目前分類:地政相關新聞及法令 (695)

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  依據民國104年3月13日聯合報A10版記者饒磐安所撰「6樓墜亡 他家非凶宅 買主敗訴」報導,林姓男子於民國102年在新北市購買一棟大樓的六樓,入住後才得知有人從陽台跳樓自殺,他認為前屋主、房仲員及房仲公司隱瞞凶宅事實,向法院起訴要求減價新台幣兩百萬元。法官認為死者是從六樓陽台跳下,並非陳屍住處,認定六樓非凶宅,且林姓買主未舉證房價因此減少,判林姓買主敗訴,本案仍可上訴。

  法官認為,「凶宅」是指曾發生凶殺或自殺死亡的房屋,影響房價甚鉅,屬房屋交易的重要資訊。此案的死者自六樓墜落一樓地面,送醫急救兩個多小時後不治,六樓住處不是陳屍處,並非「凶宅」,房仲公司及前女屋主因此不必負房子的瑕疵擔保責任。原告原本聲請不動產估價師估價,但因估價費用過高而撤回,無法舉證房價減損。

  筆者認為一般認定為「凶宅」,是該不動產有發生「非自然身故事件」,從該案例可以得知死者到醫院前仍有生命跡象,因此該建物一樓及六樓不應被認定為凶宅;建議消費者在購屋時確認是否為凶宅,可以上網查詢「凶宅網」,並且詢問鄰居、里長及鄰長,來確保自身權益。

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  依據民國104年3月17日聯合報AA2版記者蕭韻純所撰「豪宅交易急凍 最新揭露僅10件」報導,政府鎖定豪宅交易查稅,讓豪宅市場急速冷凍,根據最新的實價登錄資料顯示,台北市億級住宅揭露僅10件,扣除掉完工交屋的部分,只剩下4筆。顯見台北市高總價豪宅實際交易市況相當低迷,且未有創新高價的案件揭露。同時,財政部宣布,民國104年將下修全台豪宅強制實價課稅申報門檻,擴大豪宅實價課稅範圍。由原先雙北市新台幣(以下同)8000萬元、其他地區5000萬元以上,下修為台北市7000萬元、新北市6000萬元、其他地區4000萬元以上即視為豪宅,就要納入實價課稅對象。

  業者表示,去年政府持續針對高總價產品加強查稅與管控,市場氛圍讓創高價成交更顯困難,加上雙北市政府近二年積極調整房屋稅基與稅率,豪宅持有成本大幅增加;同時在買賣交易時的契稅也連帶倍增,預料將使新屋豪宅市場需求進一步下滑,價格有機會明顯修正。

  筆者認為除了豪宅交易量急速下滑外,其他不動產交易量也嚴重萎縮,政府如持續運用課稅手段來提高不動產交易成本及持有成本,不動產交易量應該會持續往下探底,將會影響更多的從業相關人員,盼政府應評估相關產業所帶來的負面影響,該採用較為緩和的方式!

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  民國104年3月20日工商時報A23版記者曾麗芳「小家庭當道 中小坪數建案成主流」的報導稱: 根據主計處民國103年公布的調查顯示,受戶內人口減少等因素影響,國人平均每人居住空間為13.5坪,僅僅較21年前增加5.2坪。隨著人口結構改變及居住觀念的不同,近年來新建案朝中小坪數發展已成趨勢;就連國內知名學者也疾呼,全球出生率普遍降低,「別再蓋大坪數豪宅了」!

  無論國內趨勢或世界潮流,人口結構都趨向減少,大坪數豪宅已不符實際需求。國內知名學者、逢甲大學執行副董事長高承恕就疾呼:「別再蓋大坪數豪宅了!」他說,西班牙無論是車站、知名大學、市議會等處,都呈現「建物很美但空蕩蕩」的景象;且並非西班牙獨有現象,日、美、德、英等國家,人口高峰都已過去。,依內政部統計,全國出生人口數由1992年的32萬1,632人,降至2013年的19萬9,113人;因為家庭型態的改變,以往國人購屋會考慮和兒女同住,但現在許多兒女獨立後,不和父母同住,「不少擁有百坪豪宅的人是過年時全家團聚熱熱鬧鬧,過年後豪宅就冷冷清清」,顯示大坪數豪宅已非居住主流。

  精銳建設副總經理吳秋凉表示,人口結構改變,需要大坪數居住空間的三代同堂已不多見,有不少人連兩代同堂也不想,坪數過於大的室內空間反而不切實際,順勢帶動「中小坪數」建案興起。不過,坪數縮小,不代表居住品質變差!吳秋凉表示,人們對居住品質要求愈來愈高,不再追求把所有空間都留在室內,而是希望有多一些戶外空間,與大自然共處,「舉例來說,以往人們喜歡買的屋子坪數都在室內,現在則是買10坪,希望6坪在屋內、4坪在室外,讓親近戶外的機會更多!」

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  民國104年3月19日中國時報B2版記者陳芃「北市智慧公宅 東明將成首例」的報導稱:台北市政府宣示8年內要興建5萬戶公共住宅,都發局民國104年18日邀請資訊與通信科技(ICT)業者,舉行「公共住宅與科技智慧應用座談會」。台北市副市長林欽榮表示,104年9月辦理工程發包的東明公宅,應會是台北市政府打造的第一處「智慧社區」,除了節水節電,還可能納入遠端照護、智慧電動車,民國104年3月18日台北市政府邀請華碩、宏碁、大同、台灣松下、中華電信、台達電、中興保全、亞旭等約20家公司代表,公共住宅必須是智慧社區,目前一般住宅每平方公尺的樓地板面積用電量,每年為230至250度,公宅希望做到170至150度;用水量為每人250公升,未來也要降低,在社區設置智慧電表、水表等。東明公宅的興建工程預計9月發包,屆時就會納入各種智慧設施,除了基本的節電、節水,還可能視情況有遠端照護、智慧停車、智慧電動車等。位於南港路的東明公宅是要拆除原台肥出租國宅改建,完工後預計提供700戶,也會納入老人長照機構、托嬰中心等,「希望提供民眾負擔得起的科技」林欽榮說,後續動工的公宅、中繼住宅,也會比照辦理;計畫總造價的1%投入社區公共藝術,3%至5%放在智慧科技上。

  筆者認為全球都在提倡「綠色環保建築」,台灣也不例外,政府近年來針對公共住宅推行「智慧建築標章」,提供市民優質的居住空間,盼政府踏出科技智慧城市第一步同時,日後應協助更多建商打造更優質與環境友善的智慧公共住宅,永續導入環保智慧策略,才能讓台灣的綠色建築環境更進步,才能給予市民更優質的環境,更符合《住宅法》,確保人民居住品質的精神!


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20150320  

  「買屋租屋不受騙之Q&A大全」一書是由「陳志偉」律師所著,創見文化出版(2007年8月出版),本書作者為執業律師,相當熟稔不動產糾紛處理相關方式及權益該如何保障;因為在民眾財產交易中,不動產金額占相當大的金額,又因為房屋糾紛態樣多元,因此無論在購屋或購買居住後,都很容易遇到法律上的問題,

  本書作者將全書分成四篇,每篇都以案例方式來做最為開端,讓讀者能輕鬆了解作者所要表述的糾紛情形,藉由案例情節的剖析,並將讀者帶入相關法律規定,如《民法》、《公寓大廈管理條例》等規定,讓讀者能輕易吸收,並能更加瞭解法律運作方式。

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  依據民國104年3月15日蘋果日報A16版記者于靜芳所撰「新推案擴建 還沒賣就強制拆」報導,台中市民國104年1月公告367間違建,民國104年3月底前須全數拆除,不少新推案因建商二次施工擴建,遭政府強制拆除,其中台中市西屯區長安路二段131巷,由生活家建設新推的別墅建案,因擴建1樓車庫、2樓露台,還未出售,104年1月底已遭市府強制拆除,建商統計損失近新台幣3000萬元。

  台中市政府都市修復工程科表示,該建案因1樓住宅空地已擴建置人行道共4米,超出違建2米標準,民國103年12月底已發函勒令停工,但建案仍持續施工,故通知拆除時間後,立即拆除違建部分。

  該案建商劉經理表示,由於無地下室空間,才規劃「二次施工」擴建車庫,拆除8戶約損失新台幣2500萬元,加上後續處理、重新設計成本,估計損失近新台幣3000萬元。建商二次施工常見車庫空間、增建夾層、露台或雨遮外推,台灣房屋加盟事業總部法務游璿樺表示,近期台中有不少建商二次施工遭拆除,引發買賣糾紛,民眾購屋應注意自己應有權益,二次施工常有拆除風險,最好不要購買。若建商涉廣告不實,民眾可依法提告。

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  依據民國104年3月16日聯合報A6版記者沈婉玉所撰「多屋族省稅 戶籍設哪差很大」報導,財政部提出的房地合一稅擬於民國105年上路,按規劃方向,民國105年後購買的房屋只要是自住、持有超過6年,且非總價逾新台幣4千萬元豪宅,賣屋就免稅。財政部官員表示,包括奢侈稅、土地增值稅、地價稅、房屋稅,以及規劃中的房地合一稅,都有自住優惠,「戶籍」是重要的認定條件之一。戶籍則是綜所稅房貸支出扣抵、子女學區學籍以及地方政府育兒津貼等福利津貼的認定的依據,民眾要仔細算清楚,千萬別為了省小稅,一慌張就亂遷戶口。必須注意的是,土地增值稅、地價稅、房屋稅等,只要本人、配偶或直系親屬設籍就算自住,但奢侈稅及房地合一稅規定除了本人、配偶外,必須是未成年子女設籍才算自住。官員說,民眾誤以為出售短期持有房屋但僅父母設戶籍的房屋可免奢侈稅,是常見的錯誤。

  筆者認為不動產稅務其實千變萬化,大部分的優惠稅率都已設戶籍為要件之一,甚至重購退稅及重購扣抵也都需要設立戶籍,所以民眾在處分不動產前,先行確立有無設籍,並詢問地政士或專業律師,以避免自身權益喪失。

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  民國104年3月17日中國時報B1記者張潼「台北市政府自建,廣慈公宅增至2800戶」的報導稱:延宕多年的廣慈博愛園區開發案,日前傳出台北市政府已有新規畫。

  民國104年3月16日晚間各局處首長邀在地居民、議員舉辦座談會,都發局長林洲民在會中宣示,廣慈後續整體開發不再循「BOT方式」,改由市政府「自籌經費」興建;未來廣慈建物會設計成S型「以屋就樹」、公共住宅戶數增為2800戶、將永春陂廢棄營區納入成藝術公園,希望進而帶動周邊社區都更,廣慈後續整體開發改由市府自籌經費興建;有別於過去有社福、商業和公園用地的分區開發,之後也不再分區開發、規避環評,而是改以全區開發,另會結合臨近的永春陂廢棄營區作為藝術園區,依完整思維來規畫開發這塊基地,園區設計部分採低樓層是可穿越的開放空間,從廣慈園區四面都可進入,打造開放的綠地;建物以S型建物「以屋就樹」,6樓以下規畫生活功能與社福用地,包括圖書館、托嬰中心、親子館等,6樓以上則打造2800戶公共住宅。

  一旦廣慈園區完成後,應能帶動周邊社區也願意進行都更,但暫時不討論要做公辦或自辦都更,但落成後的廣慈公宅就可作為「中繼住宅」;並承諾,該說明會是「期初報告的期初報告」,未來將更尊重在地居民意見,但仍有民眾提出質疑避難如何規畫、是否會造成附近環境衝擊、地質是否能夠承受等問題!

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  根據民國104年3月16日經濟日報A15版記者沈婉玉「多屋族想省稅,善用自住優惠」的報導,由於房地合一稅擬在民國105年上路,且按照財政部規畫方向,於民國105年後購買的房屋只要自住、持有超過六年,且總價低於新台幣4000萬元賣屋時即可免稅,因此官員提醒民眾應該設籍並善用「自住」之土增稅、地價稅和所得稅優惠,好好規劃戶籍設在哪裡。

對於「自住」在稅法中的優惠,主要是在保障居住的基本需求,像是賣屋土地增值稅稅率最高為40%,但若是屬於自用住宅用地,則可分為「一生一次」和「一生一屋」適用10%的土增稅優惠稅率。

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  民國104年3月14日 聯合報A9版記者周志豪「社區可禁養寵物,立委提修法解禁」的報導稱:近年來國內飼養寵物家戶增加,平均每四點九戶就有一戶飼養。但《公寓大廈管理條例》規定,社區得以規約方式禁止住戶飼養寵物;國民黨立委王育敏認為這樣的法律剝奪寵物的居住權益,違反寵物友善環境理念,打算提案修法。

  內政部營建署管理科長楊哲維表示,相關法令是於民國84年間訂定,但現今社會致力營造友善寵物氛圍、友善社區關係,相關條文可能造成負面誘導,支持修法刪除,民國104年初《動物保護法》完成修法,兩年後國內流浪動物將「零安樂死」,但現在仍有禁養寵物規範,讓有意認養民眾望之卻步,使得流浪動物一樣「卡」在收容所,可能影響兩年後流浪動物零安樂死政策的執行能量。

  筆者認為早期訂定《公寓大廈管理條例》第十六條與廿三條,有關禁止住戶飼養寵物規定可依社區管委會得以規約約束,可能是當時民眾的公德心不夠與政府配套措施不夠,飼養寵物妨害公共衛生、公共安全與安寧,才制定約束條款,近年來飼養寵物住戶增加,但發生動物造成社會不安事件頻傳,拋棄寵物隨便放逐於郊區山裡,造成民眾公共安全,環境髒亂,如要修法寵物居住權益,應先要修好養寵物人的心態,並制定違法懲罰及執行條款,否則社區環境仍然無法平靜,未來爭訟將更多!

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  民國104年3月15日自由時報A12版記者涂鉅旻、何世昌「北市200多處,大樓磁磚恐掉落」的報導稱:聯合報所屬大樓外牆磁磚剝落,釀一死一傷。對此,台北市長柯文哲昨表示,大樓外牆磁磚掉落問題會通案處理,台北市建管處打算一週內提出因應方式。

  台北市建管處則推動《北市建築管理自治條例》修法,未來超過一定年限的建物,每年都須強制「健康檢查」,否則住戶將被處以罰鍰。

  台北市建管處副總工程司邱英哲說,為避免外牆磁磚剝落情事發生,里長、里幹事都會在里內巡查,並提報有安全疑慮的名單,目前全台北市有二百多處有磁磚掉落疑慮,但民國104年3月13日聯合報所屬大樓不在這份名單以內,因此,台北市府民國103年就開始思考「例行健檢」年限,初步考慮從廿、廿五、卅年這三種年限擇一執行,建管處會邀集建築師、土木技師、營造業公會等討論。待《北市建築管理自治條例》經議會修法通過後,建物所有人或管委會都須每年撥時間替建物「健康檢查」,費用由住戶、管委會自行負擔,至於該如何收費,台北市政府也會和相關公會討論合理的「健康檢查」價錢。

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  民國104年3月13日 經濟日報A15版記者楊文琪「租屋補助金 依城鄉調整」的報導稱:為讓更多弱勢民眾可以獲得租金補貼,內政部決定將租屋補助金從現行每戶每月新台幣4,000元,改依城鄉租金差異、所得不同及合理負擔程度有異等因素,做差距調整,金額介於新台幣3,000至5,000元間,如此補助戶數可快速增至設定的5萬戶目標。

  內政部營建署於民國104年3月12日表示,104年度「整合住宅補貼資源實施方案」公告受理申請期間,也將依例預定於民國104年7月至8月間辦理,屆時有租金補貼需求的民眾,可於期間內向戶籍所在地的直轄市、縣(市)政府提出申請,日前邀集各地方政府研商「104年度租金補貼計畫戶數」,希望104年租金補貼戶數可達計畫目標5萬戶,儘量使符合申請資格者都能領到租金補貼,考量城鄉租金差異、所得不同與合理負擔能力等因素,租金補貼金額將由以往全國「齊頭式」皆為新台幣4,000元,依不同地區調整為新台幣3,000至5,000元等四種補貼金額。

  筆者認為政府為了幫助弱勢租屋者,有許多補助規定如「青年安心成家作業規定」、「住宅補貼作業規定」、「青年安心成家方案 」,但有多少民眾知道,政府為照顧民眾,用盡心力制定辦法,但於大力宣導,導致對政府的民怨與誤解更大,加上各種原因的加油添醋讓政府背黑鍋,盼政府在實施政策時,執行力一定要確實,避免頭重腳輕,這樣才不會枉費照顧弱勢民眾的好意!

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  依據民國104年3月9日蘋果日報A15版記者潘姿羽所撰「房屋稅倍增 建商剉咧等」報導,房產稅制不斷出新招,台北市市長柯文哲更曾直言民國104年5月收到房屋稅單會「嚇一跳」,隨著稅單寄送時間愈來愈近,有建商憂心民眾收到倍增的房屋稅後會大大影響換屋、置產的念頭,讓房市趨於冷淡。台北市於民國100年實施豪宅稅,之後陸續調整新屋造價、路段率,張金鶚教授表示,北市新屋評定價值的建造成本有30年沒調,且台灣房屋持有稅偏低,買車的持有成本佔比高過買房;他建議改革要採持有稅和交易稅雙軌併行,杜絕炒作。財政部長張盛和則將全國非自住房屋稅稅率最低從1.2%調至1.5%、上限從2%提高到3.6%;北市府率先跟進採用房屋稅差別稅率,持有3戶以上非自住房屋者,將採最高稅率3.6%。

  代銷公會全聯會理事長黃炯輝認為,稅改太躁進,現在房屋稅動輒2~3倍成長,北市新成屋在稅基、稅率同步提高的情況下,更可能7~8倍起跳,現在大家對稅制還搞不清楚,收到稅單後,下半年就會開始發酵。黃炯輝理事長指出,新屋造價提高、部分區域路段率也調高,加上北市府房屋稅採差別稅率,北市新屋買方會最有感,未來購屋的猶豫期會更長、代銷業者更辛苦;中古屋屋主恐將調高的房屋稅轉嫁至房價,造成與買方價格認知無共識,市場雪上加霜。

  筆者認為一口氣調高房屋稅的稅基及稅率,在雙重影響下,新成屋的房屋稅率勢必大幅提升,房屋稅基的調高也將連帶影響契稅及財產交易所得,所以購屋者或房屋持有者,買賣屋時切勿僅關注房屋稅,整個移轉成本也都需要評估考量。

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  依據民國104年3月8日蘋果日報A15版記者陳書榕所撰「海砂屋都更拖延10年 住戶求助無門」報導,台北市內湖區明園大廈為31年老屋,民國95年被台北市政府列管為「海砂屋」,分類為「須拆除重建」,居住安全明顯危險,住戶表示,該大廈不只外牆剝落嚴重,住家內部天花板、牆面有明顯剝落痕跡,讓人膽戰心驚。鑑定確認後,自民國94年開啟都更作業過程,至今10年,卻仍未統合住戶意見,過程中還爆出住戶互放謠言、提起告訴或肢體衝突等憾事,其中都更理事會欠缺作為是都更過程最大阻礙。

  關於容積獎勵限縮一事,北市府建管處副總工程司邱英哲指出,明園大廈適用於民國89年通過《海砂屋善後處理準則》,因此依法必須在5年內申請建照完成或都市更新事業計畫的報核,就可完整取得30%容積補助;若無,則逐年遞減5%,最低則會到10%。以明園大廈來看,民國104年7月30日是最後期限,否則就會依準則扣減。至於為何公部門極力推行都更,但民眾遭遇整合困難時卻無法可幫?北市府都更處副處長簡裕榮解釋,由於明園大廈屬私有財產,公部門毫無立場介入協調糾紛,只能給予法規諮詢協助,而至於都更理事會沒有作為。根據《都市更新團體設立管理及解散辦法》第20條規定,若理事會有侵害團體利益之情事,依法只要有五分之一以上的會員連署請求,發函至主管機關,就可強制召開會員大會,處理理事解任或改選問題。簡裕榮副處長強調,都更最困難的即是人事,望住戶能團結,優先考量團體利益與居住安全問題。

  筆者認為該社區住戶及都更理事會應儘速且慎重的處理海砂屋改建,尤其該社區已被列管為海砂屋,極可能發生公安意外,造成行路人或住戶的傷害,另外社區住戶也無法輕易地出售該不動產,讓想換屋者無法換屋,如住戶對自身權益該不清楚如何保障,建議可以詢問專業的律師來尋求幫助。

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  依據民國104年3月10日自由時報A6版記者李欣芳、蘇金鳳所撰「公共建物耐震補強率偏低 監委:出事誰扛」報導,中央與地方政府所屬公共建築物耐震不足,行政院要求逐年編列預算補強,但監委蔡培村最新調查發現,中央政府各機關補強率有51.8%,但各地方政府的補強率則嚴重偏低,僅17.9%,監察院決議要求行政院督促中央與地方政府,逐年編列預算予以補強,蔡培村委員提出警語說,否則一旦發生大地震,責任歸屬要由誰來承擔?

  蔡培村監委指出,行政院在民國89年921大地震後,頒布「有關公共建築物實施耐震能力評估與補強方案」,將建築物的耐震指數提高,但目前全台灣各地約有五千棟建築物還未符合新的耐震指數標準,也就是不夠耐震。他表示,主要是了解行政院督促各中央與地方政府機關辦理建築物耐震補強情形,並調查有無執行不力。尤其是各地方政府所屬公共建築物的耐震補強率偏低,相關縣市都未編列預算予以補強,而補強率較佳的縣市,則是台北市與新北市。

  筆者認為行政院如有編列預算給地方政府,作為公共建物補強之用,地方政府應妥善安排運用,尤其近日頻傳大樓外牆磁磚掉落的意外,各縣市政府更應該注意公共建物的安全,尤其公共建物在平時都有洽公民眾及公務人員,更要讓使用者安心地進出使用。

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  民國104年3月13日中國時報AA2版記者王玉樹「台電首筆高雄地上權標案,底價新台幣28億元」的報導稱:高雄房產新焦點亞洲新灣區,台電也有地要釋出!台電民國104年3月12日舉行「高雄展覽館對面特貿三土地地上權案」招商說明會,基地總開發面積高達12萬坪,開發量體比台北101大樓還高。台電大膽喊出底價新台幣28億元,雖民國104年3月12日有20多家大企業熱烈參與,但是廠商私下認為此價「高於行情」,是否進場要再評估。

  台電從2012年推出「10年資產活化計畫」,預計到2020年有19筆土地要釋出,多數是設定地上權案,有些則是合建,預計5月正式招標的高雄展覽館正對面這兩塊土地,原是台電高雄營業處的倉庫與空地,這也是台電在高雄的第一筆地上權案,總面積1.6萬坪,可開發樓地板總面積12.7萬坪,比101大樓的10萬坪還要多,未來將開發為旅館、百貨公司、電影院、企業總部等,台電招標權利金底價訂為新台幣28億元,地上權設定50年,到期可再延續20年,也就是租約期為70年。

  筆者認為台電釋出地上權標售土地,出發點乃為吸引企業高度的興趣,但招標條件過於嚴苛,是否能順利開發成功,仍需政府的審查通過,盼政府如此大的公有土地招標案,事先應通盤檢討北、中、南的土地行情訂出標售價格及許可程序與資格的合理性,避免參與標購企業者,屆時紛紛打退堂鼓,而讓政府的開發美意落空!

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  民國104年3月10日蘋果日報A14版記者于靜芳「4處公營宅周邊,2年漲15%」的報導稱:台北市政府釋出570戶只租不賣的聯開宅,租金約市價85折,引發既有住戶反彈,前台北市副市長張金鶚近期在臉書發表看法,認為這些既有住戶不應歧視租屋者,且目前已推行的公營住宅,房價也未見有跌價,房仲統計4處公營住宅周邊行情,近2年漲幅度皆在3.8~15.06%,大龍峒公營宅、萬隆聯開公營宅、行天宮聯開公營宅,甚至興建中的寶清段、青年段、興隆公營住宅等,不但規劃、管理十分良好,房價也都是未跌反漲。

  台北市政府都市發展局昨也說,推動聯開宅時,皆已向台北橋站及新店機廠聯開住宅社區進行說明,以目前大龍峒、行天宮站、萬隆站等混居公共住宅來看,並無干擾到居民。

  筆者認為住戶質疑公營住宅影響房價,也是有原因的,擁有公營住宅周邊住戶的心態當然是五味雜成,辛苦一輩子努力賺的錢一生買的房,突如其來政府要用低於他們買的房屋價格蓋公營住宅,這種突如其來的政策當然沒辦法接受,但周邊住戶也太過敏感,公營住宅尚未完成或有住戶入住,先談品質或價格會有影響,都稍嫌太早,但問題還是出在政府,計畫執行前的宣導及溝通沒做好,盼政府實施公營住宅政策前應先將未來的社區弱勢族群及管理方式做宣導與座談,才不至於引發現有住戶反彈,反而觀感不好,推動計畫受阻!

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  民國104年3月10日經濟日報A16版記者郭及天「全台住宅租金 去年漲逾6%」的報導稱:民國104年大台北住宅租賃市場價格方面,台北市住宅租金平均單價每坪新台幣1,398元,年漲幅約3.6%;新北市住宅租金平均單價每坪新台幣649元,年漲幅約2.9%。其中占住宅租賃市場大宗的套房產品漲幅最明顯,台北市及新北市套房平均租金分別為新台幣1,595元和952元,年漲幅分別達2.7%、12%,內政部不動產資訊平台發布的租金指數分析,民國105年1月全台租金指數為102.47,不僅為歷年新高,更是2011年2月以來連續每個月攀高,近一年來住宅房價受政策影響,下修預期增加,但過去幾年不動產取得成本及持有成本提高、整體景氣緩步走揚、消費力提升,帶動住宅租金行情持續上揚,民國104年全台住宅租金漲幅逾6%,大台北住宅租金上漲超過3%,台南高雄整體住宅、新北套房租金漲幅更達一成以上,觀察去年實價登錄資訊,去年全台住宅租金一年上漲約6.2%;其中台南、高雄都會區漲幅領先全台,分別達17.5%、10.8%。台南勁揚17%稱冠,台高雄10%居次,北市增逾3%,行情穩步走高,未來恐更多人租不起房!

  筆者認為不動產交易跟各縣市地方政府改朝換代的執政計畫未來藍圖有很大關係,為何在房價高漲的時候,不動產交易率不減反增?這原因歸諸於華人有「有土斯有財」的觀念,但這個價值觀過去與現在是很不同的,過去是以農業為主的社會中,只要有土地耕作即可,但是,現代社會土地卻成為投資保值的工具,做為商品的交換價值,遠超過土地所具有的使用與居住的價值,因此政府只要改變都市計劃就會改變當地的交易量,盼地方政府於改朝換代後,前朝好的政策仍要延續,並更加去瞭解弱勢者在都市中的處境,避免產生民怨而對政府的不信任,讓「居住正義」不要淪為只是口號而已!


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                      文◎永然地政士事務所 黃文賢顧問

  從李昇求所著的「成屋買賣新策略」(曄瑾出版公司,1994年1月出版)一書讀者可以知道買賣成屋時的市場法則、購屋知識、售屋訣竅等正確觀念,避免將一生積蓄付諸一炬!該著作以不少的篇幅主題談論購屋、售屋的糾紛防範,籲社會大眾應建立預防重於救濟的觀念,才能順利安全快樂圓滿完成購屋、售屋美夢。

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  依據民國104年3月5日經濟日報A5版記者陳美玲所撰「華固:今年房市不會太好」報導,房市悶了近一年,華固建設董事長鍾榮昌表示,「今年也不會太好」,會延續民國103年走勢,接下來房市恐緩步往下。鍾榮昌董事長對房市的敏銳度向來傲視同業,他說,這一波房市多頭走了十年,已在高點,民國103年上半年房市已呈現「無量」狀況,但房價仍未下跌,下半年更因為選舉影響,表現疲弱。至於民國104年,房市表現跟民國103年差不多,也不會好,主因房價上攻力道不足。

  鍾榮昌董事長分析,政府從民國99年來不斷推出各種政策壓抑房市,像是台北市新台幣7,000萬元以上、新北市6,000萬元以上貸款緊縮,另外更取消寬限期,短線投資客退出市場,轉由自住客撐盤,政府打房效益逐步發酵,房市投資環境已全然改變,房價上漲不易,加上成交量萎縮,市場自然不會太好。

  筆者認為政府近期控管房價的政策相當多,無論從稅務或放款方面陸續都有新措施,因此如欲投資房地產民眾,一定要更加小心謹慎,又政府很多政策是針對「多房族」或「短期持有不動產者」,所以在移轉或持有時一定要評估將負擔的稅負。

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