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  日前立法院針對《平均地權條例》之修正已於民國112年2月8日修正公布,此次修法內容主要以:「限制預售屋、新成屋換約轉售」、「重罰炒作行為」、「建立檢舉獎金制度」、「新增管制私法人購屋」及「預售屋解約登錄制度」為主軸,而其目的,則在於健全我國的房市市場機制。然自《平均地權條例》修正前後,預售屋市場已產生預期心理,導致預售屋成交量大幅下降。筆者認為,政府此時應審慎觀察《平均地權條例》修正施行後,對於整體房地產市場的影響。

  由於《平均地權條例》修正條文公布生效,但其相關子法目前尚需待內政部研擬,於此同時,政府應趁子法尚未上路的幾個月內,作為「觀察期」,除了依據房地產市場實際情況,且合於《平均地權條例》修正條文意旨的範圍內,調整子法內容以外,更應注意政府對於房地產市場實質的經濟管制措施。

  舉例而言,我國中央銀行先前於2021年12月17日調整購地貸款(土融)規範措施,規定借款人應在「一定期間」內動工興建,並且以「18個月」為最長時限的原則,此一措施的目的,在於避免銀行提供建商用以買地建築的資金落入囤地、養地的財源;然而,近年來因疫情影響,營建造價飆漲與缺工問題已成為現今建築業的常態現象。此外,隨著外國政府升息的影響,對於建築業者營建成本與資金壓力,更是不減反增。

  基於上述建築業所遭遇的實際問題,中央銀行已隨著《平均地權條例》的修正,在今年2月7日增訂並公告《中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定》。其中,在購地貸款(土融)規範中,除了仍維持「動工興建以18個月為最長時限」的原則,並另外新增了「不可歸責借款人因素」,並舉例如「受疫情等大環境因素影響而發生缺工缺料等情形,致影響動工時程,或因建案特性不同(如建案規模、建築法規規範要件差異等因素),致影響公務機關審照時程較長」的例外規定,讓建商能在這些不可抗力因素下,能有足夠的時間進行緩衝,避免資金斷鏈。

  然而,對於什麼情況會構成不可抗力因素?仍然有賴個別銀行、金融機構,對於個案具體事證的認定,而各金融機構在受金融主管機關高度關注的壓力下,一般採取偏向保守、限縮的認定方式。筆者建議,政府應視《平均地權條例》的修正情況與市場環境變化,在《平均地權條例》子法尚未正式推出的期間,能考量適當放寬在「18個月內動工」的原則性規範,或為更明確的指引,以避免中央銀行雖有此一例外規範,但卻因各種實際執行的因素,致前述規定淪為裝飾品。

  本次《平均地權條例》修正之目的,乃在於透過明確的禁止規定與罰則排除任何—無論是「建商」還是「消費者」—以不正當手段炒作房價的行為,藉以導正國內房地產市場機制;然而,《平均地權條例》修正的目的並不在於,「使建商無從籌措營業資金來源」或「使建商因不可歸責事由而遭認定逾期動工」。倘如政府在本次《平均地權條例》施行後,因未能依據房地產市場實際情況,調整金融管制的配套措施,則將導致中小建商因無法遵守限期動工的規定,或因合理資金來源斷鏈而造成倒閉,反倒縮減了房市供給者與競爭者的數量,且對於已購預售屋之承購戶造成損害,此對於我國房地產市場而言,應不是政府及消費者所樂見的情形。

文章連結: 李永然、翁呈瑋/平均地權修正後應調整金融管制措施

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