。近年來更因為經濟的崛起，更被認定為「世界市場」!

　　不過，即使中國大陸已全力開展經貿的改革，但「法治」觀念及其規範制度的建立，仍須隨經濟改革開放同時加以變革。因此，1993年中國大陸全國人大修憲時，即將「發展社會主義市場經濟」的理念納入其《憲法》中；1997年所召開的中國共產黨第十五次全國代表大會，再次確立了「依法治國」的基本方略，提出了推進「司法改革」的任務；2013年中共第18屆三中全會中，中國大陸領導人習近平主席更對該次會議所通過的《中共中央關於全面深化改革若干重大問題的決定》，有關「改革司法體制和運行機制」提出說明，略以：「…第六，關於改革司法體制和運行機制。司法體制是政治體制的重要組成部分。這些年來，群眾對司法不公的意見比較集中，司法公信力不足很大程度上與司法體制和工作機制不合理有關。司法改革是這次全面深化改革的重點之一。（註一）

　　2014年10月20日下午2時30分，李永然律師出席由台灣區電機電子工業同業公會舉行之「2014年中國大陸地區投資環境與風險調查」發表記者會，李永然律師擔任此計畫的執行委員，記者會由胡惠森主任委員主持，計畫主持人呂鴻德教授研究執告，記者會於下午4時順利結束。

　　本次報告「2014年中國大陸地區投資環境與風險調查－－習李改革擘商機」內文第十章「中國大陸台商廠房徵收與社保議題專文」引用李永律師兩篇專文，於頁75至頁80，分別為專文一：廠房遭徵收，應如何救濟？及專文二：從法律觀點談大陸台商的「社保問題」。

　　民國103年10月14日蘋果日報A16版記者陳千聿「公營宅只租不售，7成民眾不捧場」的報導，其稱政府力推公營社會住宅，民眾卻興趣缺缺，依據信義房屋9月下旬對網友進行的購屋意向調查結果顯示，有68％的民眾認為，就算政府提供只租不售的「公營住宅」，仍希望將來有自己的房子。

　　信義房屋的調查對象是針對瀏覽信義房屋官網的民眾，共回收1248份網路問卷。對於政府規劃只租不售的公營社會住宅政策，近7成民眾仍希望買房，僅有3成餘左右的人會考慮「以租代買」。民眾李雅雯說，如果經濟還可以負荷，當然會盡量靠自己買房，畢竟「住自己的比住政府的好」。

　　目前台灣對未來房價變化，看跌民眾也比看漲的比例多出34個百分點，而先前政府官員曾提出的「房價兩年跌3成」言論，有54％民眾認為機率不大，但也有高達40％民眾認為很有可能。

案例：

　　王先生、王太太在台北市大安區名下有兩間公寓，一間公寓出租，另一間公寓供自用，並且幫其成年的兒子大寶、未成年女兒二寶在台北市信義區各購置一間套房作為自住使用；王先生的父親王老先生住在台北市北投區，房屋已在多年前辦理贈與為王先生所有，試問：王先生家族在台北市名下有五間房屋，哪幾間房屋所坐落之土地可以適用自用住宅地價稅優惠稅率？

解析：