永遠自然─李永然律師部落格

　　李永然律師所著，由台北市進出口商業同業公會出版之《大陸台商合同訂定與履行的法律竅門》已上市。

　　中國大陸市場規模相當大，吸引眾多台商前仆後繼登陸，除早期著眼於中國大陸可供給較低廉人力，以降低製造業生產成本外，現在愈來愈多台商前進中國大陸乃期望能在廣大的「內需市場」佔有一席之地。此書即針對台商於投資或交易中涉及相關的各類合同予以剖析，協助台商在急劇變化的中國大陸投資環境中，能掌握合同訂立的訣竅及確保合同的履行，使權益能獲得保障，是台商您不能不掌握的合同法律竅門！

　　依據民國103年12月1日工商時報A13版記者方明所撰「泛亞不動產總座黃睿彤 海外房市脈絡一把抓 」報導，近2年來，受限國內打房政策影響，國內資金苦無去處，遂興起一波海外不動產投資熱潮，但面對市場上海外投資房仲、代銷公司百家爭鳴，具澳洲不動產經紀人9年經驗的泛亞國際不動產總經理黃睿彤認為，海外不動產要當成是一個「商品」，不移民就不要買郊區、大坪數的物件，投資要選擇小坪數、有特色的物件，才容易出租獲取投報率。她以澳洲房市為例指出，2000年後澳洲房價以雪梨漲幅3倍最大，墨爾本、布里斯本漲幅約13％，投資海外不動產一定要走蛋黃區及蛋白區，但蛋白區指的是觀光區，因為我們是海外人士，不是移民不會去住，若投資偏僻郊區，以投報率來看，即使包租2年後還能找到租客嗎？再怎貴還是要投資各個行政區的蛋黃區。

　　黃睿彤總經理表示，投資海外不動產不管選任何國家都可以，最優先條件一定是該國允許外國人士買賣，再來只能買小坪數不能買大坪數，因為大坪數租金高，就有選擇租客的問題，小坪數租金低，若又在市中心，出租就會很容易。投資東協國家海外房市，馬來西亞算是安全係數較高的地方，又有政府做莊投資重大公共經濟建設，投報率會成長，現在馬來西亞就好比早期台灣興建十大建設帶動經濟起飛。而投資日本不動產以東京都為首選，日本最大好處是不管中古屋或新成屋外國人都可買賣，且在2020東京奧運前，日本不動產安全係數都很高。但日本租客的意識很強，屋主與租客的權利義務要很清楚，租約到期租客有權利選擇不搬，日本是租賃文化，房客一租可能就10幾年，若投資人5年就想出售，那麼寧可不要出租，就買一個小套房不要出租，避免租客問題很麻煩。

　　筆者認為買賣海外不動產需要做的功課不少於國內不動產，既然是投資就需要考量到投報率與風險，投報率需要評估匯率、租金報酬率、持有成本及未來交換的價值；風險則需考量當地政治經濟情勢、法律規定及利率走向，建議多看、多聽，甚至到當地了解更多資訊，來保障自身權益！

　　依據民國103年12月7日聯合報A6版記者呂開瑞、郭逸君、鄭國樑、賴佑維所撰「桃園農地變工廠 200違建占良田 」報導，將升格直轄市的桃園縣近三年來農地不斷冒出工廠、餐廳等大型鐵皮違章建築，初估超過二百家，成了特有景觀。檢方看不下去，站出來要求業者自行拆除，拒拆就起訴求刑，遏止良田再被違建「占領」。

　　桃縣府地政局表示，這些工廠、餐廳蓋在農地上，依《區域計畫法》可罰新台幣六至卅萬元，並可連續罰，惡行重大者另依法送辦，目標是勒令關廠。台灣桃園地檢署檢察官則表示，縣府雖然對新違建採即報即拆、拆除後再建就移送法辦，但法院多半判不到新台幣十萬元的罰金，農地工廠形同「就地合法」。目前檢方積極偵查農地違建案件，業者若拒拆就起訴求處重刑，如果最後法院判易科罰金未來檢方也不准易科，改送監牢反制；但檢方也認為，桃縣府查報若不積極，檢方再強勢，效果都會受限。

　　筆者認為台灣許多法律規定政府並未嚴格執行，讓有心人士可以趁虛而入，以「違建」為例，當有人違反規定興建頂樓加蓋或陽台外推，政府如果沒有強制作為或立即拆除，容易讓街坊鄰居起而傚尤，形成今日處處皆違建的景觀。希冀政府能拿出執行力來強制拆除違章，只要政府願意積極取締、執行公權力，相信許多違建將從我們建築中消失，讓都市景觀更可以更向前一步。

　　依據民國103年12月3日經濟日報A5版記者郭及天所撰「雙北捷運延伸 催生房市新星」報導，九合一選舉後新北市政延續，大台北捷運系統未來五年至少有四條捷運線、二條捷運延伸線完工通車，雙北將產生37個新捷運站點，包括八個捷運交會站，大幅改變房市購屋版圖。業者認為，捷運交會站、具連結產業特性捷運沿線，將是房市亮點。雙北市府規劃，機場捷運線2015年完工、環狀捷運線第一期2016年完工、淡海輕軌第一期（包括綠山線全線與藍海線至漁人碼頭站）與萬大捷運線第一期預計2018年完工。另外，土城線延伸頂埔段將於2016年完工、信義線東延段將於2017年完工。「沿捷運購屋」已成近年購屋族不敗法則，隨著未來五年大台北捷運更形密集，營運的捷運站數將比目前多出三成，且大部分都位於新北市。

　　筆者認為自住客可以考慮新設捷運站周邊的房屋，但若以投資的想法購置不動產，因為房價的變動受到許多因素的影響，必非僅有捷運沿線交通便利的考量，還需評估經濟環境、房貸利率、房屋供需等許多因素，以避免房價的鬆動造成自身資金運轉的困難。

　　永然聯合法律事務所李永然律師認為台北市、新北市透過捷運，讓雙北市形成一個大的生活圈，市民在生活上增加許多便利！未來桃園、基隆、甚至宜蘭在交通上如能有適當的聯結，更可創造北台灣，形成一更大的生活圈，造福人民！

　　民國103年12月10日蘋果日報A18版記者潘姿羽「都更健檢夯，台北市104年續辦」的報導稱：台北市103年首次開辦都更健檢，103年度已有42個社區完成健檢評估，並有113件健檢諮詢，顯見台北市民眾對都更仍有相當大的熱忱，預計104年續辦，將提供25個免費名額，並增開都更工作坊。

　　台北市政府民國103年開放100件免費都更健檢，下半年有搭配12個行政區的都更講座，全年共有113件健檢諮詢。 民國104年台北市續辦都更健檢，提供25個免費名額，更針對健檢完的社區增開都更工作坊，除試算更新換回的坪數，也請專家一同討論、爭取補助，協助了解各方案的財務負擔，以評估選擇自力都更或請建商實施。

　　筆者認為台北市老舊房屋林立，「都更健檢」對台北市民是相當有吸引力的，對市民是一大福音，但如何宣導與推廣，讓房屋健檢、都更的實施完全烙入市民心中，對政府政策有信心，讓市民居住有保障、居住品質能提升，才能真正落實台北市成為一個有國際水準的都市！

　　103年12月12日經濟日報A3版記者陳美玲、吳佳蓉的「新北市土地公告現值，103年漲15%」報導稱：新北市103年12月10日公告明年1月1日土地公告現值調漲幅度達15.17%，這是近24年來第三高調幅，累計近五年土地公告現值調漲逾九成，已是連續13年調漲，其中近五年調漲幅度都達雙位數。

　　新北市土地公告現值審議期間，區域內有多條捷運與重劃區等重大建設開發案進行中，其中重劃區包括有台北港區段徵收案、二重疏洪道兩側地區重劃區、土城暫緩發展區、中央新村北側區段徵收區、新莊知識產業園區等區域建設，帶動地價。另新北市規劃或興建中的捷運路線不少，也帶動周邊房價與地價的價格上漲，如捷運環狀線一階段、捷運土城線延伸頂埔段、捷運機場線、捷運汐止民生線、淡水輕軌等重大交通建設。各區而言，八里、三重因整體開發區完工交地，上漲幅度高達34.77%及19.19%，調漲幅度較明顯。

　　筆者認為隨著房地產價格飆升，全台灣民國104年土地公告現值大幅上揚是必然的，台北市公告現值十年來已經針對都市更新蓋豪宅區域調整至趨近於市價，新北市土地公告現值的調漲亦然。自實施實價登錄政策後，房市交易價格更透明，而政府也希望將土地公告現值接近至市價，土地公告現值的調整幅度愈高，交易土地者應納土地增值稅就會愈高，這也是政府抑制房價炒做的政策之一。

　　一、民調結果

　　相對於2013年的民調中湧現出人民對司法人權失望的情形，2014年的民調結果，呈現出人民對司法人權正燃起信心之火，但如果和往年的數據比較或和其他的人權指標數據比較，司法人權仍有諸多值得改進之處。

二、司法人權指標已從谷底翻揚

　　依據民國103年12月2日工商時報A19版記者龍益雲所撰「加速老屋重建 竹市推簡易都更」報導，新竹市政府鼓勵老屋重建新添「簡易都更」方案，不須經都市更新審議程序，有助市民加速重建、換新屋，市府也達到優化市容目的。新竹市政府表示，簡易都更適用範圍擴及12個細部計畫地區，凡基地坐落住宅區或商業區，屋齡30年以上且面積超過500平方公尺，經全體所有權人同意，將依現況態樣、臨路及重建後建築配置條件，提供15％或20％容積獎勵。
竹市府指出，過去僅有都更這條路可走，雖可取得50％容積率，高於簡易都更的20％，全體所有權人也僅多數同意即可，但程序相對冗長，對具急迫性的民眾而言，可採簡易都更，僅循都市設計審議及建照申請程序即可。竹市府強調，為有效增進竹市環境品質及居家防災安全，逐步改善並創造優質市容，積極鼓勵老屋重建，簡易都更具減輕自主重建經費籌措壓力，且不經都市更新審議的優點。

　　筆者認為竹市府推出「簡易都更」方案有利於都市市容發展，與居住環境的提升，但經過都更後將產生更多房屋的供給，目前新竹高鐵站附近新房林立，而且空屋率甚高，竹市府一定要評估都更後，房屋供給量增加該如何消化，以避免形成房屋閒置的浪費。

　　依據民國103年12月2日經濟日報A15版記者郭及天所撰「新北重劃地 標出好成績」報導，大選甫結束，新北市即標售二重疏洪道兩側附近地區市地重劃區抵費地，共吸引120封標單搶標，45筆、總金額新台幣81億元土地脫標，脫標率82%，二重疏洪道兩側附近地區市地重劃區商業區土地甚至還出現每坪新台幣192萬元的高價，得標廠商包括新壽與冠德、環泥、聯上、將捷等多家建商，顯見建商對新北房市後市不看淡。雖然民國103年以來房市買氣低迷。房地產業者認為，主要原因在於大台北土地供給吃緊，且具捷運題材的土地難求，特別是台北市外圍第一圈的精華區，這次不少標脫土地面積為百坪以下，不少早先布局建商或投資人為整合鄰地需求，而進場投標。信義全球資產經理王維宏表示，由於重劃區位於三重及新莊兩大人口密集處中間，加上區內有捷運機場線及新莊線交會的三重站設置，許多投資人都保持高度興趣。

　　新北本次標售的抵費地未來仍具有題材，除了機場線開通外，另外新北市三環三線也極具開發潛力，相對於台北市發展建設已趨近成熟，房價也相對便宜，因此讓許多建商願意競標。但筆者期望新北市政府透過本次標售所獲得之價金，能作為「社會住宅」之使用，取之於土地，並專款用之於土地上，不用再另闢財源，讓新北市民有更多居住的空間。

　　永然聯合法律事務所李永然律師認為新北市重劃地能順利脫標，是業者對新北市三重的重劃很有信心；但新北市政府所得的土地款項收入，一定要加以善用，讓新北市的建設有更好的發展！

　　人生一瞬，如何利用短短數十載光陰，留下如雪泥鴻爪般的履痕？芸芸眾生，思慮萬千，有人雄心萬丈，冀圖立下不朽之功業；又有人不求聞達，但乞有一安身立命之所；或亦有人蜉蝣在世，得過且過，不知所終。靜夜長思，你會期許自己過一個怎樣的人生？

　　佛家云：「人身難得今已得」，故生而為人，要珍惜此生，勤懇修持。「修行」從何開始？何以利用修行，足以締造精彩人生？名律師李永然同時是皈依佛門多年的入世弟子，他從閱人無數的執業歷程中，深刻體認到，人際之間的對立與衝突，率皆起自於人性的缺漏與不足；無由摒棄貪、嗔、癡、慢、疑、惡見，煩惱便因此而生。藉由不斷的省思，李律師將如是心得與多年來的修行法門結集成冊，與諸位有緣人分享。