民眾對「都市更新」的應有認識

文◎李永然律師

日前有一建商提及原本打算合建的土地,因有部分舊房屋的地主不願簽約,於是打算用「都市更新」的方式解決此一問題。另外,近來媒體上也常出現「都市更新」的字眼,筆者願藉本文將之介紹予讀者認識。

我國於民國87年11月11日總統公布《都市更新條例》,此一條例的施行,乃為促進都市土地有計畫的再開發利用,復甦都市機能,改善居住環境,增進公共利益。

其處理的方式有三種,即:
一、重建:指拆除更新地區內原有建築物,重新建築,住戶安置,改進區內公共設施,並得變更土地使用性質或使用密度。
二、整建:指改建、修建更新地區內建築物或充實其設備,並改進區內公共設施。
三、維護:指加強更新地區內土地使用及建築管理,改進區內公共設施,以保持其良好狀況(參見《都市更新條例》第4條)。

如為更新區域內的權利關係人,都市更新有下列好處:
一、建築容積的獎勵
都市更新事業計畫範圍內的建築基地,得視都市更新事業需要,給予適度的建築容積獎勵,例如:實施容積管制前已興建完成的合法建築物,其原建築容積高於「法定容積」者,得依原容積建築;因都市更新的實施,致更新後多數原土地及建築物所有權人分配的建築物樓地板面積低於當地居住樓地板面積平均水準者,得適度增加其建築容積;更新後提供社區使用的「公益設施」,該公益設施的樓地板面積不予計算容積……等(參見《都市更新條例》第44條)。
二、建築容積的轉移
更新地區範圍內「公共設施保留地」、依法應予保存及獲准保留的建築所坐落的土地或街區,或其他為促進更有效利用的土地,其建築容積得一部或全部轉移至同一更新地區範圍內的其他基地建築使用(參見《都市更新條例》第45條)。
三、稅賦減免
減免之稅賦包含「土地增值稅」、「地價稅」、「房屋稅」、「契稅」等,例如:更新期間土地無法使用者,免徵「地價稅」,其仍可繼續使用者,減半徵收。更新後「地價稅」及「房屋稅」減半徵收「二年」。不願參加「權利變換」(註1)而領取現金補償者,減徵「土地增值稅」40%……等等(參見《都市更新條例》第46條)(註2)。

註1:「權利變換」乃指更新單元內重建區段的土地所有權人、合法建築物所有權人、他項權利人或實施者,提供土地、建築物、他項權利或資金,參與或實施都市更新事業,於都市更新事業計畫實施完成後,按其更新前權利價值及提供資金比例,分配更新後建築物及其土地的應有部分或權利金。

註2:參見《都市更新魔法書》,頁40,2002年2月初版,財團法人都市更新研究發展基金會出版。

※本手冊免費贈閱,請來函附10元中型回郵信封(16cm×22cm),寄市羅斯福二段9號7樓 永然文化收即可。

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