李永然／律師、中華人權協會名譽理事長
按「居住權」是人民的基本人權，政府必須在政策推動讓人人有屋住；近幾年來市場上房價不斷地攀升，令台灣大多數中產階級及年青人「望屋興嘆」！
為此這幾年來，政府不斷地推出各種抑制房價措施，如：奢侈稅、提高不動產的「持有稅」（房屋稅、地價稅），實價登錄、囤房稅、實價登錄2.0、限制房貸措施、房地合一稅…等等；然而效果似乎有限，尤其「民國110年」這一年房價漲勢特別兇。政府面對日益高漲的民怨，不得不於最近由內政部推出最辛辣的打房措施，俾便平息民怨！
內政部於民國110年底推出的打房措施，即宣布修正《平均地權條例》及《不動產經紀業管理條例》，祭出包括全面限制預售屋換約轉售、「私法人」購屋採「許可制」、嚴懲炒作者、預售屋解約需申報、建立檢舉獎金等五項措施；由上述五大措施，可看出政府對於打擊炒房已經非常用心。不過筆者認為台灣是一民主法治國家，向來也以「人權治國」為理念，並自我期許，因而採取的各種限制措施除了需考慮其有效性外，也不得不顧及其「合憲性」。
就上述五項措施，筆者認為至少有兩項措施仍需再詳加斟酌，並求其周延可行：
一、 在必要的範圍內 限制預售屋換約轉售
按內政部提出的《平均地權條例》修正草案第47之4條規定：「預售屋或新建成屋買賣契約之買受人，於簽訂買賣契約後，不得讓與或轉售買賣契約予第三人，並不得自行或委託刊登讓與或轉售廣告。但配偶、直系血親或二親等內旁系血親間之讓與或轉售，不在此限。」；此一俢正條文草案規定，被認為是「全面限制預售屋換約轉售」的規定。
筆者認為此一「全面限制」，已涉及人民之「財產權」的保障，採取限制必須符合《憲法》第23條的「比例原則」，即需符合「必要性」，且所採取的手段需符合「相當性」。「全面限制」似乎與之有違；例如：甲購買預售屋，已按工程進度繳納四期款項，家中卻遭逢不幸，父母罹患重病，急需醫藥費用，甲必須將該預售買賣契約的權利予以轉售變現，藉以獲取「現金」，倘一旦有上述「預售屋換約轉售」的限制，則甲即無法將之「轉售變現」以應家中急需，由此不難見此一規定之不合理。
二、 以「行政罰」處罰「炒房」的行為即可
內政部此次祭出的五大措施，包括「嚴懲炒作者」，往昔在預售屋交易常見有運用「紅單」交易炒作，政府已透過《平均地權條例》第47條之3的修正予以禁止；然除此之外，目前也有建商或代銷業者藉發布假消息、製造熱銷假象、透過社群揪團炒作等「炒房」的行為態樣，內政部擬予以「禁止」，如有違反，即對違反者科處一百萬元至五百萬元罰鍰的重罰，此固然值得喝采；但政府還進一步考慮對於「情節嚴重」的炒作者，運用「刑罰」，科處「三年以下有期徒期」；亦即採用「刑事罰」的手段。
筆者認為以「行政罰」處罰「炒房」的行為即可，至於祭出「刑罰」手段恐非適宜；因為基於「刑罰最後手段性原則」，且「炒房」的行為態樣，其犯罪構成要件不明確，並不符「罪刑法定主義」原則。
綜上所述，房價過高已經造成極深的民怨，政府固然必須在限制房價飆漲能夠有立竿見影的效果，但所採取的手段仍以符合「必要性」、「相當性」及「刑罰最後手段」原則，這樣才不會僅為打房，而悖離了「人權治國」的理念！
文章連結：限制預售屋轉售，侵害人民財產權，違憲！
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合建‧預售法律實務
作者：李永然、鄭惠秋合著
出版日期：2021年12月八版
書號：1A39-6
定價：400元
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