文◎李永然律師

一、台商獲得國有土地使用權的途徑並非單一:

  台商在中國大陸設廠或投資房地產開發,必須取得土地,而中國大陸因實施「社會主義土地公有制」,所以,台商只能取得土地使用權。

  大陸的國有土地使用權可以透過「出讓」,也有「行政劃撥」的情形存在,前者係指國家以土地所有者的身分,將「國有土地使用權」在一定年限內讓與土地使用者,並由土地使用者向國家支付「土地使用權出讓金」後取得的土地使用權。至於後者則是指經縣級以上人民政府依法批准,在土地使用者繳納補償,安置等費用後,取得的「國有土地使用權」,或者經縣級以上人民政府依法批准後無償取得的「國有土地使用權」(註1)。

  大陸台商不論依何種途徑,務必要注意相關法律規定,方能確保自身權益,筆者謹藉本文予以簡要說明。

二、注意受讓出讓土地使用權的風險

  首先台商在中國大陸常因出讓而發生爭議,所以透過出讓程序取得國有土地使用權,不論是因出讓而受讓或轉讓而取得,在程序上至少應注意以下四點:

  1.出讓的土地必須具備出讓的條件,關於其出讓條件應注意大陸《城市房地產管理法》第39條(註2)規定;

  2.注意不要受讓不得出讓的土地使用權,不得出讓的土地使用權,可以參考大陸《城市房地產管理法》第38條規定(註3);

  3.注意「出讓合同」中出讓方的主體資格必須合格,原則上應由「市、縣人民政府土地管理部門」任之;至於「開發區管理委員會」則不得為出讓方;

  4.必須注意出讓的土地上不得有其他的設定權利存至,俾保障受讓人的利益。

三、遇上一地兩賣的情形,應如何處理?

  其次,台商受讓國有土地使用權時,有時侯是賣方「一地兩賣」,甚至「一地數賣」,此時在法律上要如何處理?

  依大陸(最高人民法院《關於審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》)第10條規定:土地使用權人作為轉讓方就同一出讓土地使用權訂立數個「轉讓合同」,在「轉讓合同」有效的情況下,受讓方均要求履行合同的,按照以下情形分別處理:

  1.已經辦理「土地使用權」變更登記手續的受讓方,請求轉讓方履行交付土地等合同義務的,應予支持;

  2.均未辦理「土地使用權」變更登記手續,已先行合法占有投資開發土地的受讓方請求轉讓方履行「土地使用權」變更登記等合同義務的,應予支持;

  3.均未辦理「土地使用權」變更登記手續,又未合法占有投資開發土地,先行支付土地轉讓款的受讓方請求轉讓方履行交付土地和辦理「土地使用權」變更登記等合同義務的,應予支持;

  4.合同均未履行,依法成立在先的合同受讓方請求履行合同的,應予支持。未能取得「土地使用權」的受讓方請求解除合同、賠償損失的,則按照大陸《合同法》的有關規定處理(註4)。

四、結語

  綜上所述,台商在中國大陸建設廠房或投資開發房地產,務必對於土地使用權的取得,循合法途徑,進而切實依照法律規定,完成「登記」,並取得「國有土地使用權證」,這樣才能確保自身權益。

註釋:
註1、丁會仁編著:房地產經營管理與法律問題實務全書,頁24~25,2015年7月第1版第1刷,中國法制出版社出版。
註2、大陸《城市房地產管理法》第39條規定:以出讓方式取得土地使用權的,必須符合該條所規定的條件,才可以轉讓。
註3、不得轉讓的房地產,如:依法收回土地使用權的、權屬有爭議的,未依法登記領取權屬證書的、、等等。
註4、王勁松等著:開發商的法律課堂,頁15,2015年1月第1版第1次印刷,中國建築工業出版社出版。

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H118   

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