依據《遺產及贈與稅法》第10條第1項之規定：「遺產及贈與財產價值之計算，以被繼承人死亡時或贈與人贈與時之時價為準；被繼承人如係受死亡之宣告者，以法院宣告死亡判決內所確定死亡日之時價為準。」又同條第3項規定：「第一項所稱時價，土地以公告土地現值或評定標準價格為準；房屋以評定標準價格為準；其他財產時價之估定，本法未規定者，由財政部定之。」因此房地於贈與時，繳納贈與稅即是以贈與當年度之評定現值及公告現值乘以贈與稅稅率（10%）計算贈與稅。
然而已經申報繳納贈與稅或是核定免繳贈與稅受贈取得之不動產將來出售時，又該如何申報財產交易所得？
依據目前國稅局之見解，個人出售繼承或贈與取得之房地，其房屋交易損益計算，應依《所得稅法》第14條規定，以交易時之成交價額，減除繼承時或受贈與時該項財產之時價及因取得、改良及移轉該項財產而支付之一切費用後之餘額，為財產交易所得，併計綜合所得總額課稅。
購買預售屋，在尚未完工而產權也未登記在買受人名下前又中途出售，原買受人是否需要申報財產交易所得？
依《所得稅法》第14條第1項第7類第1款規定，凡財產及權利因交易而取得之所得，屬「財產交易所得」，應以交易時之成交價額，減除原始取得之成本，及因取得、改良及移轉該項資產而支付之一切費用後之餘額為所得額，併計綜合所得總額課稅。因此，預售屋在興建階段的買賣，尚未辦理所有權第一次登記（保存登記），在結構體完工前，所有權仍在建設公司名下，買方只是取得房屋與土地所有權將來移轉的權利，並不屬於不動產移轉，出售該「權利」時，如有產生價差所得，屬於《所得稅法》所訂的「財產交易所得」，必須申報綜合所得稅，申報時，要以交易時的成交價額，減除原始取得之成本，及因取得、改良及移轉該項資產而支付之一切費用後之餘額為所得額（依《所得稅法》第14條第1項第7類第1款規定）。另外，如有出售預售屋未詳實申報之情形，《稅捐稽徵法》第48條之1也明定有納稅義務人須自動補報並繳納所漏稅款之規定。
依財政部83年2月8日台財稅第831583118號函釋，個人出售房屋（含預售屋），計算其財產交易所得可減除之成本及費用：一、成本：包括取得房屋之價金、購入房屋達可供使用狀態前支付之必要費用（如契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費等）、於房屋所有權移轉登記完成前，向金融機構借款之利息暨取得房屋所有權後使用期間支付能增加房屋價值或效能非二年內所能耗竭之增置、改良或修繕費。二、移轉費用：為出售房屋支付之必要費用，如仲介費、廣告費、清潔費、搬運費等。至於取得房屋所有權後，於出售前支付之各項費用，除前述轉列房屋成本之增置、改良或修繕費外，其餘如使用期間繳納之房屋稅、管理費及清潔費、金融機構借貸利息等，均屬使用期間之相對代價，不得列為成本或費用減除。
一、法源依據
房屋稅課徵的法源依據來自《房屋稅條例》，而該條例第6條規定，房屋稅率授權地方政府在規定「稅率範圍」內，分別規定房屋稅徵收率，並經當地民意機關通過。同條例第11條規定，房屋標準價格，由不動產評價委員會依據下列事項分別評定，並由直轄市、縣 （市） 政府公告。同條例第24條規定，房屋稅徵收細則，由各直轄市及縣 （市） 政府依本條例分別擬訂。因此，《房屋稅條例》第6條、第11條、第24條皆規定授權地方政府來制定，因此各地方的房屋稅率、房屋標準價格以及徵收細則等相關規定會有所差異。在台北市，依《台北市房屋稅徵收自治條例》作為課徵房屋稅的法源依據；在桃園市，則適用《桃園市房屋稅徵收率自治條例》。
二、繳納期間及追徵時效
近年來，我國政府為了達到「打房」目的，採取了許多積極抑制房屋交易的手段，包含《房屋稅條例》的修改、「囤房稅」及「豪宅稅」的增加，甚至對「不動產財產交易所得」採取較為嚴格的審查方式，讓持有房屋者或出售不動產者產生大量的稅負。尤其近期常有當事人或網友主動詢問這方面問題，甚至接到國稅局要求補申報財產交易所得的通知；永然聯合法律事務所認為有其必要讓民眾更加了解相關稅法的規定，也邀請永然地政士事務所李廷鈞地政士、黃興國地政士、黃文賢顧問共同參與本法律手冊的編寫。針對實務中常遇見的房屋稅、不動產交易所得稅的問題作解析，以避免納稅義務人因為漏報而遭致罰鍰，更可進一步了解到相關稅法的節稅規定，以保障其自身的權益。
而《不動產交易所得稅．房屋稅法律手冊》即針對房屋稅與財產交易所得兩個單元來做說明，第一單元〈房屋稅篇〉、第二單元〈財產交易所得篇〉，皆逐一介紹實務上最常遇見的相關問題，透過一問一答的方式詳加說明，讓民眾得以針對自身狀況尋求所需的答案；答題過程中需要計算部分，也附上計算公式及例題，讓民眾更容易吸收消化，也方便將其數字套入其內，以計算出個人財產交易所得；最後附上相關稅法的條文，提供讀者按圖索驥，使民眾解決問題時更能有所依據。在此非常感謝友人大船企業股份有限公司黃立達董事長慷慨捐助永然法律基金會，使本法律手冊得以順利付梓。本手冊發行後，希望能對房屋所有權人及出售不動產者於相關稅法權益之認識上有所助益，讓「稅賦人權」更加獲得保障。
友人陳學聖立法委員，長期以來持續關心此一議題，本法律手冊也特別摘錄《桃園市房屋稅徵收率自治條例》，讓桃園的鄉親可以從中了解到桃園市房屋稅的相關規定。希望台灣在歷經不動產相關稅法數次的修法之後，對台灣未來經濟發展不致產生太大衝擊，對台灣未來社會發展也能更加和諧、美好。
近年來，政府為了達到「打房」目的，採取了許多積極抑制房屋交易的措施，包含《房屋稅條例》的修改、「囤房稅」及「豪宅稅」的增加，甚至對「不動產財產交易所得」採取較為嚴格的審查方式，讓持有房屋或出售不動產者產生大量的稅負，因此常有民眾接到國稅局要求補申報財產交易所得的通知。
《不動產交易所得稅．房屋稅法律手冊》即分別以〈房屋稅〉及〈財產交易所得〉兩個單元逐一介紹實務上常遇見的相關問題，透過一問一答的形式詳加解析，讓民眾得以針對自身狀況尋求所需的答案；答題過程中需要計算部分，並附上計算公式及例題，使讀者更容易消化吸收。最後附上《房屋稅條例》最新修正及其他相關稅法條文供讀者按圖索驥。
一、房屋稅的徵收對象為何？
我國《房屋稅條例》第4條第1項對房屋稅的徵收對象予以規定，即房屋稅向「房屋所有人」徵收之；其設有「典權」者，向「典權人」徵收之；「共有房屋」則向該房屋的「共有人」徵收，由共有人推定一人繳納，其不為推定者，則由「現住人或使用人」代繳。
雖然法律針對房屋稅的徵收對象已有明定，然實務上於適用時仍有些疑義，筆者將其中實務上常見者剖析於后。
一、房屋稅的計算：
由於我國為課徵房屋稅訂有《房屋稅條例》，所以房屋所有權人對其房屋負有繳納「房屋稅」的義務。而「房屋稅」的計算是依「房屋現值」按其不同用途，適用不同稅率，進行課徵。
房屋所有權人為了解房屋稅的稅額自有認識「房屋現值」的必要，筆者擬藉本文予以介紹，除介紹其概念及相關法律規定外，並就相關問題一併予以介紹。
一、房屋稅的課徵依《房屋稅條例》：
我國早已實施《房屋稅條例》，該條例是作為徵收「房屋稅」的依據；我國《房屋稅條例》於第1條明文規定：「房屋稅之徵收，依本條例之規定；本條例未規定者，依其他有關法律之規定」。
二、房屋稅的課徵對象：
一、房屋稅已提高了！
近年來，台灣彌漫在政府打房的氛圍中，台灣民眾的房屋自有高達80%以上，但都有些人以「居住正義」為口號，推動仇富的氛圍；政府也基於民氣可用的情形下，藉機增加稅種，如「奢侈稅」…；並提高稅率，如「豪宅稅」、「囤房稅」…。台北市民眾對於「房屋稅」已提高的事實必須有所認識，因法令已修改了；所以，今後應更加注意如何合法「節稅」，俾免增加稅負！
二、台北市民對房屋稅的基本認識：
一、投資人持有房地產，須注意房屋稅的課徵：
在台灣民眾的房屋自有率非常高，但仍有少部分人沒有自有房屋，少數學者就撰文表示台灣的房屋持有稅較低，導致有錢人的游資就跑到房地產，導致房價攀升，害少部分人未能擁有自有房屋，進而要求政府要修改房屋稅的課徵方式，加重所有人之持有稅的負擔。
立法院已於民國103年5月20日三讀通過《房屋稅條例》的修正，總統也於民國103年6月4日修正公布；對於此一修正，房屋所有權人必須加以注意，並進行節稅規劃，俾免房屋稅的負擔過度增加。筆者願藉本文介紹此次修正，並提醒房屋所有人相關注意事項。
一、房屋稅的徵收依何法令？
近年來台灣的報章媒體一直在探討「房屋稅」、「地價稅」的話題；究竟徵收房屋稅的法令為何？有些民眾不瞭解；其實其課徵主要的法令是《房屋稅條例》，依該條例第1條規定：「房屋稅之徵收，依本條例之規定；本條例未規定者，依其他有關法令之規定。」。
課徵「房屋稅」，納稅義務人除注意《房屋稅條例》外，還應注意自治法規，就以台北市而言，尚有《台北市房屋稅徵收自治條例》，納稅義務人必須一併注意。
案例：
王先生、王太太在台北市大安區名下有兩間公寓，一間公寓出租，另一間公寓供自用，並且幫其成年的兒子大寶、未成年女兒二寶在台北市信義區各購置一間套房作為自住使用；王先生的父親王老先生住在台北市北投區，房屋已在多年前辦理贈與為王先生所有，試問：王先生家族在台北市名下有五間房屋，哪幾間房屋所坐落之土地可以適用自用住宅地價稅優惠稅率？
解析：
我國自民國100年6月1日起正式施行《特種貨物及勞務稅條例》，該條例的施行對原本熱呼呼的房市造成影響固然不在話下，而就一般正打算出售房地產的人最關心的，莫過於在何種情形下，可以不被課徵「特種貨物及勞務稅」？
首先要了解房地產於哪些情形要課徵「特種貨物及勞務稅」。原則上，在中華民國境內銷售「持有期間」（註1）在二年以內的房屋及其坐落基地或依法得核發建造執照的都市土地，均為課徵標的。所以，出賣人所出售的房地產如符合上述條件，即有遭課徵「特種貨物及勞務稅」的可能。
但法律常有例外規定，「特種貨物及勞務稅」也不例外，我國《特種貨物及勞務稅條例》第5條即臚列十一款除外的情形，現分述如下：
不動奢侈稅怎麼課，是許多民眾心中的疑惑，該怎麼申報？又如何才能排除課徵奢侈稅，就由永然地政士事務所兩位優秀的地政士李廷鈞、黃興國一同撰文，教導民眾認識不動產奢侈稅。
概述不動產奢侈稅──如何申報與排除
文◎黃興國地政士、李廷鈞地政士
李 序
我國自民國100年6月1日施行《特種貨物及勞務稅條例》以來，由於是新法上路，陸續有民眾或不動產相關從業人員因不熟悉該條例所規範「不動產」為特種貨物的態樣，而認為出賣人不需繳納奢侈稅，進而簽訂不動產買賣契約，事後卻遭補課奢侈稅並遭致罰鍰。近日更可從報章雜誌中了解，民眾被追繳奢侈稅的案件有逐漸增多的趨勢，甚至提出行政救濟卻遭駁回的案件亦時有所聞。由於奢侈稅的稅基是買賣成交價，無法再主張扣除相關成本，當成交價乘上15%或10%稅率時，所需繳納金額往往相當可觀，對民眾的財產權影響甚巨，因此藉由本手冊的發行，希望讓民眾進一步了解該條例的規範。
而本法律手冊針對《特種貨物及勞務稅條例》關於不動產部分的條款、財政部解釋函釋及法院判決等三大部分，分別以「基礎概念篇」及「實務解說篇」為文詳加介紹，讓民眾從中了解該條例規範與實務運作方式。在此非常感謝住商不動產天母西路、仁愛復興、天母忠誠加盟店慷慨捐助永然法律基金會，使本手冊得以順利付梓出版，希望本手冊能對民眾在出售不動產或從業人員在協助銷售不動產時，對於不動產奢侈稅有更深一層的認識，俾對自身權益的保障能更有幫助！
我國自民國100年6月1日施行《特種貨物及勞務稅條例》以來，至今已將近三年，由於是新法上路，陸續有民眾或從業人員因不熟悉該條例所規範不動產為特種貨物的態樣，而認為出賣人不需繳納奢侈稅，進而簽訂不動產買賣契約，事後遭國稅局要求補稅並遭致罰鍰的例子產生；近來更從報章雜誌中得知，民眾被追繳奢侈稅的案件有逐漸增多的趨勢，甚至提出行政救濟竟遭致駁回的案例亦屢見不鮮。由於奢侈稅的稅基是以買賣成交價乘上10%或15%的稅率，無法再主張扣除相關成本，所需繳納金額往往動輒數十萬至數百萬元以上，因此對民眾的財產權影響甚巨。
依據民國102年11月14日經濟日報A1版記者陳美珍所撰「打房縮手 奢侈稅微調」乙文報導，全年經濟成長率「保2」不易，財政部擔心重稅重創內需，定調特種貨物及勞務稅（奢侈稅）修法轉向「微調」，二年閉鎖期與稅率維持不變，但非都市土地涉及短期炒作者，不再享有免稅，將比照都市土地課徵10%或15%的奢侈稅。
財政部長張盛和102年11月13日在立法院指出，礙於國、內外經濟情勢嚴峻，奢侈稅確定只會「微調」。財政部認為，出口表現不如預期，各項經濟數據並不樂觀，目前修正奢侈稅確實面臨極大壓力，「大修時機已經過去了」。 明年的經濟情勢雖然會比今年好，但仍看不到強大的經濟動能支撐，為免再對經濟造成損害，奢侈稅確定不會大幅更動，僅調整較具急迫性的部分。
依據102年10月25日工商日報A18版記者于國欽所撰「自用住宅認定順序 改由土地所有權人主張」乙文報導，內政部已於102年10月24日通過《平均地權條例施行細則》修正草案，未來持有多棟住宅者，適用「自用住宅地價稅率」的優先順序，將由現行法規明訂改由「土地所有權人」自行主張，這項新措施將於近期內送行政院核定後實施。
內政部地政司副司長王靚琇表示，依《平均地權條例》，土地所有權人適用千分之二稅率的土地總量上限，在「都市土地」為三公畝，「非都市土地」為七公畝，所有權人如持有多棟房子致使土地面積逾此一上限，哪些房地將可適用千分之二稅率？目前已明訂在《平均地權條例施行細則》第30條。
根據民國102年6月28日經濟日報A23版記者陳美珍的報導，高雄市國稅局表示奢侈稅開徵後，發現有納稅人先贈與不動產給名下無房產的已成年子女，然後再出售不動產，由於該不動產的公告現值都在新台幣220萬元以下不必繳納贈與稅，欲以這種方式規避奢侈稅。
對於這樣的方式，國稅局決定要封殺，高雄市國稅局發現有某A民眾民下已有一戶房產，其後另購其他房產，並欲將新房產出售，由於持有未滿兩年，因此先將待售的不動產贈與給名下沒有房產的成年女兒，並以女兒名義出售，以符合免課徵奢侈稅的規定，結果國稅局發現A在贈與房產前已經先行委託房仲業者代為尋找買家，買賣交易書立契約亦由A經手簽訂，售屋總價也由A收取使用，證明是一樁「假贈與」的漏稅行為，被國稅局補徵稅款新台幣63萬元外，並且重罰2.5倍罰鍰！
筆者認為，由本案例可以看出，如果欲以這種方式節稅，在贈與前應該先將該委託出售契約終止，此外資金流向也要清楚交代，否則將有可能被國稅局認定是逃漏稅，而遭到處罰，民眾在做類似的買賣之前，最好請教專業人士，才能避免無辜被罰！！
根據民國102年3月13日自由時報A5版記者張舒婷、經濟日報A23版記者吳泓勳、聯合報AA1版記者林政忠和工商時報A5版記者林淑慧的報導，財政部北區國稅局日前查獲首宗以法拍屋逃漏奢侈稅，犯案主謀標購桃園地區的法拍屋，並透過人頭戶快速轉賣，藉此漂白法拍屋標示，並以市價賣出賺取高額價差，犯案主謀遭罰新台幣300萬元，且移送檢調查辦。
據了解，這位投機客找了兩位臨時工當人頭戶買家，第一位人頭戶先登記為法拍屋所有權人，另一位再出面承購。由於兩位人頭戶都是自用住宅，因此不用課徵「特種勞務貨物稅」即「奢侈稅」，並且在第二次轉手後，房屋的「法拍」註記登記即塗銷，可以正常價格出售，在六個月內轉手兩次，賺取價差高達新台幣160餘萬元。
對此，北區國稅局局長表示，依據《特種貨物及勞務稅條例》的規定，該投機客將遭處2.5倍的罰鍰，並且利用他人名義從事交易、隱匿財產或以不正當方法逃漏稅捐，依《稅捐稽徵法》的規定最重可以處5年刑責。
