都市更新事業應該由誰來實施?哪些地區應優先辦理更新?

文◎陳淑芬律師

依《都市更新條例》第4條規定,都市更新處理方式有三種,分別為「重建」、「整建」及「維護」。其中採重建方式辦理都市更新時,即會涉及將更新地區內原有建築物拆除、重新建築、住戶安置等行為,且為了有效提高土地利用之強度,強化都市機能,甚至得變更土地使用性質或其使用密度,例如變更地目、獎勵建築容積等。

而都市更新事業之實施,可分為由直轄市、縣(市)主管機關自行實施者,即所稱公辦。另外也可由更新地區之土地及合法建築物所有權人自行或委託實施者來辦理都市更新事業,即所稱之民間自辦,此時應由實施者將都市更新事業計畫(或概要)送由主管機關審議通過後定發布實施。

應優先辦理更新的地區,依照《都市更新條例》第6條及第7條分別定有「優先劃定更新地區」及「迅行劃定更新地區」之原則,其「迅行劃定更新地區」屬主管機關因戰爭、地震、火災、風災或其他重大事變遭受損壞;或避免重大災害發生;或為了配合中央或地方之重大建設等客觀情況,應迅行劃定更新之地區。至於「優先劃定更新地區」,可由主管機關考量建築物使用機能是否符合都市應有之機能或有無妨害公共安全之虞,及居住環境惡劣足以妨害公共衛生或社會治安等客觀居住條件等,做為決定是否劃定優先更新之地區。

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