文◎張則君

  在國人的傳統觀念中,認為「有土斯有財」,購買不動產不僅為了安家立命,有時也成為身分財富的表徵,但買賣不動產所面臨的法律、稅務問題非常多且複雜,稍有不慎,就可能造成金錢上的捐失甚至觸法。此外,利用信託或借名登記管理不動產的現象也愈趨常見,所產生的爭端也隨之而來,到底有哪些法律規範應該了解?一般人總希望自己有能力能留些財產給後代子孫,因此不動產繼承與贈與也和民眾生活息息相關,這些法律常識都必須加以了解。

  執業近四十年的永然聯合法律事務所所長李永然律師在其執業的過程中,接觸過許多與不動產相關的案件,不論是買賣、稅務、信託、管理或繼承贈與…….等,他表示民眾在面對不動產交易或管理時,常因為對法律的認識不週而產生紛爭,一般人很少會預先去了解法律規定,一旦遭遇到相關的問題,就容易造成自身權益的損失,「預防重於治療」與其事後找律師幫忙,還不如事前就先充實法律知識的好。

買賣房地產,契約、稅負不能輕忽

  在新聞中常可見到買賣不動產的糾紛事件,例如:買賣雙方簽訂房屋買賣契約後,買方突然不想買了,賣方就沒收了買方已付的價金,買方不服損失提告,究竟賣方沒收價金合理嗎?買方真的只能自認倒楣?

  李永然律師表示,在不動產買賣契約中常會訂有違約罰則;一般訂有:買受人如違約反悔不買,出賣人可以於「催告」後,解除契約,並沒收買方已付的價金。因此賣方沒收買方已付的價金,是屬於「違約金」的約定。買方此時只能考是否有「違約金」金額過高的情形,若有,則可依法向法院提起訴訟請求酌減,但是否能遂其酌減違約金的目的?則必須視個案及法官的心證而認定。李永然律師也提醒民眾,買房子是許多人一生的夢想,但房屋的價金都不低,因此在購買房屋前要深思,考慮自己的能力是否確實能支付,不要因為一時衝動,等簽訂買賣契約後,再反悔就要付出不小的代價了。

  此外,買賣不動產還必須留意稅負的問題,「房地合一稅」自民國105年1月1日起正式施行,民眾出售房地產「稅」該怎麼繳?擔任地政士有多年經驗的永然地政士聯合事務所的李廷鈞地政士表示,所謂「房地合一稅」,事實上是「財產交易所得稅」的一種,是針對交易的實際利得,課徵房地交易所得稅。

  依《所得稅法》第14條第1項及第3項的規定,簡言之,計算房地合一房地交易稅的方式:就是以內政部「實價登錄」的金額為基準,成交價扣除取得成本之所得,再扣除費用後的金額為「所得額」;如果是繼承或受贈而取得,因為沒有實價,因此改用申報遺產或贈與稅時的「土地公告現值」加上「房屋評定現值」作為取得成本,計算出「所得額」之後,還要再扣除土地公告現值的漲價總數額之後,再依不同情形適用不同稅率,獨立申報繳納。

  但必須注意《所得稅法》第14條第2項的規定,「個人房屋、土地交易損失,得自交易日以後三年內之房屋、土地交易所得減除之。」因此,民眾出售房屋時的獲利可將三年內其他新制房地產交易虧損的部分減除,再繳納房地合一稅。

借名,信託,不動產交由他人管理,何者有保障?

  常見有些父母因為子女不孝,於是想將原先登記在子女名下的房產索回以養老,這在法律上又該如何處理?李永然律師表示:若父母只是將房屋登記於子女名下,但由自己保管所有權狀,並自行管理、使用房屋,則可以運用「借名契約」的關係,進而終止「借名契約」要求子女配合移轉所有權,倘若子女悍然不從,則父母迫不得已可以向法院提起「民事訴訟」進行索討。

  而所謂的「借名登記契約」,依最高法院判決意旨,係指:「當事人約定,一方將自己之財產以他方名義登記,而仍由一方管理、使用、處分,他方同意出名登記之契約」,真正所有權人為借名人,登記名義人為出名人。最高法院判決並認為:「借名登記成立原側重於借名者與出名者間之信任關係,倘其內容不違反強制、禁止規定或公序良俗者,應賦予無名契約法律效力,並類推適用民法關於委任之相關規定」。因此,父母(借名人)及子女(出名人)可以隨時終止借名登記契約,父母可藉由寄出「郵局存證信函」或委託律師發出「律師函」,為終止借名登記契約的意思表示,並配合所有權移轉登記。如果子女在接受信函後,不配合辦理,父母則可向管轄法院提起「民事訟訴」;不過在提起訴訟之前一定要做好「蒐證」工作,因為父母依法是負有「舉證責任」。但李永然律師也奉勸世人,父母疼愛子女、子女孝順父母才能造就家庭的和樂,若因為財產紛爭而親人反目,將會是終生的遺憾。

  現今民眾對於信託的觀念較為接受,於是愈來愈多人將自己的不動產透過「信託」的方式,交由專業人士經營管理,而由自己或後人來獲得利益。李永然律師表示:「信託」是「委託人」將財產權移轉或為其他處分,使「受託人」依「信託本旨」,為「受益人」的利益或特定目的,管理或處分「信託財產」的關係。就以信託土地為「信託財產」時,必須經「信託登記」,使之產生對抗第三人的法律效力。相較於「借名」方式,「信託」對委託人而言,更有保障,因為:一、受託人必須依「信託本旨」,以「善良管理人的注意」,處理「信託事務」;二、受託人必須把「信託財產」與其自有財產及其他信託財產分別管理;三、受託人死亡時,「信託財產」不屬於委託人的遺產。因此,民眾若有不動產需要交由他人代為管理,可以考慮運用「信託」的方式。此外,為了避免因子孫不肖,揮霍無度,輕易敗光家產;或為了爭遺產而親人反目,也可以利用遺囑信託於生前做好資產的分配,讓資產永續經營,子孫代代可享其利。

  至於因不動產信託所產生的稅負問題,李廷鈞地政士表示:依《土地法》與《房屋稅條例》的規定,受託人為地價稅與房屋稅的納稅義務人。而「他益信託」則必項注意「贈與稅」的問題,由於委託人並非受益人,因此「委託人」與「受益人」分別成為「贈與人」、「受贈人」,而「享有信託利益的權利」則成為贈與財產的標的。遺囑信託則會涉及遺產稅,於遺囑人死亡時,其信託財產應依《遺產及贈與稅法》課徵遺產稅。信託涉及的稅負問題相當複雜,尚包括:土地增值稅、契稅、所得稅、印花稅、證券交易稅……等,民眾在運用「信託」時必須詳加了解。

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