2010年11月10日下午2時至4時,我與事務所同仁彭郁欣律師一同赴聯合報免費法律講座演講,主題為「預售屋新制對購屋者的權益保障」。包含「消保法對預售屋新制的規範,購屋者應了解的重點有哪些?」、「預售屋將實施強制履約保證」、「消費者權益主張及糾紛解決」等,皆在演講中一一說明。

演講大綱如下:
壹、消保法對預售屋新制的規範,購屋者應了解的重點有哪些?
一、《消費者保護法》對「定型化契約」的規範
二、契約「審閱權」
三、購買預售房屋時,要注意「廣告」
四、預售屋買賣要注意房地面積
(一)名詞定義
(二)《預售屋買賣定型化契約應記載事項》新版本於第四點規定「房地出售面積及認定標準」,其將土地、房屋面積分列。
(三)如面積誤差,《預售屋買賣定型化契約應記載事項》新版本於第六點規定找補的計算方式。
五、「共有部分項目、總面積及面積分配比例計算與地下層、屋頂」及「法定空地之使用方式及權屬」
六、購買預售屋,須注意「完工期限」與「交屋期限」
七、購買預售屋,買受人於何時始可向出賣人主張「物的瑕疪」擔保責任?
八、買預售屋發現公設有瑕疵,住戶該怎麼辦?
九、貸款約定

貳、預售屋將實施強制履約保證
消保會法制組組長邱惠美表示,「預售屋買賣契約書範本暨其應記載事項部分條文修正(草案)」已討論通過,將由內政部於8個月後公告施行,預計明年2月之後,所有預售屋都要強制執行履約保證,確保消費者購屋權益。
此案通過後,與現況最大不同計有「4加1」種履約保證方式,可擇一使用。其中加1是指業者必須使用經內政部同意的履約保證方式。
另外4種包含預售屋須由金融機構負責承作價金返還,價金返還的保證金則要由賣方負擔。價金通常是指頭期款。
其次是預售屋價金必須交付信託,由金融機構承作,設立專款專用帳戶,並由受託機構於信託存續期間,按信託契約約定辦理工程款交付、繳納各項稅費等資金控管事宜。
第三是由同業連帶擔保,但是互相擔保的公司必須市占率相當,而市占率認定由內政部另定之。第四是由公會連帶保證。

參、消費者權益主張及糾紛解決
一、購買預售屋者在何種情形下可以主張受詐欺?
二、《消費者保護法》的規定
三、《公平交易法》的規定
四、其他民事權利:其他契約上的權利,得依一般民事救濟程序主張,例如:向民事法院請求調解或起訴。


◎現場提問如下:

1、94年完工交屋,建商分批於交屋當日要購買人簽訂「交屋認可書」始能辦理交屋手續,請問該「交屋認可書」是否為定型化契約?

2、法定平台、露台可約定專用嗎?與何單位約定?效力所及?(若新住戶?)

3、預售屋交屋後面積不足,若依約1~1.5%為約定,合理嗎?因整個建案可能高達1~2千戶,如何避免?

4、預售DM裝潢示意圖,是否一併視為廣告內容?(如:陽台外推/二次加工挑高屋等)

5、預售屋完工後,登記面積與契約面積不符,建商將車位之車道面積與其他公共設施併同登記,造成公設比大幅提升,由原契約約定之公設比29%,變成公設比為42%,使建物之價值減損,售價不易提高,則買方交屋後,可否主張依消保法第51條規定,請求建商賠償懲罰性賠償金?(本件係建商登記錯誤,將車位契約面積8.85坪登記為車位4.25坪,卻將原應與車位併同登記之車道面積分離與共同使用部分併同登記為肇因)另,最高法院曾否依消保法51條規定作成判例?

6、1,800戶大社區樓頂被不明人士與電信局勾結蓋了10座基地台,嚴重威脅住戶健康,經詢管委會、里長、自治會等單位,均說不知道怎麼一回事,也不接受要求調解處理;找民意代表們都怕影響選票,不敢出面講話。據報載,一個基地台,電信局每個月的租是30萬台幣,十個基地台,一個月租金是300萬,一年是3,600萬,這些錢給那些人收去了,也無人過問,像這樣的重大弊端,有無法律規範?或應如何解決?

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