公寓大廈公設點交實務

徐源德著‧永然文化出版股份有限公司出版

1.「點交工作」牽涉公寓大廈事務管理、建築與設備專業及日後管理維護等相關議題。公寓大廈設備品質的把關,「移交」可說是最後一道關卡。有效與完善的點交,是確保品質的不二法門。

2.我國《公寓大廈管理條例》於民國92年12月31日修正通過,於該條例第57條規定,起造人應將共用部分、約定共用部分及其附屬設施、設備…等,向管理委員會或管理負責人移交。

3.起造人要將共有、共用設施與設備移交給管理委員會之前,相關的圖說、文件當然要預備,這是移交的重要品質依據與參考。法令中所規定的文件為「設施、設備使用維護手冊及廠商資料、使用執照謄本、竣工圖說、水電、機械設施、消防及管線圖說」。拆解來看,指三部分,即:(1)手冊資料文件類;(2)建築竣工圖;(3)各類設備竣工圖。

4.「保固」是指非外力破壞之正常情況下,就「保固期間」預期合理不致損壞的設施與設備,如發生損壞,在一定時間內給予修復或更新。「保固」不同於「保養」,保養應指為達到設施、設備合理預期的機能或使用年限所做的調整、清潔、潤滑、檢查、運轉的作為。

5.「二次施工」俗稱為「二工」,簡單的說,就是取得「使用執照」後再做的增加面積、增加建築設備、增加若干設施、分間牆的增加或減少、改變用途及室內裝修的行為。例如:(1)機車位改為公設;(2)陽台外推;(3)露台加頂蓋;(4)梯廳…等。進行「二工」的驗收,要特別注意以下五點:(1)消防栓箱;(2)排煙設備;(3)緊急照明、標示設備與滅火器;;(4)室內裝修材料;(5)窗簾、地毯與布幕的防焰證明。

6.管理委員會或管理負責人要進行公設點交一定要先自行「法律武裝」,閱讀本書不失為良好的途徑!

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