一、前言

  我國為實施房地合一課稅,於民國104年6月24日將修正《所得稅法》的相關規定由總統公布,並自民國105年1月1日起施行。

  《所得稅法》第14條之4規定房屋、土地交易所得,區分「中華民國境內居住之個人」與「非中華民國境內居住之個人」而有不同稅率的規定。

  筆者擬藉本文針對「中華民國境內居住之個人」對房地合一課稅的應有認識予以剖析。

二、那些人是屬於「中華民國境內居住之個人」?

  既然本文是針對「中華民國境內居住之個人」對房地合一課稅的應有認識予以剖析,自有先瞭解那些人屬於「中華民國境內居住之個人」?其包括以下兩種:

  1、在中華民國境內有「住所」,並經常居住中華民國境內者;

  2、在中華民國境內無「住所」,而於一「課稅年度」內在中華民國境內居留合計滿183天者(參見《所得稅法》第7條第2項)。

  至於「非中華民國境內居住之個人」,則係指前述以外的個人(參見《所得稅法》第7條第3項)。

三、如何計算「房屋、土地交易所得額」?

  其次,要談到「課稅稅基」即「房屋、土地交易所得額」的計算。依《所得稅法》第14條之4第1項規定:「第四條之四規定之個人、房屋土地交易所得、、之計算,其為『出價取得』者,以交易時之成交價額減除原始取得成本,與因取得、改良及移轉而支付之費用後之餘額為所得額;其為『繼承或受贈取得』者,以交易時之成交易額減除繼承或受贈時之房屋評定價值及公告土地現值按政府發布之消費者物價指數調整後之價值,與因取得、改良及移轉而支付之費用後之餘額為所得額。但依土地稅法規定繳納之土地增值額,不得列為成本費用。」;依前述規定,可知「房屋、土地交易所得額」的計算,可分以下兩種分別計算:

  1、出價取得者(包括:買賣、交換取得)

  屬於此種情形,則將「實際交易價格」(即房地實際交易價)減去「原始取得成本」、「取得改良及移轉而支付的費用」及「土地漲價總數額」,所得到的「餘額」,就是「房屋、土地交易所得稅」。

  2、繼承或受贈取得者

  屬於此種情形,則將「實際交易價格」(即房地實際交易總價)減去「原始取得成本」(土地部分依「公告現值」,房屋部分依「房屋評定現值」)(註)、「取得改良及移轉而支付的費用」、「土地漲價總數額」,所得到的「餘額」,就是「房屋、土地交易所得額」。

四、「稅率」如何?

  再者,房地合一課稅的應納稅額,是依「房屋、土地交易所得額」乘以「稅率」,所得到的數字,就是「應納稅額」。

  依《所得稅法》第14條之4第3項第1款,凡屬於「中華民國境內居住之個人」,依下述不同情形,適用不同的稅率:

  1、持有房屋、土地的期間「1年」以內者,稅率為45%;

  2、持有房屋、土地的期間「超過1年,未逾2年」者,稅率為35%;

  3、持有房屋、土地的期間「超過2年,未逾10年」者,稅率為20%;

  4、持有房屋、土地的期間「超過10年」者,稅率為15%;

  5、因財政部公告的調職、非自願離職或其他非自願性因素,交易持有期間2年以下的房屋、土地者,稅率為20%;

  6、個人以自有土地與營利事業合作興建房屋,自土地取得之日起算「二年」內完成並銷售該房屋、土地者,稅率為20%;

  7、符合第4條之5第1項第1款規定之自住房屋、土地,按本項規定計算餘額超過新台幣4百萬元部分,稅率為10%;

  既然有上述不同的稅率,出售人於出售前應妥適規劃,俾求能達成「節稅」的效果!

五、結語

  綜上所述,中華民國境內居住的個人於民國105年1月1日起出售房地時,必須注意前述《所得稅法》之新規定,進行所得申報!

  註:繼承或受贈時之「房屋評定現值」及「土地公告現值」。還須按政府發布的「消費者物價指數」調整後,計算其價值。

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