文◎李永然律師

一、大陸《物權法》也實施不動產物權登記生效主義

  台商在中國大陸購買「商品房」,除了訂立「買賣合同」,履行雙方所約定的交易條件外,一定要注意辦理房地產證,所謂「辦理房地產證」,就取完成不動產物權的登記。

  中國大陸《物權法》第9條第1款規定:「不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,經依法登記,發生效力;未經登記,不發生效力,但法律另有規定的除外。」,由前述規定可知大陸已實施「不動產物權登記生效主義」。

  台商究竟如何完成「登記」及辦理房地產證?筆者願藉本文予以剖析。

二、    向開發商買受商品房辦理房地產證的方式

  首先大陸台商須瞭解向開發商買受商品房辦理房地產證,有三種方式,即:

  1、開發商與買受人共同向「房地產權登記機關」申請房地產轉移登記,辦理「房地產證」;

  2、買受人以「書面」委託開發商,向「房地產權登記機關」申請房地產轉移登記,辦理「房地產證」;

  3、待「初始登記」(註1)時,向「房地產權登記機關」出具開發商委託買受人自行登記辦證的備案申請,買受人於「房地產項目初始登記」後,逕自向「房地產權登記機關」申請房地產轉移登記,辦理「房地產證」(註2)。

三、台商對房地產轉讓的法律須知

  其次,前述辦理房地產證,即涉及「房地產轉讓」,所謂「房地產轉讓」,乃指房地產權利人透過「買賣」、「贈與」或者「其他合法方式」將其房地產轉移給他人的行為(大陸《城市房地產轉讓規定》第3條第1款);因買賣而轉移,也屬於「房地產轉讓」;辦理房地產證,即是完成房地產轉讓登記後,取得主管機關所頒發的產權證明文件。

  就該問題,台商應具備以下三點法律認識:

  1、房地產轉讓時,房地所有權和該房屋占用範圍內的土地使用權同時轉讓(大陸《城市房地產轉讓規定》第5條);此即土地使用權與地上建築物產權相一致原則(房地產一致原則)(註3)。

  2、房地產轉讓依下列程序辦理:

  (1)房地產轉讓當事人簽訂「書面」「轉讓合同」(註4);

  (2)房地產轉讓當事人在「房地產轉讓合同」簽訂後「90日」內持房地產權屬證書、當事人的合法證明、轉讓合同等有關文件,向房地產的所在地的房地產管理部門提出申請,並申報成交價格;

  (3)房地產管理部門對提供的有關文件進行審查,並在「7日」內作出是否受理申請的書面答覆,「7日」內未作書面答覆的,視為同意受理;

  (4)房地產管理部門核實申報的成交價格,並根據需要對轉讓的房地產進行現場查勘和評估;

  (5)房地產轉讓當事人按照規定繳納有關稅費;

  (6)房地產管理部門辦理「房屋權屬登記手續」,核發「房地產權屬證書」(大陸《城市房地產轉讓管理規定》第7條)。

  3、大陸已實施「房地產成交價格申報制度」;所以,「房地產權利人」轉讓房地產,應當如實申報成交價格,不得瞞報或者作不實的申報(大陸《城市房地產轉讓管理規定》第14條第1款、第2款)。

四、結語:

  綜上所述,台商向開發商購買商品房,取得房地產證是一個相當重要的手續,其間也有一些程序要走,手續要辦,台商一定要確實掌握並瞭解,才能保障自身權益。

註釋:

註1、房屋初始登記,即所有權第一次登記,須按自2008年7月1日起施行《房屋登記辦法》辦理。
註2、王勁松等著:開發商的法律課堂,頁313,2015年1月第1版第1刷,中國建築工業出版社出版發行。
註3、丁會仁著:房地產經營管理與法律問題實務全書,頁239,2015年7月第1版第1刷,中國法制出版社出版。

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H118   

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