文◎黃介南律師
一、簽訂契約時，應先明瞭契約何時成立
契約為當事人雙方之間的約定，也就是雙方當事人的意思表示，意思表示合致，則契約成立，一方的意思表示為「要約」，他方為「承諾」，然不論是要約或承諾都是屬於一種「意思表示」。以買賣契約為例，屬於不要式及不要物契約，因此只要雙方當事人對買賣契約的簽訂，表示意思一致即可。所謂意思一致，主要在於雙方對買賣標的物（如土地、建物、汽車等）及價金表示意思一致，買賣契約即算成立，至於其他有關將來如何履行、履行時期及簽訂買賣契約所花之費用等等，雖雙方未表示同意，但不影響買賣契約之成立。
二、契約成立後，要注意確保契約履行
契約成立後之契約履行的確保，這對於契約的簽訂是非常重要的，即是簽訂契約時，他方當事人是否有履約的能力及誠意。一般法律並沒有規定履約的保證金應有多少金額或是最高金額的限制，同時保固金額也沒有特別的規定，這可由當事人以「契約自由原則」來約定。民法有規定所謂的解約定金、證約定金、成約定金……等。屬於證約定金時，則收受定金契約視為成立，而且定金契約是屬於「要物契約」，要在交付之後才會發生定金的效力。定金如果是可歸責於一方，沒有履行契約，或使契約陷於不能，即可要求收受定金的一方加倍退還定金，如果是因為可歸責於付定金之一方，是沒收定金（參考《民法》第249條規定）。然而擔保金、保證金並不屬於「定金」，保證金是一種擔保作用，但當一方違反契約而被沒收保證金，此保證金即變成「違約金」。「違約金」可分為「懲罰性違約金」及「損害性賠償違約金」；前者是以該違約金做為懲罰之用，後者則是以違約金做為損害賠償之用。其二者差別在於，如果是約定懲罰性違約金，除了可拿到違約金之外，還可證明損害再另外請求損害賠償；如果是損害賠償性違約金，則違約金本身就是做為損害賠償，不能另外再請求損害賠償，這就是二者之間的差別。但如何分辨是損害賠償性違約還是懲罰性違約金？一般而言，當事人之間如有特別約定為懲罰性違約金，則這種違約金即為懲罰性違約金，如沒有特別約定，即視為損害賠償總額的預定（參考《民法》第250條）。特別強調上述事項，這主要是涉及到《民法》第252條，違約金過高者，得請求酌減，但必須是法院或仲裁庭也認定過高，才可請求酌減。
三、契約履行發生糾紛，應立即尋求律師協助
契約成立後之契約履行如發生糾紛，如債務人違反契約履行義務，如：(一)不為給付：給付的拒絕，仍給付可能而債務人可能因被詐欺或脅迫等事由，而表示不為給付的意思；(二)給付遲延：債務人或債權人延誤給付的期限；(三)給付不能：通常指物理上、法律上或事實上不能。例如：買賣標的物已銷毀或原已承諾交付的特定物因法令的頒布而遭禁止；(四)不完全給付：乃債務人未依債務之本旨而為給付者，可分為「瑕疵給付」、「加害給付」等。而前開債務人違反契約履行義務之四種情況，就會衍生契約履行糾紛。
例如，甲公司原先所租用的廠房，因故無法繼續承租而想購買廠房，為避免影響甲公司營運，於是透過仲介乙公司代為尋覓「合法之廠房物件」，甲公司因信任乙公司仲介人員所出具不動產說明書，出售物件資料表也明確記載「挑高鋼構廠房」，且明確告知甲公司係合法廠房。而賣方丙公司也表示買賣標的物之本件廠房可以「合法使用」，且已向市政府機關申請「土地廠房新建工程水土保持計畫」乙案，並經委託土木技師公會代為審查完成等語，甲公司信賴乙公司仲介人員及賣方丙公司所提供資料、說明的情況下，雙方遂簽訂買賣契約，甲公司並交付新台幣（下同）一百萬元簽約款。未料，甲公司簽訂買賣契約後，才發現買賣標的物之本件廠房無法立即「合法使用」，導致甲公司將來恐遭人檢舉而影響甲公司合法正常營運，此時甲公司是否應依雙方簽訂買賣契約繼續履行契約？如否，則丙公司依雙方簽訂買賣契約會向甲公司主張沒收一百萬元簽約款以作為懲罰性違約金，此時甲公司該如何處理？
幸好，甲公司立即尋求律師協助，藉由律師專業發現買賣標的物之本件廠房所座落之土地使用分區為「山坡地保育區」，並未依水土保持計畫開挖整地且尚未取得水土保持施工許可證等文件，依《水土保持法》及《山坡地保育利用條例》之相關規定，根本無法立即為「合法使用」，不符合甲公司購買本件廠房立即「合法使用」之需求。經由律師建議下，甲公司先委請律師發律師函主張《民法》第88條規定，因錯誤而撤銷意思表示及《民法》第92條第1項規定被詐欺而撤銷意思表示，並依雙方買賣契約約定解除買賣契約，丙公司依法自應返還甲公司已給付一百萬元簽約款。嗣甲公司、乙公司及丙公司三方經由律師介入協調下，透過訴訟外調解，迅速圓滿達成和解，甲公司免除浪費大量心力、勞力、時間及費用經由法院訴訟程序解決糾紛，更及時順利找到符合甲公司需求的可立即「合法使用」廠房。
四、結語
甲公司因誤信乙公司仲介人員所出具不動產說明書及賣方丙公司說明買賣標的物之本件廠房可立即「合法使用」，導致簽訂買賣契約後才發現買賣標的物之本件廠房居然無法立即「合法使用」，連帶影響甲公司搬遷廠房後之正常合法營運。甲公司原認為雙方當事人對買賣契約的簽訂已意思表示一致，買賣契約成立，如不繼續履行契約恐面臨遭丙公司沒收一百萬元簽約款以作為懲罰性違約金問題，幸經由律師協助下，透過訴訟外律師的專業調解，圓滿達成和解。一般民眾或公司簽訂契約前，建議應事前詢問律師意見，藉以避免將來糾紛的發生；如果不幸發生契約履行糾紛，更應立即徵詢律師意見，才能免除浪費大量心力、勞力、時間及費用，順利圓滿解決糾紛。（本文作者為永然聯合法律事務所台北所副主任律師兼兩岸法律事務中心召集人）
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「契約」，看起來似乎是高大上，非一般人所能及。其實契約普遍存在每個人的生活中，每天都在發生契約行為，契約行為包括買手機、買早餐這等小事，但也有金額巨大、複雜的不動產買賣、政府採購等大事。契約並非一定要白紙黑字，與生活息息相關的買賣契約，甚至都未出現契約二字，例如到超商買東西，看到價錢買賣，拿到櫃台結帳，這就成立買賣契約了。因此，契約有「口頭契約」與「書面契約 」之分。一般契約不論口頭或書面均可發生效力；但例外情形，法律規定須以書面為之，例如：《民法》規定，不動產租賃契約，其期限逾一年者，應以「字據」訂立；委任事務的處理，依法應以文字為之者，則其授與處理權，也應以文字為之；夫妻財產制契約的訂立、變更或廢止，應以書面為之；兩願離婚，應以書面為之……等。
當須以書面訂立契約書時，如何訂妥契約書就極為重要了，加上書面又具有證據的功能，契約訂立周延妥當，則可避免糾紛的發生。儘管契約這麼重要，但一般人卻對簽訂契約的相關法律事務不甚了解，不是輕忽地想到什麼就訂什麼，而不詳究訂定的條款是否合法、是否違反權益，就是誤以為契約訂定過於困難，無法著手。於是有的契約是用語曖昧，或因設想不夠周延，致橫生枝節，滋生爭端，不得不尋求法律途徑加以救濟。
制訂契約時，首先應確認契約之主體（因契約原則僅在契約當事人間發生債之效力行為），同時也要確認出面訂立契約之人有無完全之代表權或代理權。而於契約條款中，應對契約條款中應行注意事項逐一檢視，以達該份契約最大完整之處，避免因契約文字、條款記載之疏漏，於日後契約解釋或適用時產生爭議。
有感於契約簽訂的重要性，加上辦案過程中見到諸多當事人因簽約不甚，造成巨大損失，永然聯合法律事務所所長李永然律師特別企劃契約訂定專題，並由永然聯合法律事務所台北所主任律師陳宜鴻律師主編，並邀集永然聯合法律事務所彭郁欣律師、黃斐旻律師、許啟龍律師、吳任偉律師、盧孟蔚律師、黃介南律師、李廷鈞地政士、林貴卿律師、鄭智仁律師、翁呈瑋律師共同執筆，編印成《契約訂定·糾紛解決與運用律師法律手冊》，並由永然法律基金會捐印。內容不僅涵蓋簽訂契約應注意事項、履約擔保機制之運用、違約金之約定……等，並提供多項解決契約糾紛的方法，最重要的，李永然律師也呼籲，為了避免自己在簽訂契約書吃虧，上當受騙，簽訂契約時，一定要運用「律師」，而且要找「專業、負責有經驗」的律師。
欲索取《契約訂定·糾紛解決與運用律師法律手冊》手冊者，請來函附上中型回郵信封（16cm×22cm以上），註明手冊名稱，寄台北市中正區羅斯福路二段9號7樓永然法律基金會收即可。索取一本回郵為11元，索取二本回郵16元，索取三本以上請來電詢問！
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