永遠自然─李永然律師部落格

　根據民國101年12月5日自由時報A6版記者徐義平及經濟日報A4版記者黃啓菱、李淑慧的報導，根據瑞普國際物業的調查，日前行政院金管會提高最低收益率的「新八條」抑制壽險業買樓炒地，造成商用不動產吹起急凍風，但公有地的地上權及BOT案則不在此限，也致使政府及公營事業開闢資金來源的最好方式。

    　瑞普國際物業董事長暨CCIM台灣分會創會會長曾東茂表示，接下來地上權包括A25市有土地暨停車場興建營運案、松山機場案及台灣菸酒公司明年標售的板橋、花蓮、竹南等酒廠地上權，以及正在評估的台灣中油、台電、國防部等地上權開發案，顯然政府公部門對於推動地上權及BOT案持續支持的態度。

    　筆者仍舊強調之前的論點，在雙北市大面積土地日益稀少、國有土地停售的情形下，「地上權」會變得越來越重要，國有土地招標讓民間參與並設定地上權開發的案件也會越來越多，非常值得關注！！

  　　根據聯合報民國101年11月2日B1版記者周志豪的報導，台北市議員調查發現自民國77年以來台北市推動「建物停車容積獎勵」，讓設置獎勵停車位的大樓給予容積獎勵，至今已受理1247案，約89.2萬平方米的容獎面積，增設共71438個汽車格位、39605個機車格位，然而由於建管處以審閱方式核准使用執照，卻未實勘建物，使得取得使用執照後的獎勵停車位遭到濫用，被用來作為交誼廳、健身房、垃圾集中場等設施。

    　台北市議員認為，「容積」是公共財，建商應回復原狀，否則要以市價購回違規使用面積，市政府也應追討違規使用期間漏繳的房屋稅金。為此台北市政府郝龍斌承諾一個月內將清查議員所指建物，只要有發現違規使用，將要求於「3個月」內恢復原狀。

    　獎勵停車位原是政府的美意，本意是讓停車位一位難求的台北市能多出一點停車空間，解決停車困難的問題。然而建商違規使用大部分沒有將獎勵停車位對外開放給一般大眾使用，卻賺取了更多的容積，形成更高密度的居住型態，對外卻沒有增加停車的空間，實在不可取。希望有關單位將來能夠訂定更完善的相關法規，才能一方面增加停車空間，一方面也要使購買獎勵停車位的民眾權益不致受損，得到兩全其美的結果。

    　永然聯合法律事務所李永然律師也提醒社區管理委員會，如一旦遇到上述問題時，須注意《建築法》的規定，方能確保社區的財產權益！

    根據《民法》第354條第1項規定：「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少期通常效用或契約預定效用之瑕疵，但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。」違反物之效用或價值瑕疵時，買受人得依《民法》第359條之規定請求「解除契約」或「減少價金」，但依情形解除契約顯失公平者，買受人僅得減少價金，而不得解除契約。因此本案中，買受人程女因為該房屋四周有墳墓，嚴重影響該屋之價值，因此得解除契約，要求回復原狀。

    然而必須注意的是，該解除權依《民法》第356條之規定，買受人應按物之性質，依通程程序從速檢查所受領之物，如發現瑕疵應即通知出賣人，若買受人未檢查或於發現後未通知，則視為「承認其所受領之物」。又該「解除契約請求權」，依《民法》第365條之規定，自買受人依第356條之規定為通知後「六個月」不行駛或自物之交付後經過五年即消滅。本案中的爭點即在於該屋四周有墳墓是否為《民法》第356條所規定之「依通常之檢察不能發見之瑕疵」，法院認為該屋四周雜草叢生無法發現該瑕疵，故判決買受人程女勝訴，得解除契約不必支付價金給洪女。

    筆者認為，雖法院作出如此判決，但不代表相同情形法院或做出同樣判決，上回周杰倫媽媽的官司，法院就認為不構成解約理由。買屋時，還是必須除對房屋的權利狀況及各種瑕疵做完整的調查及檢查，四周的環境也必須仔細觀察，有無「嫌惡設施」(如：殯儀館、納骨塔、高壓電…等)，切勿輕率做決定，才是保障自己權益的不二法門！！

    筆者認為，興建「社會住宅」是解決高房價、實現居住正義的一個良好途徑，透過社會住宅的興建，使社會上較為弱勢的族群能夠有棲身之處，並且增加房屋的供給以解決台北市長期以來房屋供需不均、房價居高不下的問題，政府應該妥善規劃完善的住宅政策，並且實踐《住宅法》的精神！！

    永然聯合法律事務所李永然律師也認為《住宅法》是一部不錯的法律，但民眾對之認識有限，實有加強宣導的必要；同時政府也應加強落實實施，俾保人民的「居住權」。

2012年12月1日上午9時，李永然律師出席在師範大學圖書館國際會議廳舉辦的「兩岸投資保障和促進協議的功能與作用座談會」，並擔任與談人，此次座談會由姜志俊律師主持，陳希佳律師、李永然律師、葉大慧律師及台商代表謝慶源、盧鐵吾先生為與談人，會議至中午12時15分順利結束。