永遠自然─李永然律師部落格

文◎李永然律師

一、何謂「管理負責人」？

　　按《公寓大廈管理條例》第3條第10款有「管理負責人」的定義，其乃指未成立「管理委員會」，由區分所有權人推選「住戶」一人或依《公寓大廈管理條例》第28條第3項、第29條第6項規定為負責管理公寓大廈事務者。

文◎李永然律師

一、公寓大廈設有管理委員會已日益普遍

　　我國自民國84年6月30日起正式《公寓大廈管理條例》後，公寓大廈設有「管理委員會」者也日益普遍；民眾所居住的公寓大廈如設有「管理委員會」，而管理委員會如能有良好的運作時，則社區的居住品質也可以獲得確保。

文◎李永然律師

一、公寓大廈社區應成立管理委員會

　　我國自民國84年6月30日起《公寓大廈管理條例》生效，該條例第29條第1項規定：公寓大廈成立「管理委員會」或推選「管理負責人」；亦即為了加強公寓大廈的管理維護，提升居住品質，每一個社區原則上應成立「管理委員會」；如果無法成立「管理委員會」時，至少也應推選「管理負責人」。

許　序

　　公寓大廈管理條例乃於民國（以下同）八十四年六月九日三讀通過，並由總統於同年月二十八日公布施行，並先後於八十九年四月二十六日、九十二年十二月三十一日、九十五年一月十八日、一而零二年五月八日、一百零五年十一月十六日數次完成修訂公布。本人於擔任桃園縣公寓大廈暨社區服務協會義務法律顧問期間，參與公寓大廈暨社區管理維護事項系列及各主管機關辦理「公寓大廈管理總幹事班」等講習或座談會時，常見民眾或學員詢問，本人即將民眾、學員詢問事項及常發生之問題及有關規則整理著成本書。 

　　而本書內容之編寫計可分為：管理委員會與區分所有權人會議篇、管理費與公共基金篇、公寓大廈之使用管理篇、公權力與公寓大廈管理篇、其他、各類規則篇、管理委員會常用書函篇、常用書狀範例篇、附錄篇等。本書除將管理委員會及住戶常遇到之紛爭載於管理委員會與區分所有權人會議篇、管理費與公共基金篇、公寓大廈之使用管理篇外，另於各類規則篇載入關於各公寓大廈常見之各項辦法、規則，及於管理委員會常用書函篇載入各項函文，供管理委員會參考。 

李　序

　　公寓大廈管理條例自民國八十四年六月九日於立法院三讀通過，並由總統於同年月二十八日公布，這部號稱「居家憲法」的法律乃成為我國社區管理的一項重要里程碑。而公寓大廈管理條例經數次修正，其中有諸多條文內容已作重大修訂。 

　　本書之共同作者許啟龍律師現為永然聯合法律事務所桃園所合夥律師，並擔任桃園縣公寓大廈暨社區服務協會之義務法律顧問，平常亦多參與公寓大廈暨社區管理維護事項系列及各主管機關辦理「公寓大廈管理總幹事班」講習及座談或演講。針對公寓大廈管理條例於九十二年十二月三十一日修正通過後新法之適用及實務常見之問題，本書以「問題」及「解析」之方式成書，希望讓住戶、管理委員詳讀本書後能順利、嫻熟地運用公寓大廈管理條例，進而維護社區住戶之權益，提升社區住戶之生活品質。 

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　文◎許啟龍律師

壹、住戶積欠管理費，管理委員會如何追討？

問題：住戶拒不繳納管理費用，管理委員會應如何向其追討？

問題：

　　陳先生為社區之主任委員，住戶中有人於公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平台變更構造、顏色、設置廣告物或鐵鋁窗等行為已影響公寓大廈外觀及住戶生活品質，此部分《公寓大廈管理條例》有何規定？或社區住戶家中有未滿12歲之幼童，為幼童安全計，住戶可否於未經管委會同意下設置防墜設施？

解析：

　　2015年9月10日中國時報B4版「啥！30坪月繳5000修繕費」一文，刊出永然聯合法律事務所李永然律師接受記者採訪，針對內政部營建署未來將修訂《公寓大廈管理條例》強制建商在點交建物時提出「長期修繕計畫」，供管委會、住戶對建物定期維修、重整，如此恐將影響住戶必須每月繳納公共基金補足財源，造成住戶負擔一事表達意見。

　　李永然律師在接受採訪時表示，修繕費用只有在建物遇到重大修繕時才需以「公共基金」支出，倘若公共基金不足時，則可經由區分所有權人會議通過來收取所需的金額較為適當，不宜以月繳修繕費的方式，而徒增住戶的負擔。

【案例】

　　富貴社區的管理委員會基於住戶安全為由，在屬於「開放空間」的花園空地周圍設置欄杆，以阻擋非社區住戶者進入，並將「開放空間告示牌」隱匿在矮樹叢中。附近非富貴社區的住戶無意間於發現該「開放空間告示牌」時，才知道被富貴社區設置欄杆的花園空地，實則為「開放空間」，遂要求富貴社區拆除設置在開放空間上的欄杆，將開放空間還給公眾，此一主張依法是否有理？

【解析】

一、近年來「住宅」相關問題一直是台灣的熱門話題

　　台灣人向來重視「住」，因為一個人的民生問題一食、衣、住、行，「住」原本就居其一；近年來因為有些地方的房價較高，部分學者就開始喊出「居住正義」口號，進而運用這個口號，要求政府必須打房，希望把房價打到「人人都買得起」。

　　台灣政府迫於輿論壓力，開始實施「房地交易實價登錄」、「限制購屋貸款成數」、「奢侈稅」、「豪宅稅」，調高公告地價、公告現值、提高房屋稅率、、等等措施。這些措施確已奏效，台灣的房市已奄奄一息，就連法院拍賣的房地，也已乏人問津，而一再地流標。

　　民國104年1月19日蘋果日報A5版記者范道瑛、陳以昇「社區抵制寵物 女被迫搬家」的報導稱台灣社區禁養寵物事件糾紛卻層出不窮！因社區管委會通過「禁養規約」，限期要飼主一個月內「處理掉」，飼主雖不滿「憑什麼要我驅逐如家人的寵物？」，仍因割捨不下年邁愛犬，不得不賣屋搬家，而同社區另名飼主則將愛犬安置寵物旅館。主管機關指管委會有權訂禁養規約，動保團體批《公寓大廈管理條例》是惡法，將讓欲收養流浪動物者望而卻步。

　　台中市都發局住宅管理科股長林隆安說，社區依《公寓大廈管理條例》得以規約禁養動物，若住戶違規，該科將處三千至一萬五千元連續罰鍰。農委會統計，全台家貓、家犬逾兩百三十二萬隻，較四年前增四十餘萬隻。

　　寵物友善協會執行長路易斯說，禁養寵物是「寵物歧視條款」，「這惡法會讓許多人打消認養流浪動物的念頭。」台灣動物社會研究會研究員劉盈如指此舉係「多數霸凌少數人，嚴重違反人權。」

問題：

　　老王現在已經五十五歲，在什麼條件下可以向快樂大樓管委會請求退休金？

解析：

問題:

　　老王最近的表現不甚理想，快樂大樓管委會已有委員想以「不能勝任」為由將其解僱。請問：若未來真要終止雙方的勞動契約，快樂大樓管委會應注意哪些規定？資遣費又該如何計算？

解析:

問題：

　　老王某天在巡視大樓、執行例行性安全檢查時，不慎跌倒受傷導致骨折，依《勞動基準法》規定，老王有哪些權利可以主張？

　　老王因執行職務而導致受傷，依法除可向快樂大樓管委會請公傷病假外，快樂大樓管委會亦須補償老王因此所生的「醫療費用」，並在老王不能工作期間，依老王原領工資之數額予以補償。

問題：

　　老王在民國103年7月1日適用《勞動基準法》以後，除前述的休假權利外，還可以享有哪些請假權益？

解析：

問題：

　　老王到快樂大樓工作已經三年多了，最近他想帶家人到國外走走，渡假休息幾天，請問老王依法可以請休假嗎？快樂大樓管委會可否以快樂大樓的管理員只有老王一個人而拒絕他的請假？倘若快樂大樓管委會以民國103年7月1日起才適用《勞動基準法》，老王的年資必須重新起算為由，也就是老王的年資未滿一年，因而拒絕老王的休假申請，則快樂大樓管委會的主張依法是否有理？

解析：

問題：

　　快樂大樓管委會想增加老王的工作量，希望除了大樓管理工作外，也須負責大樓的門禁、人員及車輛之管制與登記。請問：如果契約有這樣的約定時，因為保全業是屬於「責任制」，那麼快樂大樓管委會是不是就不用給老王加班費？

　　參酌勞動部民國103年6月9日勞動條三字第1030131261號之函釋，大廈管委會聘用之管理員如係負責門禁、人員及車輛之管制與登記，其性質符合「事業單位自行僱用之警衛人員」者，得適用《勞動基準法》第84條之1（即「責任制」）的規定。

問題：

　　快樂大樓管委會與老王約定，每天的工作時間為早上7點到晚上6點，中間休息二小時，周休二日，月薪新台幣三萬元，請問老王的正常工時、延長工時時數為何？加班費要怎麼計算？

　　因「休息時間」不屬於「工作時間」，所以在計算工作時間時必須加以扣除。因此，老王每天的實際工作時間為九小時，其中八小時為正常工時，一小時為延長工時，依法快樂大樓管委會應給付老王加班費二百二十七元（30,000元/176時=170元，170元×4/3×1時=227元）。

問題：

　　為因應《勞動基準法》的適用規定，快樂大樓管理委員會對於聘用老王為管理員一事，依法須置備的文件與記載事項有哪些？

解析：

問題：

　　快樂大樓管理委員會於民國90年成立並完成報備，對於社區管理及保全事務，早期是委任專業的「公寓大廈管理公司」及「保全公司」處理，後來經區分所有權人會議決議，從民國100年起，改為「自聘」，且當時即聘用老王擔任該大樓的專任管理員。快樂大樓管委會與老王的僱傭契約於每年6月底到期，請問：自民國103年7月1日起，快樂大樓管委會若想再與老王續約，雙方的權利義務關係有什麼要特別注意的地方？

解析：