購買預售屋,在尚未完工而產權也未登記在買受人名下前又中途出售,原買受人是否需要申報財產交易所得?
依《所得稅法》第14條第1項第7類第1款規定,凡財產及權利因交易而取得之所得,屬「財產交易所得」,應以交易時之成交價額,減除原始取得之成本,及因取得、改良及移轉該項資產而支付之一切費用後之餘額為所得額,併計綜合所得總額課稅。因此,預售屋在興建階段的買賣,尚未辦理所有權第一次登記(保存登記),在結構體完工前,所有權仍在建設公司名下,買方只是取得房屋與土地所有權將來移轉的權利,並不屬於不動產移轉,出售該「權利」時,如有產生價差所得,屬於《所得稅法》所訂的「財產交易所得」,必須申報綜合所得稅,申報時,要以交易時的成交價額,減除原始取得之成本,及因取得、改良及移轉該項資產而支付之一切費用後之餘額為所得額(依《所得稅法》第14條第1項第7類第1款規定)。另外,如有出售預售屋未詳實申報之情形,《稅捐稽徵法》第48條之1也明定有納稅義務人須自動補報並繳納所漏稅款之規定。
依財政部83年2月8日台財稅第831583118號函釋,個人出售房屋(含預售屋),計算其財產交易所得可減除之成本及費用:一、成本:包括取得房屋之價金、購入房屋達可供使用狀態前支付之必要費用(如契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費等)、於房屋所有權移轉登記完成前,向金融機構借款之利息暨取得房屋所有權後使用期間支付能增加房屋價值或效能非二年內所能耗竭之增置、改良或修繕費。二、移轉費用:為出售房屋支付之必要費用,如仲介費、廣告費、清潔費、搬運費等。至於取得房屋所有權後,於出售前支付之各項費用,除前述轉列房屋成本之增置、改良或修繕費外,其餘如使用期間繳納之房屋稅、管理費及清潔費、金融機構借貸利息等,均屬使用期間之相對代價,不得列為成本或費用減除。