今年以來,房地產市場不斷呈現下滑趨勢,而購屋糾紛卻不斷增多。買賣不合致糾紛產生,對雙方而言均是痛苦之事,如何在購屋前先做好功課,「預防勝於治療」的觀念不可無!

我今天應經濟日報之邀,於世貿建材展中為關心房產的業者及民眾演講「購屋糾紛的預防與解決」,內容如下─

一、 由於房地產交易市場日漸熱絡,相關之糾紛案件亦逐年增加,根據內政部之統計,94年至95年第一季共計1216件;其中557件(46%)來源為仲介業、588件為建商(48%)、57件為代銷(5%)。而依據行政院消費者保護委員會統計,光是96年全國各縣市政府受理之不動產消費申訴案即有1316件。至於各交易糾紛的發生原因,大抵為契約審閱權、房屋漏水、隱瞞重要資訊、交屋延遲、仲介公司欺罔行為、施工瑕疵、廣告不實、坪數不足、建材設備不符、定金返還及停車位使用權等等問題。
二、 至於要如何避免房地產交易時發生糾紛呢?消保會特別呼籲消費者,首要之道是了解目前購屋糾紛的態樣,以及要求業者製作「不動產說明書」,詳細記載買賣標的物之內容。依據內政部編訂之不動產交易宣導事項及實務運作之經驗,茲列舉以下房地產交易時消費者應注意的事項:
(一) 買賣房地產時應特別注意:
1、 房地產買賣應委託合法業者:如消費者自己無法了解、確認房地產交易時之專有名詞及相關手續等,可委託領有地政士公會識別證之地政士辦理簽約及產權移轉登記等事項。
2、 注意廣告有無不實或引人錯誤:《公平交易法》第21條、《消費者保護法》第22條。
3、 現場履勘:無論是土地或房屋,甚至預售屋,皆應實地勘查,對標的物範圍及各種情形詳細詢問清楚,必要時,向左鄰右舍查詢,以發現真實。
4、 掌握市場行情資料,可參考附近之成交案例,注意售價是否公平合理。
5、 建商或仲介業者應主動提供買賣契約書,消費者並應在審閱期間內詳細檢查契約內容。
6、 應先瞭解貸款額度情形及衡酌自己的經濟能力。
7、 消費者應審慎考量關於山坡地建築之安全性。
8、 瞭解出售原因。
9、 勿貪小便宜、勿倉促下決定,注意貨比三家不吃虧。
10、 房地產買賣主體要先行確定:尤其在買賣中古屋應注意出售者是否為房屋的所有權人,若非屋主親自出售,至少也出示授權書,否則可能造成「無權處分」或「無權代理」的情況。
11、 此外,購買預售屋時應特別注意查明已否領得建築執照、注意開工日期、完工期限及交屋日期、完工後之管理維護及瞭解付款辦法及貸款額度。而購買法拍屋時應先了解是否有點交或需委託投標等問題。
(二) 簽約時應特別注意:
1、 買賣契約書應本公平互惠之原則訂定。
2、 買賣標的及門牌記載應明確:在付出定金前,消費者應先到地政機關申請「土地、建物登記簿謄本」,查閱所有權人、所有權概況、面積、使用情況、產權設定情形或被查封等,避免產權發生問題。
3、 面積之正確性及計算方式:一般房屋產權登記時,除主建物面積外,尚有附屬建物及共用部分:如陽台、平台、公共設施或屋頂突出物等,因常有虛灌坪數之糾紛,因此,消費者在付定金前,應詳看權狀,計算其確實面積。且土地面積及用地種類、建築物之詳細面積及權利設定情形等均應於合約書中記載清楚。
4、 瞭解房地產坐落及核准使用執照情形,尤其購買停車位究屬「法定停車位」、「自行增設停車位」或「獎勵停車位」等都應注意。
5、 稅費負擔應記載清楚:一般交易習慣土地增值稅由賣方負擔,建物契稅由買方負擔。地價稅、房屋稅,在土地、建物點交日前由賣方負責繳納,點交日後由買方繳納,若有歸責於他方之事由另由他方負擔延誤部分。其他應繳之費用亦應於不動產說明書中詳載。
6、 屋頂平台、法定空地及地下室等空間需注意不得違反法令規定使用。
7、 如房子為公寓大廈時,依《公寓大廈管理條例》第24條規定:「區分所有權之繼受人應繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務」,故購屋人應注意出賣人有無欠繳「管理費」或「公共基金」的情形存在。
8、 詳細瞭解要約書與斡旋金之相關約定。
9、 除契約載明事項外,如另有約定交易條件,應以書面為主,以杜口說無憑所衍生之交易糾紛。
(三) 交屋時應特別注意:
1、 仔細校對契約、權狀、登記謄本上所載之面積;
2、 如買停車位,注意該停車位的種類、尺寸大小、位置;
3、 各種稅款、費用的分算點;
4、 房屋格局、建材、設備是否與契約及廣告符合;
5、 地板、牆壁、油漆(壁紙)、天花板、管線是否正常;
6、 保固內容及相關文件。
(四) 交屋之瑕疵種類:
1、 施工瑕疵:如建商在鋼筋尺寸、混凝土強度磅數、水電配管品質等級動手腳,或施工不良造成房屋龜裂等。
2、 建材設備不符,照慣例,以高級品取代低級品是可接受的。但如不得已建商須對建材設備有所變更時,應儘量與客戶溝通,促進瞭解。
3、 面積不足:私有面積設法自行丈量,再仿建商提供公設計算式,如面積超出合約所定容許誤差,即可要求建商退款。
4、 公共設施縮水或未完成:銷售時或合約承諾證明之所有公共設施,建商刻意忽略而被刪減,此時有違約給付的問題。又建商於公共設施未完成即通知承購戶交屋,此時承購戶得拒絕接受。惟如承購者急於搬住新屋時,亦得接受交屋,但與建商協議完成公共建設期限,並保留部分房地價款作為交屋保留款,以維護承購者之權益註1。
5、 注意是否有逾期交屋:預售屋交易應於契約內約明交屋期限及逾期效果。而買受人於交屋時,應計算工期,如有逾期,即可按契約內所之完工日期、交屋日期,向建商請求逾期罰款。
6、 違法施工:有些取巧的建商常,於使用執照取得後,即進行「二次施工」,讓社區做違規使用,這對社區而言,存在著違規使用的風險,故而買受人應予注意!另違法夾層屋也有安全結構及違規使用的風險存在。
7、 查看停車位的種類及規格:現在買房子通常連帶汽車停車位,買受人一定要注意停車位的規格及種類是否符合規定及與圖面是否符合,如不符合,應即刻向建商主張。
三、 惟若消費者已善盡注意仍發生糾紛時,該如何解決呢?以下列舉數個比較重要且經常發生的爭議類型及其解決之道:
(一) 「定金返還」及「刷卡購屋」之爭議。
(二) 「契約審閱權」之爭議。
(三) 「品質」及「隱瞞重要資訊」之爭議。 
(四) 「坪數」之爭議。
(五) 「付款進度」之爭議。
(六) 「交屋遲延」之爭議。
(七) 「斡旋金」之爭議。
(八) 「廣告不實或引人錯誤」之爭議。例如:○○建設公司涉嫌因在「嘉興公園」預售屋廣告中,將「法定停車空間」標示為「交誼廳設施」,並將室內「機電空間」標示為廚房及餐廳外擴部分,涉及廣告不實,違反《公平交易法》第21條註2;另外○○建設公司之「春天戀人」建案,涉嫌在廣告內刊登「無污染」、「可做為促進健康的有機飲用水」廣告不實,而遭公平交易委員會處罰註3。
(九) 「停車位使用權」之爭議註4。
(十) 「夾層屋」之爭議。
四、 除上述常見爭議外,再列舉幾個實務上的例子:
(一) 委託人另找買主是否仍應付仲介報酬?
(二) 委託出售價格低於實際市價時,委託人可否拒付仲介費用?
(三) 建商之不實廣告。
(四) 凶宅糾紛(仲介業未告知是凶宅即曾發生非自然身故)。目前俗稱之「凶宅」可歸納為三種態樣,即曾發生過凶殺案件、自殺致死案件及意外死亡等三種情形。前兩種曾發凶殺或自殺致死案件的態樣,應屬所謂的「凶宅」,買賣雙方、仲介、主管機關及法院實務上的認定應屬一致,尚無疑義;惟第三種「意外死亡」情形,例如:因病猝死、一氧化碳中毒、服藥過量而意外死亡等,是否屬於俗稱的「凶宅」,迭有爭議註5。前述第二種態樣常見的案例,如:上吊自殺、燒炭自殺、跳樓自殺等註6。
五、 至於在發生消費糾紛時,消費者要勇於爭取自己應有的權益,可依下列方式循序辦理:
(一) 申訴:消費者可先向業者、公會、消保團體、地方政府消費者服務中心或後述之專案小組申訴,謀求合理解決。
(二) 調解:
1、 對於申訴處理結果不滿意時,消費者可向地方政府消費爭議調解委員會等調解機關申請調解,因調解委員中,有房地產專業之委員,將有助於糾紛之解決。
2、 可向鄉鎮市區公所調解會申請調解。
3、 可向仲介業或房地產代銷業所成立之公會全國聯合會所屬營業保證基金管理委員會,提請調解。
(三) 訴訟:消費者依法雖然可以隨時向法院提起消費訴訟,但因訴訟費時,且須繳付訴訟費用,建議消費者以提起訴訟作為最後不得已的手段。
(四) 仲裁:由仲裁機構仲裁,但需雙方有「仲裁協議」存在。
六、 結語
買賣房子是人生的大事,本來應該以愉快的心情面對,但是由於因房屋單價高,交易過程又繁複,故常有消費者在交易過程中因不清楚自己的權益,而遭不肖業者或仲介人員欺騙,導致消費糾紛不斷。
不少消費者在第一次買房子的時候,對於買賣房子應該注意的事項一知半解、對合約內容也不甚了解,遇到交易糾紛時更是不知所措,連該找誰處理都不知道。所謂事前多一分準備,事後便少一分風險;所以在此建議消費者在購屋前多向已有購屋經驗之親友詢問,至各大房屋仲介公司的網站搜尋相關資料,或至坊間書店尋找相關書籍,多多蒐集或詢問相關購屋知識,才能享有愉快的購屋生活!

    全站熱搜

    李永然律師 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()