文◎李永然律師
一、大陸《物權法》也實施不動產物權登記生效主義
台商在中國大陸購買「商品房」，除了訂立「買賣合同」，履行雙方所約定的交易條件外，一定要注意辦理房地產證，所謂「辦理房地產證」，就取完成不動產物權的登記。
中國大陸《物權法》第9條第1款規定：「不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。」，由前述規定可知大陸已實施「不動產物權登記生效主義」。
台商究竟如何完成「登記」及辦理房地產證？筆者願藉本文予以剖析。
二、 向開發商買受商品房辦理房地產證的方式
首先大陸台商須瞭解向開發商買受商品房辦理房地產證，有三種方式，即：
1、開發商與買受人共同向「房地產權登記機關」申請房地產轉移登記，辦理「房地產證」；
2、買受人以「書面」委託開發商，向「房地產權登記機關」申請房地產轉移登記，辦理「房地產證」；
3、待「初始登記」（註1）時，向「房地產權登記機關」出具開發商委託買受人自行登記辦證的備案申請，買受人於「房地產項目初始登記」後，逕自向「房地產權登記機關」申請房地產轉移登記，辦理「房地產證」（註2）。
三、台商對房地產轉讓的法律須知
其次，前述辦理房地產證，即涉及「房地產轉讓」，所謂「房地產轉讓」，乃指房地產權利人透過「買賣」、「贈與」或者「其他合法方式」將其房地產轉移給他人的行為（大陸《城市房地產轉讓規定》第3條第1款）；因買賣而轉移，也屬於「房地產轉讓」；辦理房地產證，即是完成房地產轉讓登記後，取得主管機關所頒發的產權證明文件。
就該問題，台商應具備以下三點法律認識：
1、房地產轉讓時，房地所有權和該房屋占用範圍內的土地使用權同時轉讓（大陸《城市房地產轉讓規定》第5條）；此即土地使用權與地上建築物產權相一致原則（房地產一致原則）（註3）。
2、房地產轉讓依下列程序辦理：
（1）房地產轉讓當事人簽訂「書面」「轉讓合同」（註4）；
（2）房地產轉讓當事人在「房地產轉讓合同」簽訂後「90日」內持房地產權屬證書、當事人的合法證明、轉讓合同等有關文件，向房地產的所在地的房地產管理部門提出申請，並申報成交價格；
（3）房地產管理部門對提供的有關文件進行審查，並在「7日」內作出是否受理申請的書面答覆，「7日」內未作書面答覆的，視為同意受理；
（4）房地產管理部門核實申報的成交價格，並根據需要對轉讓的房地產進行現場查勘和評估；
（5）房地產轉讓當事人按照規定繳納有關稅費；
（6）房地產管理部門辦理「房屋權屬登記手續」，核發「房地產權屬證書」（大陸《城市房地產轉讓管理規定》第7條）。
3、大陸已實施「房地產成交價格申報制度」；所以，「房地產權利人」轉讓房地產，應當如實申報成交價格，不得瞞報或者作不實的申報（大陸《城市房地產轉讓管理規定》第14條第1款、第2款）。
四、結語：
綜上所述，台商向開發商購買商品房，取得房地產證是一個相當重要的手續，其間也有一些程序要走，手續要辦，台商一定要確實掌握並瞭解，才能保障自身權益。
註釋：
註1、房屋初始登記，即所有權第一次登記，須按自2008年7月1日起施行《房屋登記辦法》辦理。
註2、王勁松等著：開發商的法律課堂，頁313，2015年1月第1版第1刷，中國建築工業出版社出版發行。
註3、丁會仁著：房地產經營管理與法律問題實務全書，頁239，2015年7月第1版第1刷，中國法制出版社出版。
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