依據民國102年10月29日工商時報A14版記者朱漢崙所撰「國產署鬆綁分割規定,行庫將衝刺地上權房貸」乙文報導,國產署鬆綁,大型行庫將強化地上權房貸。據了解,在財政部長張盛和指示下,財政部國產署經內部研議,已鬆綁地上權分割相關規定,未來建商若標得地上權設定的國有地,並蓋住宅大樓,房貸戶購買時可藉由地上權分割來取得部分地上權作為房貸抵押擔保品,成數及利率因此取得較好條件。

  張盛和部長上任一年多來,高度重視國有地及大型行庫本身資產的活化效能,由於國有地500坪以上有禁止出售的相關處分規定,張部長即要求國產署以透過地上權設定的方式,更積極進行國有地的開發以活化土地運用效能,研議如何透過地上權設定開發自家行庫超過500坪的土地;並指示要求各大行庫研究配套措施,改善地上權設定相關的貸款融資問題。

  有行庫高層表示,地上權設定現在的相關貸款障礙,「在於使用權能否比照所有權,被承認為貸款的擔保品」,並已據此向金管會及法務部爭取進行相關的法規鬆綁。由於法規的修改需要一段時間,因此國產署在財政部指示下,已配套進行其他應變的方式,原本國產署所推出地上權設定的土地開發標案,不允許建商在標得後對取得的地上權再作其他分割及讓與,現在國產署則修改規定,同意建商在興建大樓、賣給住戶時,可以分割及讓與部分的地上權。

  有行庫高層另表示,原本住戶所取得的這類大樓住宅,「不要說土地所有權,連地上權都沒有」,但由於國產署已放寬地上權的條件,住戶將可取得地上權作為擔保品設定給銀行辦理房貸,因此預估未來建商標得土地之後蓋成的大樓應該會更有買氣。

  國產署鬆綁地上權的分割及讓與,並放寬地上權貸款融資條件與成數,確實能增加民眾購買地上權房產的誘因及接受度,不過筆者要提醒民眾,地上權與所有權本質畢竟不同,當地上權剩餘年限越接近到期日時,其價值會隨之減少,在貸款成數及流通上會較為困難。

  永然聯合法律事務所李永然律師認為國有土地設定地上權活用方式既已日益興盛,相關法令的便通更應加強,地上權在《民法》物權篇修正後,法令以更加周全,所以國有財產署應用更開放的思維去進行規劃,方能有益於國有財產的活化!

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